18个新一线城市630家购物中心|表现抢眼的有……

高速发展的中国经济和城镇化进程，正不断更新人们对城市等级的定义。对于商业地产来说，则呈现了不同的城市格局。寻找中国各级城市繁荣背后的商业潜力，挖掘新常态下的发展空间和战略选择，需要的不仅是显微镜，更要有望远镜。

报告通过对商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活多样性、未来可塑性五个维度的平均加权计算分析，并结合行业研究划分标准，重新定义了“商业地产新一线城市”，其中杭州、天津、成都、武汉、苏州、重庆、南京、西安、长沙、青岛、宁波、无锡、厦门、大连、沈阳、济南、郑州、南昌，共18个城市位列其中。

新一线A类城市：天津、成都、重庆、武汉、南京、杭州、苏州

新一线B类城市：西安、长沙、沈阳、青岛、厦门、济南、宁波

新一线C类城市：无锡、郑州、大连、南昌

新一线城市级别划分标准：根据城市GDP、居民人均收入、人均购物中心面积、品牌进入密度、一线品牌进入数量、500强企业落户数量等指标综合考量

据赢商大数据中心监测， 18个新一线城市中，商业面积5万㎡及以上的已开业购物中心超630个，存量近6430万㎡。

根据购物中心所在城市商业能级、所处商圈级别与消费力指数、消费人流到达指数、已进驻指标性品牌实力指数、创新业态进驻指数、稀缺业态与独有品牌进驻指数，以及所属开发商开发运营综合实力、租金、出租率、坪效、年营业额等，并结合在赢商数据库的年度浏览数据、互联网热词搜索量等维度进行综合考量，测评出综合发展指数位居前列的30个已开业购物中心。

一、新一线城市指标型购物中心TOP30

下文将从上榜项目所属城市/商圈/体量分布、业态组合与创新、品牌引进与布局三大方面深度解读新一线城市商业发展特性，为开发商、品牌商“掘金”新一线提供参考借鉴（下文购物中心均以项目代称）

1、城市/商圈/体量分析

（1）新一线A类城市项目发展向好，B类城市项目表现平稳，C类城市项目下行压力明显

项目综合发展指数=运营表现+城市商业能级+所处商圈级别与消费力+消费人流+所属开发商综合实力+赢商数据库年度浏览数据与互联网热词搜索量

整体来看，新一线城市商业发展正逐渐拉开差距：A类城市项目综合发展指数为71.9，高于基准线21.9，整体发展上扬；B类城市项目高于基准线9.4，表现较为平稳；C类城市项目恰好“踩线”，下行压力较明显。（注：以50为基准线，高于50为上行区间，低于50为下行区间；指数数值越大，项目整体发展越向好，下同）

（2）西南、华北领先，东北、西北滞缓

从区域间发展差异来看，华北、西南在京津冀、国家西部战略等政策带动下，新一线城市商业发展较领先于其他区域；华中、华东在中部崛起、长三角城市群协同发展的促进下，商业发展增速明显；

东北、西北整体经济增长较乏力，且零售商长期仅把沈阳、西安两大新一线城市视作“北上”的唯一战场，使得东北、西北地区品牌渗透速度较滞缓，商业发展落后于其它区域。

（3）武汉、南京、成都、天津、重庆项目表现抢眼

武汉、南京、成都、重庆、天津位列第一梯队，项目综合发展指数均在71及以上；一线城市人口饱和前提下，当地政府对人口流入量的控制，使得更多偏远、落后地区的人口被导入到南京、成都、重庆、武汉等新一线核心型、枢纽型城市，城镇化进程的不断深化也将在未来为此类城市创造更多的人口红利；

沈阳、杭州、西安项目综合发展指数在62-64区间，位列第二梯队；其中，杭州受商务出行、休闲旅游、会议会展等需求驱动，商业市场前景趋好；西安在“一带一路”战略促进下，再次站到对外开放的前沿地带，商业发展将明显增速；

厦门、宁波、青岛、郑州位列第三梯队，项目综合发展指数在50-54区间，这类城市相对缺乏高品质物业，国际品牌进驻受阻是其商业发展症结所在。

（4）核心商圈中小型项目发展趋好；非核心商圈大型项目发展高于预期

整理来看，核心商圈5-15万㎡的中小型项目综合发展指数在72及以上，表明市场对核心商圈“小而美”项目的发展持更为乐观、向好的态度；

非核心商圈20万㎡及以上的大型项目综合发展指数高于基准线13.3，随着核心商圈商业发展逐渐饱和，短期内非核心商圈将面临大体量新增供应压力；但由于现阶段开发商对项目精细化运营关注度不断增强，在租户结构与品质、商场服务等方面得以优化与提升，使得非核心商圈大体量项目整体发展高于预期。

2、业态组合与创新分析

（1）零售平均占比高达70%

TOP30中，因大多项目定位中高端，零售占比平均高达70%，占绝对主导地位；虽然体验业态能够吸引客流，但购物中心高销售额需要优质零售品牌来支撑；（零售业态界定：包含服饰、美妆、珠宝、箱包、配饰、百货、奢侈品等，不含儿童零售、文创零售、生活服务零售类，下同）

最新数据显示，2017年中国奢侈品市场将逐渐复苏，销售额预计达760亿美元，成为全球第二大奢侈品市场，未来5年内或将超越美国成全球最大奢侈品市场。随着奢侈品市场回暖，预计未来中高端定位购物中心零售占比将有望小幅攀升。

（2）零售占比与商圈级别“正相关”，与项目体量“负相关”

TOP30中，越靠近核心商圈，体量越小，零售占比越高；越远离核心商圈，体量越大，零售占比越小，整体呈现“零售占比与商圈级别正相关，与项目体量负相关”特性；

原因在于，新一线城市核心商圈消费能力高，零售消费需求强劲；非核心商圈受消费水平、客流等限制，多数大体量项目靠餐饮、娱乐等体验业态带动销售。

（3）新型业态平均占比10%；非核心商圈大中型项目更青睐引进新型业态

TOP30中，新型业态平均占比10%；而从不同商圈、体量级别项目来看，非核心商圈10万㎡及以上的大中型项目超过平均值，更青睐引进新型业态（具体新型业态界定见文末）；

相对于核心商圈小体量项目，非核心商圈大中型项目更依赖娱乐、餐饮、亲子等新型体验业态提升人气，从而带动零售消费；由此预计未来短期内，非核心商圈大中型项目将成为新型体验式品牌“增长级”。

（4）新型零售类、餐饮类业态受捧

注：业态信息来自赢商大数据中心、项目官网、官微、新闻资讯等各渠道，业态数据采集截止时间为2016年12月，因项目业态随市场变化存在诸多不可控因素，仅供参考

从细分业态类型来看，新型零售类、餐饮类业态受捧，占比在2%及以上，多集中在潮流集合店、潮牌、设计师品牌、单品餐饮、创意主题餐饮。

新型儿童亲子、休闲娱乐、生活服务、文创业态占比在1%及以下，多集中在儿童DIY、儿童理发、儿童书店、运动馆、主题乐园、VR体验馆、花店、药店/专科诊所、画室/画廊。

榜单中，项目引进的新型业态同生活方式所需求的个性、创意、体验、时尚结合紧密，一方面市场空间在放大，一方面自身也在寻求业态边界的突破和延展，二者将引领新一线城市项目业态组合更多元化、多样性。

3、品牌引进与布局分析

（1）新兴品牌平均占比18%；非核心商圈大中型项目引进热情高

TOP30中，新兴品牌平均占比18%；从不同商圈、体量级别项目看，非核心商圈10万㎡及以上的大中型项目对新兴品牌需求较为强劲，占比均超过平均值达21%及以上；

原因在于，一方面随着核心商圈竞争压力加剧，新兴品牌将更多目光投放到非核心商圈项目；另一方面，相较于核心商圈，非核心商圈大体量项目更依赖新兴品牌带来新奇体验，以此实现差异化突围。（新兴品牌界定：2014年后创立/进入中国内地购物中心的品牌，下同）

（2）高频品牌平均占比45%；核心商圈项目品牌同质化程度走高

TOP30中，高频品牌平均占比45%；从不同商圈级别项目来看，核心商圈项目高频品牌占比均在45%及以上，品牌同质化程度走高；（注：高频品牌指上榜项目所在区域开店3家及以上的品牌，下同）

受益于核心商圈强大辐射与消费力，尽管同质化严重，项目仍需引进高频品牌来提高知名度，同时也在一定程度上证明项目的运营实力。

（3）零售类高频品牌占比超60%

从上榜项目引进高频品牌的细分业态来看，零售占比超60%，成同质化“重灾区”；其次为餐饮，占比22%，随着购物中心加码体验，预计未来餐饮同质化程度将持续走高。

注：因篇幅有限，仅选取部分进驻5个及以上上榜项目的零售、餐饮品牌，品牌数据采集截止时间为2016年12月，查看更多项目进驻品牌信息，可进入赢商大数据中心http://biz.winshang.com/index.html；因项目品牌信息随市场变化存在诸多不可控因素，仅供参考

二、总结：新一线城市商业地产发展展望

❶ 在不同能级城市发展趋势上，新一线A类城市领跑效应将进一步突显；

❷ 在不同能级区域发展趋势上，西南区域内，成、渝两地的核心作用将进一步显现，成都作为中国零售第三极，正吸引着越来越多的国际品牌在布局京、沪两地后入驻；华东区域内，受上海辐射，南京、杭州商业发展将持续强劲；

❸ 在消费基数和消费能力上，核心商圈的强劲吸附效应将继续利好新一线城市的零售市场；

❹ 在业态创新与品牌引进上，更多结合区域、城市、商圈特性，“量体裁衣”，业态组合、品牌布局呈现更多可能性与多样性。

新型业态界定

本报告对新型业态的界定是一个相对概念，相对于传统的各大业态，在近几年开始进驻购物中心、或是传统大业态中衍生出的新品类，以及各类大打体验消费的新晋热门业态。

零售类：潮牌、设计师品牌、潮流集合店、生活方式体验馆等

餐饮类：创意主题餐饮、单品餐饮、网红餐饮、素食餐饮等

娱乐类：运动馆、体验馆、海洋馆、主题乐园、密室鬼屋等

生活服务类：专科诊所、药店、花店、旅行社、宠物服务、照相馆、理发馆等

亲子类：儿童餐饮、儿童运动馆、儿童科学馆、幼儿园、儿童书店、儿童理发等

文创类：跨界复合店、展馆、画廊/画室、演艺剧场、众创空间、博物馆、手工DIY等

三、榜单说明

数据采集截止时间：2017年7月10日

测评范围：（杭州、天津、成都、武汉、苏州、重庆、南京、西安、长沙、青岛、宁波、无锡、厦门、大连、沈阳、济南、郑州、南昌）商业面积5万㎡及以上的已开业购物中心

测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所处商圈级别与消费力指数、消费人流到达指数、已进驻指标性品牌实力指数、创新业态进驻指数、稀缺业态与独有品牌进驻指数，以及所属开发商开发运营综合实力、租金、出租率、坪效、年营业额等，并结合购物中心在赢商数据库的年度浏览数据、互联网热词搜索量等进行综合测评

数据采集：邓孟蝶、宾建东、林菲莹、颜海姗、黄丹芝、何晶晶

榜单测评：谢飞、李卓林

报告撰写：樊琼

榜单总控：黄静（微信号hj11087）

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