IFC、K11、恒隆广场、嘉里城都齐了？杭州未来到底有多狂？

　　8月7日晚间，新鸿基&平安以132.6亿拿下江河汇，创奥体信达中心（123.18亿元）、恒隆百井坊（107.3亿元）、保利澄品（101亿元）后的杭州百亿地块新高。成为继嘉里、恒隆、新世界之后，第四家在杭州拿地开发商业地产的港企。

　　就在1周前（7月30日），新世界以近98亿元摘得杭州望江商住地；5月17日，嘉里斥68亿元竞得杭州下城区一地块；短时间内，优质港企纷纷抢滩杭州市场，不免令人深思，杭州高端商业是否将引来新格局？

　　01

　　杭州商业的“领先受阻”

　　优质港资商业的进驻，必将加速打破杭州以百货为主要势力的单一商业格局。

　　杭州商业之所以没有同其他城市一样快速迭代，是因为杭州大厦、银泰此类百货企业根深叶茂，为全国标杆，曾一度代表杭州商业最高水准。时至今日，杭州商业的主要势力依旧是杭州大厦和银泰。一座杭城，十个银泰；一条延安路，包揽三座银泰城，开发理念和运营思维都有待提升。借助本土优势，占据杭州优质地块，却鲜有良品佳作，致杭州商业在很长时间几乎都于停滞不前甚至退步的境地。

　　图片来源：杭州大厦

　　在城市建设中，这通常叫作“领先受阻”，杭州的商业正是这样的缩影。“每个企业都有路径依赖，在某个阶段的发展模式是成功的，就会复制、粘贴，却看不到变化。”此前在剖析杭州商业格局时，时任国大城市广场总经理洪飞分享到。

　　另一方面，杭州最初的商业规划缺乏专业性和长期性。在招商引资方面，对优质外来企业缺乏认识，导致很长一段时间，杭州的商业竞争环境处于相对宽松的情况，缺少促进商业发展的竞争压力。从2010华润与新鸿基联手打造的万象城开业起，杭州才真正开始去引进优质商业，这也开启了港资开发商进入杭州商业的序幕。

　　02

　　进驻杭州的高端港企

　　新鸿基

　　已营业项目：杭州万象城（与华润合资，未操盘）

　　图片来源：杭州万象城

　　开业时间：2010年4月22

　　商业面积：约24万平方米

　　定位：核心商圈高端购物中心

　　杭州万象城是杭州首个真正意义上的高端购物中心，拥有杭州第一座奥林匹克真冰标准——“冰纷万象滑冰场”；杭州首家IMAX巨幕电影院——百老汇；中国内地第19家苹果直营店；特斯拉浙江首店；KPRO——肯德基位于杭州的全球首家旗舰店......此外，项目还引进了LV、PRADA、FENDI等国际一线奢侈品牌。

　　待建/在建项目：江河汇综合体地块

　　拿地时间：2019年8月6日

　　地块面积：85万平方米

　　地块用途：该地块将构建集金融商务办公、城市旅游体验、居住公寓和客运通航等多种功能于一体的综合体航母，还将建设主题公园、激光水幕秀和摩天轮等。

　　恒 隆

　　待建/在建项目：杭州西湖恒隆广场

　　拿地时间：2018年8月

　　地块项目楼面面积：19.4万㎡

　　地块用途：该地块项目的楼面面积有19.4万方，其中地下库面积在3万方至4万方之间，将规划一个商场、一家酒店和五座办公楼。今年，杭州恒隆广场计划将正式开建。

　　嘉 里

　　营业项目：杭州嘉里中心

　　图片来源：杭州嘉里中心官网

　　开业时间：2016年11月29日

　　项目体量：10.8万㎡

　　定位：主打中高端及轻奢市场的商业体

　　杭州嘉里中心有别于奢华商业体引入国际名牌形象店的惯例，以杭州人的需求为主要考虑，平衡了本地品牌和国际品牌的比例，主打中高端及轻奢市场，并青睐杭州本地的设计品牌。

　　待建/在建项目：杭州文晖城市之星嘉里城

　　今年5月，嘉里以68.1414亿的总价竞得文晖单元“5合1”地块，折合楼面价29676.63元/㎡，自持8%。据相关人士透露，此次嘉里的综合体项目，定位不会低于上海的浦东嘉里城。值得一提的是，此次是嘉里第二次在杭州拿下综合体项目，嘉里第一次杭州造就了西湖边“轻奢”商场嘉里中心。

　　新世界

　　待建/在建项目：杭州望江新城K11

　　拿地时间：2019年7月30日

　　项目面积：近40万平方米

　　地块用途：望江新城这宗“巨无霸”地块的业态将会非常丰富。根据地块出让指标，它将会是集住宅、商业、停车场为一体的望江金融城核心区。新世界的拿地，杭州或将迎来首座K11。

　　香港置地

　　待建/在建项目：杭州前湾项目

　　拿地时间：2016年12月26日（传化集团拿地）

　　项目面积：约120万平方米

　　地块用途：香港置地与仁恒置地联合打造前湾国际社区，未来这个国际社区之内，将汇聚国际学校、国际医院、邻里中心、精品酒店、体验型商业、养老配套和国际住区等丰富业态。

　　港 铁

　　拿地/在建项目：杭州西站枢纽综合体TOD（未来科技城）

　　杭州西站枢纽综合体是一个以铁路站房为中心、包含与交通枢纽紧密衔接的城市功能一体化设计的建筑群。项目占地面积约1平方公里，其中车站站房建筑面积约10万平方米。城市综合体含综合配套设施、商业商务、文化会展、科创交流中心、居住等功能建筑面积约160万平方米。据悉，该项目计划于2022年亚运会前建成。

　　03

　　港资房企接踵而至背后

　　作为新兴城市，恰逢“后峰会、前亚运”的历史机遇和“大湾区”建设的战略发展机遇，以及以阿里为首的互联网经济的崛起，杭州无论是在硬实力还是软实力上，都处在一个急速发展的轨道上，是中国新经济发展最快的城市之一。

　　利好的经济发展，使杭州成为渴望深耕的每家开发商之兵家必争之地。以嘉里、恒隆、新世界和新鸿基为代表的明星港企的加入，无疑将提升杭州商业的层级与档次感。新世界的艺术体制，加之恒隆与新鸿基的高端基因或将引领杭州走向另一种多元奢侈商业格局。毕竟，恒隆主打的恒隆广场，和新鸿基打造的IFC都是享誉业界的高端金牌商业。

　　值得注意的是，商业天生具有较强的地域性。这也解释了为何历来众多当地知名企业会败走他乡。对于首次进驻杭州的港资企业来说更是一种挑战。

　　以此次拿地的新鸿基，和去年以107亿拿地而轰动业界的恒隆为例，都有着运营高端商业的成熟经验。但对杭州高端商业来说，是否会为他们买单，还得打个问号。

　　毕竟，杭州大厦已凭借20余载的高端运营经验完成了原始的高端资源积累，前期网罗了像LV、爱马仕、香奈儿、Prada等近50个国际一线大牌，并跨度数年克服物业条件限制，完成Hermes、LV、Cartier、PRADA等“跃层扩店”计划。2017年，杭州大厦再次筑巢引凤，扩容B-PLUS，在平层面积增加50%的基础上，对内容也同步进行升级。引进Giorgio Armani、Saint Laurent、Christian Louboutin、Balenciaga、VERSACE等十几家国际超一线奢品，以“一城一店”的首店独家概念，引领入驻品牌质量。

　　再看其业绩表现，从解百披露的2018年财报显示，杭州大厦全年营收达52.18亿元，同比增长7.90%，这还不包括像LV等租赁品牌的业绩。从《赢商网》早前统计的《全国72个mall去年销售额曝光》来看，国内百货单店业绩，杭州大厦也仅次于北京SKP。

　　这也解释了，在杭州虽然还有主打高端的杭州万象城和湖滨银泰in77 A座，仍很难撼动杭州大厦的高端地位。因为在杭州市民心中，“买国际尖货，就去杭大”早已成为共识。加上高端品牌自身对于区域拓店计划就有限制，杭州高端消费份额被杭大占去大半，空间趋于收窄。

　　不管最终结果如何，需要肯定的是，不同形态的商业体存在，对于杭州商业整体发展是利大于弊。只有更优质的商业，才能真正发挥这座城市更好的运营价值。