嘉豪商业刘恩凯：未来的商业趋势应该是“商业+坚持”

　　如果用一个词描绘2019上半年商业地产的探索轨迹，这个词便是“潮”：凡是有商业的地方就有潮的出现，潮与生活方式的接驳变得亲密无间，“潮”成为上半年商业地产的新注脚。

　　2019年8月8日，由赢商网发起主办的“2019中国商业地产创新大会”，以“潮·聚”为主题，在北京望京·凯悦酒店隆重举行。　　

　　在活动现场，举办了颠覆传统引领商业地产新潮流的“南北对话”环节，多位商业大咖共同探讨商业地产新课题。

　　主持人：

　　戴德梁行中国区商业地产部董事总经理甄仕奇

　　对话嘉宾：

　　爱琴海集团副总裁刘建安

　　富华国际集团商管中心总经理兼金宝汇购物中心总经理胡泊

　　嘉豪商业管理有限公司副总裁刘恩凯

　　湖南步步高商业管理有限公司总裁栾顺　　

　　在对话环节，嘉豪商业管理有限公司副总裁刘恩凯进行了精彩的对话发言，他认为，未来的商业趋势应该是“商业+坚持”。

嘉豪商业管理有限公司副总裁刘恩凯

　　甄仕奇：从去年底到今年上半年，哪些商业行为对您来说特别有创新的震撼或者深刻的印象？

　　刘恩凯：如果说谈到2019年的变化，我想谈一谈新零售。盒马在2016年开的第一家店，进北京第一家店在十里堡，也是我们管理的项目，到现在我们回顾了一下他发展现状，从快速扩店到踩急刹车，盒马在今年上半年发布了一些最新的品牌，包括盒马菜市和F2这些东西，这些带来了终端消费需求的重新判断和调整。

　　侯毅说过，新迭代的产品要做到烟火气，以面销为核心，它实际是一种回归，是对终端需求的尊重和对市场的尊重的回归。

　　我们认为挖掘传统文化及时尚潮牌的诞生，都是对消费回归的尊重，大家可能都在研究90、95后的消费习惯，我们发现95后的消费既任性还很理性。

　　任性体现在什么地方？他想买什么东西，哪怕收入水平不相称的也要买。

　　理性体现在什么地方？95后购买东西，46%的人会在四家店做比价，然后再下单。

　　他们跟80后有什么观念不一样？他们不对洋品牌这么热衷，会关注国产品牌，潮牌。整个2019年上半年，从这些新零售、超市行业观察，到95后的消费习惯，我感觉到回归，并不是倒退，而是找到终端消费的价值所在。

　　甄仕奇：嘉豪商业也操盘了很多商业项目，如何平衡甲方运营和投入的收益，此外现在很多新进品牌，还比较年轻，甚至运营模式没有那么值得推敲，这方面有没有个人建议？

　　刘恩凯：整个商业的变革来讲，我们应该两个维度思考。一方面我们操盘方，充分考虑运营项目能够有足够客流，带动足够的转化率，带动租金的上涨，最终目的为了资产价值的健康成长。

　　另一方面，国际资产管理协会对资产管理的定义很明确，就是服务于业主的目标，我们在做任何一个项目的时候，最终目标是要这个项目最终回归到资产价值上，它是一个健康成长的过程，任何一个投资方在投这些项目的时候，都是有策划方案，包括投多少年、多少年退出。

　　嘉豪商业就是专门做商业资产管理全流程服务的公司，我们这么多年来一直是在服务于海外基金，大多数项目是海外基金的，我们知道资产管理方到实操运营管理方如何平衡。

　　很浅显的一个道理，好租的房子都会好卖，一方面要增加收入，还要精细化管控控制支出。面对潮文化的时候，虽然最终目标是要让收益提升，但是这个生态的末端或者这个生态里最重要的一个环节是服务于顾客的消费群体，才能有租金不断的提升，它是完整的生态，我们做全链条管理输出就要平衡这几方的关系。

　　甄仕奇：作为专业的全链条资产解决方和服务方，有没有一些例子或者建议或者经验给到各位？

　　刘恩凯：我从营销端和大家分享想法。传统意义上大家都要做IP，要塑造购物中心的个性化的调子，这时候可以合作的IP资源参差不齐，真正落地层面过程中不分析这个IP会带来如何转化，没有足够多客户消费和客流数据支持分析的话，大规模做IP活动对于购物中心运营是非常不划算、不经济的事。　　

　　我们现在非常重视内在的建设工作，比如如何把客户的数据分析越精准，维度越丰富越好，营销过程中是定制化的营销，营销之后通过消费的结果来复盘，看这个消费行为是不是合理，创造IP这个事儿是购物中心应该要做的，要打造有认知的购物中心，但是盲目上IP是我们特别不主张和不建议的。　　

　　甄仕奇：商业+什么是您认为未来商业发展的趋势或者您在操盘项目中要做的东西？

　　刘恩凯：从我们角度来说应该是“商业+坚持”，坚持是指大家对于电商对实体商业的冲击有过各种各样的讨论和质疑，实际电子商务有它的地盘，一定是必然归属它的，而实体商业有实体商业要做的事。

　　马云说过不是电商不行，是你的电商不行了，不是实体不行了，是你的实体不行了。我们今天在这里聚集，我们一起坚持商业，一定是生活中一个必须品，是一个场景的必须品，是我们生活服务品质提升的一个必须品。所以我们共同坚守，相信在这种存量时代，作为嘉豪商业一定能做出存量时代新的典范。