粤港澳大湾区商业“潜力股”：2017-2018拟开业的30个购物中心

2017年3月，《政府工作报告》提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”，粤港澳大湾区正式从区域战略上升为国家战略，成为投资热门区域。

数据显示，2010-2016年，粤港澳大湾区GDP从5.42万亿元增长至9.35万亿元人民币，GDP增速达7.9%，GDP总额全国占比12%，高于纽约湾区（8%）与旧金山湾区（4.3%），剑指世界级经济体。

作为粤港澳大湾区的前沿阵地，香港、澳门、广州、深圳以无可比拟的区位、交通、人口、企业、品牌等优势领跑中国乃至全球商业地产；而作为湾区“新一线”城市，东莞、佛山等城市近年来商业发展亦“可圈可点”，成为全国商业地产格局中不可忽视的“潜力股”。

粤港澳大湾区辐射城市范围及主要指标

在赢商大数据中心重点监控的粤港澳大湾区7个“新一线”城市（东莞、佛山、珠海、惠州、江门、中山、肇庆）中，预计2017下半年至2018年开业、商业面积5万㎡及以上的购物中心达100个（粤港澳大湾区具体城市级别划分见下文）。

根据这100个拟开业购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、标的性品牌意向入驻指数，以及在赢商网数据库的浏览数据、网络热搜指数等维度，综合测评出最受品牌商最关注的30个拟开业购物中心。

一、粤港澳大湾区新一线城市品牌商关注优质拟开业购物中心TOP30

粤港澳大湾区一线城市：香港、澳门、广州、深圳

粤港澳大湾区新一线城市：东莞、佛山、珠海、惠州、江门、中山、肇庆

城市级别划分标准：根据对城市GDP、居民人均收入、人均购物中心面积、品牌进入密度、一线品牌进入数量、500强企业落户数量等指标进行综合考量

以下分析报告将对上榜项目所属城市/商圈/体量分布、客群定位、业态/品牌/设计创新等方面进行整体特性分析，为品牌拓展提供决策参考。

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1、城市/商圈/体量分析

（1）佛山商业呈井喷之势，东莞商业氛围向好

得益于广佛同城的不断深入，佛山以12个项目领跑，成为开发商和品牌商最为关注的热门城市之一；

据赢商大数据中心监测，2017-2018年佛山预计新开商业面积5万㎡及以上的项目近40个，数量超过广深成为“华南第一”，以令人惊叹的“佛山速度”成为华南乃至粤港澳大湾区商业地产格局的有力竞争者。

东莞上榜5个项目，凭借消费力攀升、轨道交通发展、中产阶层扩大等利好条件，创新型购物中心不断涌现，由量变向质变进阶，整体商业氛围向好；

典型项目如民盈集团打造的东莞首个体验式购物公园【民盈山·国贸城】，商业面积30万㎡，以中产阶级为目标客群定位，打破传统封闭式购物中心或露天步行街的经营模式，配备户外风情步行街与购物中心连通，并规划引入互动式海洋馆、无边际泳池、马术俱乐部、航天航空馆、运动馆等新奇业态，建成后将成为东莞商业新标杆。

民盈山·国贸城—东莞首个体验式购物公园

惠州、珠海、江门、中山、肇庆上榜项目均在4个及以下；其中，被定位为“奥园商业轻资产项目范本”的【江门奥园广场】，以“1万㎡儿童体验基地+江门首个空中运动公园”等商业创新位列榜单TOP4，表现抢眼。

江门奥园广场—奥园商业轻资产项目范本

（2）城市级商圈项目占“半壁江山”，成品牌拓展“热土”

TOP30中，城市级商圈项目上榜15个，占“半壁江山”；随着粤港澳大湾区一线城市商业发展逐渐饱和，竞争压力加大，品牌商更愿意将目光投放到东莞、佛山等新一线城市商业氛围浓厚、消费能力较强劲的核心商圈，以进一步抢占优质资源，扩大市场份额。

位列TOP1的【民盈山·国贸城】便是城市级商圈项目的典型代表，居东莞CBD核心，处于东城和南城的黄金交汇处，辐射市区西平、东城、莞城、万江4大商圈，凝聚180万城市人口消费客群，全面覆盖东莞32个镇街超过825万人口。

民盈山·国贸城—辐射东莞市区西平、东城、莞城、万江4大商圈

位列榜单TOP7的【佛山ipark】, 由招商蛇口打造，项目处于千灯湖金融高新区中轴地段，2公里核心辐射圈涵盖桂城90%以上的中高档住宅小区，总占地面积超710万㎡，已入住人口近13.8万，加上在建项目预计人口达15万，人口密度约12万人；核心辐射商圈内22万办公人群，预计未来可吸纳30万企业领袖与精英阶层，触发庞大的高端消费需求。

佛山ipark—辐射高达30万精英人群

（3）项目体量呈现“两级分化”态势；核心商圈优质大中型项目吸引更多品牌商视线

总体来看，粤港澳大湾区新一线城市拟开业项目体量呈现“两级分化”态势：越靠近核心商圈，项目体量越大；越远离核心商圈，项目体量越小。

受益于核心商圈的强大辐射力，优质大中型项目吸引更多品牌商视线：TOP30中，商业面积10万㎡及以上的大中型项目上榜16个，其中，9个项目位于核心商圈，区位优势明显。

其中，民盈集团总投资额达80亿打造的东莞首个双地铁口的地标商业综合体【民盈山·国贸中心】，总占地面积10.4万㎡，总建筑面积103万㎡，东莞第一高楼整体高度达423米；其中，【民盈山·国贸城】购物中心位于东莞城市核心，商业面积30万㎡，是东莞近2年内即将开业、体量最大的项目。

民盈山·国贸城—东莞近2年内即将开业、体量最大的项目

2、客群定位分析

以家庭、中产阶级为目标客群的项目较受品牌商青睐

TOP30中，以家庭为目标客群的项目占比47%，这类项目贴近日常生活需求，与粤港澳大湾区新一线城市“大众化消费”趋向契合，较受品牌商青睐。

以中产阶级为目标客群的项目占比40%，且近一半项目位列榜单TOP10，势头强劲；这类项目与粤港澳大湾区新一线城市经济发展提速、中产阶级扩容、消费能力升级等特性趋同，更易获得优质品牌商关注；

比如，位列TOP1的【民盈山·国贸城】，瞄准中产阶级客群，引入影院、主题乐园、电玩文化娱乐、中高端时尚主题餐饮，以及快时尚、国际轻奢品牌、潮牌等，最大化满足新中产阶级一站式生活娱乐需求。

民盈山·国贸城—重塑中产阶级新生活方式

榜单中，项目客群定位年轻化趋势明显，80、90甚至00后成为“品牌消费”新力量。

如位列榜单TOP3的【佛山正佳YOUNG】，由广铝集团开发、正佳金控运营，针对90、00后客群消费需求，引进唱吧、迷你私人影院、音乐餐厅、网红直播间、文创空间、创客空间等多元业态，满足当下年轻客群追求独特、个性的消费诉求，打造佛山首个时尚潮玩社交平台中心。

佛山正佳YOUNG—佛山首个时尚潮玩社交平台中心

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3、业态/品牌创新分析

（1）场景体验式购物中心占比47%

TOP30中，场景体验式购物中心占比近一半；当下，商业步入4.0时代：购物中心开始自创不同场景，向新型全生活场景消费体验中心迭代。

（场景体验式购物中心界定：餐饮、娱乐、儿童体验、文创体验、生活体验等体验式业态总占比50%及以上，且在空间实用价值的基础上根据某一主题场景打造，赋予空间情感价值，即有情感代入的购物中心；业态数据来源项目官网、官微、新闻资讯等各渠道，信息仅供参考）

激烈竞争下，玩场景、强体验更易“俘获”品牌商的心。例如【民盈山·国贸城】，为提升顾客参与感和体验感，在负一、负二层打造“莞邑故事”情景式主题街区：融入东莞文化元素，将人类非物质文化遗产、素食文化、国学、国医、茶道等中国传统文化带入购物公园，以人文景观、东莞风情、旅游功能创造新消费场景，推动东莞商业进入更具质感的“新场景体验时代”。

民盈山·国贸城—“莞邑故事”情景式主题街区

负一层（B1）设计主题为“东莞新篇章”：表现改革开放后新东莞的发展，用现代手法，融入现代科技、声光电及东莞现代电子产品等元素进行装饰，以经营东莞新时代产品为主。

民盈山·国贸城—“莞邑故事”情景式主题街区

负二层（B2）设计主题为“莞邑老故事”：商铺外立面用东莞老建筑、岭南建筑、可园等元素进行包装设计，业态按设计理念以经营东莞传统产品为主，包括东莞美食等。

民盈山·国贸城—“莞邑故事”情景式主题街区

通过打造不同场景与主题，是上榜项目实现差异化竞争的有效手段之一；如【佛山新DNA购物中心】包含三大主题场景：缤纷邮轮（海洋探险、探索未知、异国风情）、科幻历奇（冒险惊奇，斥巨资的历奇天地）、灯塔冒险（玻璃连廊搭配灯塔滑梯，感受浪漫体验），以特色主题、场景彰显项目的独特之处。

佛山新DNA购物中心—佛山首个体验式历奇购物中心

（2）娱乐类新兴体验式业态占比最高，达40%

据赢商大数据中心监测，2014-2016年购物中心新兴体验式业态占比由7%上升至15%，消费理念快速迭代，加码新兴体验式业态成为购物中心聚客新常态，未来将吸引更多新兴体验式品牌进驻。

新兴体验式业态界定

餐饮类：创意主题餐饮、单品餐饮等

生活类：专科诊所、药店、旅行社、宠物服务、月子中心等

娱乐类：运动馆、体验馆、海洋馆、主题乐园、密室鬼屋等

文创类：跨界复合店、展馆、画廊、演艺剧场、众创空间、博物馆等

儿童类：儿童餐饮、儿童运动馆、儿童科学馆、幼儿园/托儿所、儿童医疗等

TOP30中，娱乐类新兴体验式业态占比最高，达40%；其次为文创类，占比25%；儿童、生活、餐饮类新兴体验式业态占比均在20%及以下。

作为体验式商业排头兵，新兴娱乐业态近年来成为招商“香饽饽”，以“玩”来吸引消费者大势所趋，但“玩”要有创造性，才能真正“既吸睛又吸金”；

如【民盈山·国贸城】，项目不仅将加大餐饮、娱乐业态的经营占比，还规划引入互动式海洋馆、无边际泳池、马术俱乐部、航天航空馆、运动馆等新奇业态。

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（3）“品牌独有”助力项目提升辨识度

TOP30中，追求品牌独有、引进品牌首店成为上榜项目打“差异牌”的有效手段之一；而在商场“千店一面”困境下，倾向引进品牌旗舰店、概念店等，提升项目辨识度。

4、规划/设计特色分析

在“颜值即正义”的新消费时代，客流旺的商场往往自带“高颜值”来吸引眼球。TOP30中，上榜项目的规划、设计以消费群体的个性化审美倾向为依托，打造多元化的建筑、空间、景观风格，带来视觉和审美上的双重新体验，以此吸引优质品牌商视线。

如【民盈山·国贸城】，建筑设计主要由美国5+Design公司和华森建筑设计公司担纲设计，以“山峦起伏”为主题的特色建筑，并设置130米长的露天峡谷街市，首创“四首层”设计，顶层灯光设计采用“萤火虫汇聚”概念，与黄旗山顶灯笼相呼应。

民盈山·国贸城—高颜值的建筑与景观设计

民盈山·国贸城—高颜值的空间设计

 二、总结

“粤港澳大湾区城市群发展规划”是新时期国家重大战略部署，也是 “一带一路”的重要支撑点；作为区域内商业 “新力量”，上榜项目以较强的区位优势，更贴近消费诉求的客群定位与业态品牌创新，更高品质的建筑、空间、景观设计，吸引更多优质品牌商视线，未来将引领粤港澳大湾区消费新趋势。

三、榜单说明

测评范围：（东莞、佛山、珠海、惠州、江门、中山、肇庆）预计2017下半年至2018年开业、商业面积5万㎡及以上的购物中心

数据采集截止时间：2017年7月1日

测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数，并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合评分

数据采集：邓孟蝶、宾建东

榜单测评：谢飞、李卓林

报告撰写：樊琼

榜单总控：黄静（微信号hj11087）

粤港澳大湾区商业“潜力股”：2017-2018拟开业购物中心TOP30