扎心！3季度16城超60%商场空置率越警戒线丨赢商数据

2017年第3季度，全国一二线城市1012家已开业购物中心共调整、关店、撤租品牌约10000个，商场自我革新加速。同时，新开业项目平均出租率不及预期，一二线城市商场平均空置率环比涨幅达5.3%，至8.4%。

从全市购物中心平均空置率来看，近一半城市商场空置率超警戒线；而在核心商圈，超60%的城市商场空置率越警戒线，经营下行压力明显加剧。

一线城市中，北京、广州全市购物中心平均空置率环比保持平稳；上海环比涨幅高达25%，平均空置率（10%）创近三年新高；

二线城市中，受益于租赁需求较平稳，成都、重庆、杭州、南京、天津、厦门全市购物中心平均空置率环比呈下降趋势；西安、武汉、长沙、青岛、大连、沈阳全市购物中心平均空置率环比呈上升走势，主要由于新增供应的持续放量，拉低整体出租水平。

数据统计时间：2017年7月1日-9月30日

数据统计标准：上海、北京、深圳、广州、成都、重庆、杭州、南京、天津、西安、武汉、厦门、长沙、沈阳、青岛、大连16大城市，商业面积3万㎡及以上的1012个已开业购物中心品牌个数空置数量

一、3季度一二线城市购物中心空置率分析

1、全市购物中心平均空置率

16大城市中，近一半城市商场空置率超过警戒值，其中，沈阳全市购物中心平均空置率最高，达17.5%，经营持续承压。（高于警戒值为运营下行区间，低于警戒值为运营上行区间，具体界定见文末说明）

而从环比涨幅来看，由于新入市项目拉低整体出租率，上海、西安涨幅（均为25%）最高，平均空置率分别至10%、5%；得益于新入市项目较高的预租率以及餐饮品牌的积极拓展，深圳环比降幅（19.4%）最大，平均空置率至5%。

2、核心商圈购物中心平均空置率

16大城市中，超60%的城市商场空置率越过警戒值；其中，广州核心商圈购物中心平均空置率最低，仅为3%，整体经营保持向上的发展态势。

而从环比涨幅来看，上海、西安、武汉、长沙、青岛、大连购物中心空置率涨幅均超过10%；新项目陆续投放市场，使得大多数二线城市面临更大的招商压力，竞争更为激烈。（涨幅超过10%为运营下行区间，低于10%为运营上行区间，下同）

3、非核心商圈购物中心平均空置率

16大城市中，超56%的城市商场空置率越过警戒值；其中，杭州非核心商圈购物中心平均空置率（5.7%）最低，商业地产市场信心持续攀升。

而从环比涨幅来看，上海、西安、武汉、长沙、大连购物中心空置率涨幅均达20%及以上；其中，西安涨幅（31%）最高，主要由于优质项目稀缺，品牌拓展受限，出租率提升缓慢。

赢商大数据

专业提供商业地产与零售行业大数据解决方案

赢商大数据中心是中国最大的商业地产与零售行业数据平台。专注于构建商业地产及零售行业云数据体系，是业内数据量最大、数据维度最全、数据时效性最强的行业数据云生态系统。

数据全貌：8000+购物中心数据，70 000+品牌数据，1000+开发企业数据；覆盖全国300+城市，1000+商圈，拥有城市商业数据、商圈数据、存量/增量、租金、空置率、业态配比、品牌引进、商圈客流、消费者特征、商业地产企业项目规划及运营数据等。

服务内容：为开发商、品牌商提供招商/选址决策，市场/企业/竞品/运营监测，客流/消费者画像分析、城市进入以及其他特定研究与解决方案；并为政府及投资机构提供行业宏观研究、商业测评、商圈评估、区域发展研判以及投资决策等。

赢商数据合作咨询：020-37128273 / 微信号（hj11087）

针对商业地产全产业链客户提供极具价值的行业数据及解决方案，降低客户数据获取成本，提升运营效率，为客户决策提供可靠依据。

因篇幅有限，下文重点分析上海、深圳、成都、重庆、广州、杭州6大城市购物中心空置率变化特性；欲了解更多城市购物中心空置率，请百度搜索“赢商大数据”，进入winshangdata.com。

二、3季度典型城市购物中心空置率解读

1、上海：全市平均空置率环比涨幅25%至10%，创近三年新高

据不完全监测，2017年第3季度，上海共有14座商场正处于全面调整期，由于调整改造的商业体量较大，且新入市购物中心整体出租率较不理想，上海全市购物中心平均空置率环比涨幅25%，至10%，创2015年以来上海全市购物中心平均空置率新高。

核心商圈购物中心：继恒隆广场、港汇恒隆广场、中信泰富广场等进行升级调整之后，位于南京东路的东方商厦也于8月全面闭店进行调整，上海核心商圈购物中心平均空置率持续走高，环比涨幅19%，至7.5%。

而对于品牌而言，核心区域的优质项目仍是进入上海市场的首选：

·季内，美国甜品品牌Lady M中国内地首店进驻IFC国金中心；

·美国美妆品牌NARS中国内地首店入驻来福士广场；

·全国首家收纳主题买手店Editor 、迪士尼商店全国第二家门店进驻上海兴业太古汇。

得益于实体消费的继续回暖，未来上海核心商圈购物中心空置率将逐渐下降。

非核心商圈购物中心：第3季度，上海新入市6个项目，其中，5个项目位于非核心商圈，且预租率较低，上海非核心商圈购物中心空置率上行压力明显，环比涨幅高达20%，至12%。

2、深圳：全市平均空置率环比降幅19.4%至5%，餐饮入驻率攀升

2017年第3季度，深圳全市购物中心平均空置率环比降幅19.4%，至5%，主要由于部分项目通过增加餐饮比例提高出租率。

季内，深圳有超100个餐饮品牌进驻购物中心，如皇庭中心底层新开业的太二老坛子酸菜鱼、鹿港小镇；卓越世纪INTOWN新开业的八合里海记牛肉店、喜粤8号、星洲小聚等，餐饮成为深圳购物中心进行租户调整、快速“去库存”的主力。

核心商圈购物中心：受益于餐饮特别是茶饮、甜点类品牌在核心区域保持较高的扩张态势，深圳核心商圈购物中心空置率环比降幅达20%，至4%。

未来，深圳核心商圈购物中心将偏向高端化、精品化，与社区型购物中心呈分化发展，自身定位是否能精准锁定客户群，将成为购物中心差异化经营的关键。

非核心商圈购物中心：季内，位于南山的万象天地开业，项目以较高的出租率提振非核心区域零售市场表现；与此同时，潮牌、轻奢品牌、科技体验店的积极拓展，提升了非核心区域商场整体出租率，深圳非核心商圈购物中心空置率环比降幅达22.2%，至7%。

3、成都：全市平均空置率环比降幅13.7%至8.2%，“调整”为关键词

2017年第3季度，成都部分优质购物中心陆续完成主力店大面积调整，租赁活跃度持续攀升，成都全市购物中心平均空置率环比降幅13.7%，至8.2%。

此外，部分购物中心集中打造主题街区，通过提升场景体验和品牌丰富度，为高楼层引流提供了新的解决方案。如：

·成都IFS在6楼开辟出约2000㎡的独立空间，打造以年轻活力为主题的“Y+青年空间”，汇集深受年轻人喜爱的25个小众品牌；

·锦华万达广场调整原主力店，近10000㎡面积打造成“68街区”，引入超50个品牌；同时在其2楼打造独立于“68街区”装潢风格的儿童主题空间。

核心商圈购物中心：第3季度，成都核心区域零售市场需求端持续活跃，如

·法国顶级珠宝品牌Fred首次落户成都，相继在远洋太古里、银泰in99开设门店；

·Thom Browne、Chiara Ferragni、Luxury Rebel、Ecko unltd首次进入成都，亮相远洋太古里；

·Brunello Cucinelli、森仔记入驻成都IFS；

·Versace、Bottega Veneta入驻仁恒置地广场。

随着IFS、远洋太古里等地标性购物中心的入驻率逐季提升，成都核心商圈购物中心平均空置率环比降幅2.2%，至9%。

非核心商圈购物中心：第3季度，成都非核心商圈购物中心平均空置率环比降幅1%，至9.5%；主要由于部分购物中心积极调整，引入娱乐、文创、生活服务等与消费者交互性强的体验类业态，在短期内实现快速去化。

如凯德·天府调整品牌近90个，调整面积超20000㎡；调整引入首店/旗舰店数量达25家，总面积约16000㎡；客流同比提升超20%，销售同比提升超40%；项目出租率迅速攀升至95%以上。

4、重庆：全市平均空置率环比降幅3.4%至8.6%， 高端零售拓展积极

2017年第3季度，重庆迎来购物中心入市高峰，新增6个项目，商业面积总计74.66万㎡，新增商业体量居全国二线城市之首。

由于新光天地、国金中心、龙湖U城天街B馆等新开业项目取得较高的出租率，大坪时代天街D馆等优质项目调整改造完成；在市场竞争的良性运作和新开业项目出租率较高的双重影响下，重庆全市购物中心平均空置率环比降幅3.4%，至8.6%。

核心商圈购物中心：随着地标性购物中心相继落地非核心商圈，分流解放碑、观音桥等核心商圈的消费客群，激烈竞争下，重庆核心商圈购物中心迎来新一轮提档升级。

·季内，位于南坪商圈的City城市广场闭店调整；万象城调整引进Balenciaga、积家、伯爵、卡地亚、宝珀等品牌，Salvatore Ferragamo、Coach等品牌亦在购物中心开出新店。

·高端零售品牌在重庆核心商圈的的租赁需求得以集中释放，提升了整体出租率，重庆核心商圈购物中心平均空置率环比降幅1.4%，至7%。

非核心商圈购物中心：第3季度，龙湖U城天街2期、北碚万达广场凭借开发商强劲的招商实力和丰富的运营经验，在非核心商圈满铺开业，填补西部新城和北碚区商业空白，推动重庆非核心商圈购物中心平均空置率环比降幅达2%，至10%。

而新光天地、国金中心等标杆项目的入市，提升了重庆非核心商圈的辐射力，使得重庆商业地产市场“组团式”的多核商圈格局更加分明，未来“商圈”之间的竞争将愈演愈烈。

5、广州：全市平均空置率环比涨幅5.3%至6%，核心商圈商场经营向好

2017年第3季度，广州新增供应迎来“小高峰”（新增4个项目，商业面积总计37.8万㎡）；由于新入市项目预租率较低，且非核心商圈多个购物中心处于调整期，广州全市购物中心平均空置率环比涨幅达5.3%，至6%。

核心商圈购物中心：广州核心商圈购物中心因区位优势和完善的城市建设利好，空置率维持在3%的“低位”；为追求差异化，多个购物中心积极引入品牌“首店”，如

季内，Luluemon、Victoria’s Secret内衣店首次进驻广州，落户太古汇；

新加坡创新餐饮“霍公子瓷馆（收藏艺术主题餐厅）”全国首店、LVMH 集团旗下高端餐饮品牌COVA广州首店落户丽柏广场。

非核心商圈购物中心：由于新增项目多位于非核心区域，拉低整体租赁水平，广州非核心商圈购物中心平均空置率环比涨幅5%，至8.4%。

季内，个性餐饮、潮牌、生活/亲子体验类品牌成为非核心商圈购物中心零售面积的吸纳主力：

·喜茶保持快速扩张，入驻白云万达广场、富力海珠城等购物中心；

·奈雪の茶广州第二家店于8月27日在正佳广场开业；

·金宝贝、长颈鹿美语、小马快跑国际早教等开出新店；

·互联网生活平台Dcamp营地于乐蜂广场开出广州首店，面积约为35.5㎡；

·香港潮牌Salad于乐蜂广场拓店，面积约为221㎡。

6、杭州：全市平均空置率环比降幅1.5%至6.5%，儿童亲子为去化主力

2017年第3季度，杭州新入市4个项目，总新增商业面积49.6万㎡；由于新开项目较高的出租率（如龙湖滨江天街招商率99.5％，开业率99％），杭州全市购物中心平均空置率环比降幅1.5%，至6.5%。

核心商圈购物中心：第3季度，杭州核心商圈购物中心平均空置率环比降幅3.5%，至8%；主要在于儿童亲子、餐饮品牌的积极拓展布点，商铺租赁活跃，如

·嘉里中心引入首家蔡家食馆；

·城北多家购物中心引入培飞思维数学、金拇指儿童教育机构；

·新开业的乐堤港推出杭州首家FANPEKKA幻贝家童玩；

·国大城市广场在重新入市之后引进三叶儿童口腔医院。

非核心商圈购物中心：得益于新开项目大多位于非核心区域且表现优异，杭州商业地产市场信心持续攀升，在供应充沛的背景下需求正在释放；同时基础设施的进一步完善为多中心的商业格局发展提供了有力支撑，杭州非核心商圈购物中心平均空置率环比降幅1.7%，至5.7%。

三、总结

尽管新增供应的集中入市在短期内推动空置率小幅上浮，但随着“新零售”品牌的相继入市及项目运营水平的不断提高，一线城市购物中心发展整体向好；

在二线城市，商业供过于求的核心矛盾依旧存在，商场经营持续承压，空置率大幅回落的可能性较低，但租赁需求活跃有望推动二线城市商场空置率短期下降。

而随着消费“小众窄群化”，购物中心的评价体系已不再仅仅局限于业态或品牌，而是通过物业改造结合业态品牌调整，来探索实体资产价值的重塑，在资本市场谋求更大的发展空间。

“空置率警戒值”说明：赢商大数据中心根据一二线城市已开业购物中心综合发展指数进行划分，高于警戒值为购物中心运营下行区间（运营不理想），低于警戒值为购物中心运营上行区间（健康运营）：

￭全市平均空置率警戒值约为8%

￭核心商圈平均空置率警戒值约为6%

￭非核心商圈平均空置率警戒值约为9%

注：本文以上海、北京、深圳、广州、成都、重庆、杭州、南京、天津、西安、武汉、厦门、长沙、沈阳、青岛、大连16大城市，商业面积3万㎡及以上的1012家商场空置率数据为样本，其余未涉及城市，不纳入分析范围。

▼ 拓展阅读

2017H1一线城市购物中心空置率报告

2017H1典型二线城市购物中心空置率报告