华夏幸福半年利润达承诺 环京依赖褪去与异地扩张

　　8月16日，香港，中国平安2019年中期业绩发布会。据观点地产新媒体现场了解，董事长马明哲与总经理任汇川公开表态：“平安不参与房地产经营管理，不做野蛮人。”

　　时间来到下午，平安派驻了两位董事和数位高管的华夏幸福，便揭开了其半年来的业绩面纱。这也是平安入股一年，华夏幸福第一次发布半年度业绩。

　　华夏幸福上半年实现营业收入387.30亿元，同比增长10.74%；净利润84.81亿元，同比增长22.44%。截至报告期末，公司总资产4,570.67亿元，归属于上市公司股东的净资产468.90亿元，分别比上一年度末增长11.56%、7.11%。

　　在业绩贡献方面，环京以外区域实现收入148.08亿元，同比增长96.54%，占公司主营业务营业收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。

　　随着华夏幸福产业园区业务异地复制战略调整的推进，环京以外区域在整体业绩占比中增长明显；对公司及其重重要的另一架——马车产业发展服务业务亦快速推进，在环京区域外加大比重。

　　从综合数据来看，在面对楼市调控、房住不炒等政策前提下，华夏幸福各项关键数据都较去年迎来了不小的涨幅。其中，最关键的净利润，半年超过80亿也让华夏幸福在面对与平安达成的对赌协议有了足够的信心。

　　据观点地产新媒体了解，在去年引入平安战略投资时，华夏幸福曾承诺，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。若未完成目标，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

　　按照全年144.88亿元的净利润目标计算，84.81亿元的半年净利润已经达标58.54%。

　　半年销售方面，华夏幸福实现销售额645.31亿元，签约销售面积共计551.05万平方米。其中，产业新城业务园区结算收入额143.83亿元，占销售额的22.29%；园区配套住宅业务签约销售额479.17亿元，占销售额的74.25%；其他业务（物业、酒店）销售额22.31亿元，占比3.46%。

　　从区域上分析，环京以外区域的销售额为375.64亿元，同比增长16.82%，占公司整体销售额比例从上年同期的39.94%大幅提升至58.21%，环京以外区域的住宅业务销售额264.67亿元，同比增长10.91%，销售额比重由上年同期的37.40%提升至55.24%，销售面积比重由上年同期的47.21%提升至66.20%。

　　不止如此，在新增项目方面，华夏幸福报告期内新增5个入库PPP项目，全部位于环京以外的外埠区域。华夏幸福产业服务收入 118.75 亿元，其中，环北京以外区域产业服务收入 87.74 亿元，同比增长96%。

　　这一部分的持续性收入将对华夏幸福的现金流产生极大的正面影响，与物业销售“一锤子买卖”不同的是经营性收入是一个长周期的现金回款，在销售承压的状态下会是有效的现金补充。

　　总的来说，华夏幸福的主营业务在环京以外区域的迅速发展，充分印证了产业新城模式的可复制性，进一步减少了对环京区域的依赖，也不至于陷入环京区域楼市和土地市场调控的依赖。

　　在年初的业绩会上，公司管理层坦言，“确实大家都知道，2017年和2018年公司在环北京地区是遇到了困难。”面对环北京的政策冰封，华夏幸福在不断从外围寻找解决的路径。

　　从2019年上半年达成的目标来看，华夏幸福确实如所预设的一般，成功从京津冀区域突围，大幅降低了在环京区域的收入和销售。

　　据华夏幸福半年报披露，其将继续核心都市圈聚焦战略，深耕京津冀都市圈，继续布局长三角都市圈和粤港澳都市圈三个高能核心都市圈。

　　除了在区域重点上的改变，不喜欢在公开市场拿地的华夏幸福半年来也拿下了不少的地块。以总价7.28亿元竞得的南京宅地；19亿元竞得南京栖霞、江宁两宅地等一系列动作，华夏幸福也在通过不同办法丰富土储获取方式。

　　华夏幸福在此前令市场诟病的债务方面也做了不小的改善，公司货币资金 551.85 亿元，预收款项 1402.85 亿元，预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，基本锁定公司未来三年的经营业绩，这些都是公司在偿债方面十分有力的底牌。

　　据此前公告披露，截止2019年7月31日，华夏幸福借款余额为1845.07亿元，前7月累计新增借款金额454.68亿元，累计新增借款占2018年末净资产的比例83.10%。

　　在减少资金压力的措施上，华夏幸福有了平安作为二股东后显然有了更多办法。以今天最新的公告为例子，华夏幸福拟向平安人寿转让北京丰台项目，总价近58.3亿元。

　　在转让完成后，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块上代为开发建设标的物业，并在标的物业开发建设完成后对标的物业提供运营管理服务。

　　华夏幸福首次采取轻资产管理模式，项目公司将就代建事项向华夏幸福运管支付代建管理费，代建管理费包括固定代建管理费及激励代建管理费。