碧桂园服务李长江：收并购可以补齐公司的短板

　　“3月19日见到媒体朋友们时所说的‘后悔’的问题，至少这半年实现了，因为跟我们一起走，我们交了一个比较好的半年答卷。”8月份的半年业绩会上，李长江如是说道。

　　李长江所指的“后悔”一事，指的是今年3月份碧桂园服务举办业绩会当天，公司股价下跌10.3%至12.00港元。彼时，李长江表示：“我也不明白今天股价为什么下跌，如果有看走眼的投资者，最后一定会后悔的。”

　　走到中报会的时间点，李长江似乎可以松一口气了。截至8月23日收盘，碧桂园服务股价报21港元，较开盘价19.36港元上涨9.3%，成交量2520.47万股，成交额5.19亿港元。

　　上涨背后的动因，或许可以从半年报业绩表现中看出一二。

　　面积上看，上半年，物业服务收费管理面积增加约3530万平方米至2.17亿平方米，同比增长58.48%；物业服务合同管理面积增加约7920万平方米至5.84亿平方米，同比增长51.35%；合约面积是收费面积的2.7倍。

　　营运数据上看，上半年，碧桂园服务收入为35.16亿元，同比增幅约74.4%；毛利为13.78亿元，同比增幅约75.3%；毛利率则增加0.2个百分点至约39.2%。

　　另外增幅较大的数据是利润方面，上半年净利润较同期增长72.3%至约8.26亿元，公司股东应占利润则较同期增长73.4%至约8.17元，剔除所得税回拨因素后，两项指标均较去年同期上升超过90%。

　　据悉，盈利能力的增长主要由于物业管理在管面积的增加，以及社区增值服务与非业主增值服务收入的综合上升。

　　其中，物业管理在管面积的增加除了常规来自母公司开发物业，还有第三方开发商物业。数据显示，上半年碧桂园服务来自第三方开发商的收入占比为23%，去年末则为11%，

　　截止到6月30日，通过品牌拓展和收并购得到的合同面积是1.14亿平米，比去年同期增长92%；收费管理面积超4000万平米，同比增长199%。

　　收并购方面，年初还说着“追求门当户对、不会见人就爱”的碧桂园服务，上半年的动作却明显增多，前7月，先后并购北京盛世剩余股权、上海联源、佛山元海、港联不动产、嘉凯城5家物管公司。

　　值得关注的是，碧桂园服务以3.75亿元代价收港联不动产全部股权，该物业公司前身为港联物业，此前由合富辉煌持股85.5%，服务超过350座涵盖中高端住宅、写字楼、商业综合体、公建、产业园等各类不动产，属于较为优质的物业标的。

　　对于该笔收购，李长江现场表示，港联不动产是以商业物业为主的公司，从目前公司投资内容来看，需要一家有品牌、有追求、有量的商业物业公司，可以补齐短板。

　　此前在2019博鳌房地产论坛期间，李长江曾对观点地产新媒体透露，目前公司已与港联不动产已在团队整合、方向调整快速对接。

　　“以后一定会在商业市场方面发力，占有一席之地。”李长江称，碧桂园物业此前一直在寻找优质的商业标的，此次是“两厢情愿”走到了一起，未来也会继续寻找符合标准的标的。

　　对商业标的的收购引来现场追问，商业物业管理毛利比较好，很多物业同行也想往这方面走，那碧桂园服务未来是否会调整加大商业的业态比例？

　　对此，李长江介绍称，目前公司业态比例方面大概是9：1，超过90%是住宅，10%是商业、写字楼、工业园区、城市服务等，并强调这不是刻意追求的比例结果，是公司发展到现在自然形成的结果。

　　李长江续称，虽然公司看重商业物业，但是千万不要认为住宅物业毛利就一定低，“反而在物业行业里面，从收并购、股权合作的角度，如果非要说价格的高低，住宅我们认为比商业还好，原因是离客户最近，有客户的地方，就有更大的生意可做，可以讲出很多故事，最后给以投资者很好的回报。”

　　虽然加大收并购步伐且表示“特别是当我们需要新的业态时候，只要符合我们要求，我们有能力都会（进行收购）”，李长江仍强调，未来依然坚持以品牌拓展为主、收并购为辅的公司拓展策略。

　　此前在接受观点地产新媒体采访时，李长江也称，今年底将是物业服务行业收并购的冷静期，过去并购的那种疯狂已经消退，只有高质量增长、符合自身模式的并购才可能存在。

　　然而，不管侧重哪种拓展方式，既然选择规模扩张与加速，就要承受相应的代价。

　　据了解，为进一步增加独立第三方物业开发商的项目数量，碧桂园服务去年建立了一支市场拓展团队，该团队去年在合约拓展上贡献5000万平方米面积，收并购贡献近2000万面积。

　　但这也直接导致了销售及营销开支增加，2018年年报显示，碧桂园服务销售及营销开支约2660万元，同比增长183.0%；行政开支则约为7.59亿元，同比增长66.9%。

　　今年上半年，这两项指标仍有一定的同比上涨，销售及营销开支约2012.7万元，同比增长128.4%；行政开支约为4.65亿元，同比增长58.16%，不过行政开支率较去年同期下降1.4个百分点至13.2%。

　　早在年初的时候，首席财务官黄鹏就回应过销管费用一事，称“这（拓展成果）值得销售、营销费用的增加”。如今看来，对于身处外拓需求期的碧桂园服务来说，这种销管成本的增长趋势应该会维持一段时间。

　　就在前一天母公司碧桂园业绩会上，管理层与现场媒体就一二线还是三四线布局进行了一番讨论；而在碧桂园服务业绩会现场，这个话题同样被挑起。

　　“今年行情使大家对三四线比较保守，会不会影响到你们去收购一些目标，以及从母公司拿过来一些面积的考量？”“如果三四线城市放慢比较多，而一二线城市加价能力比较强，会不会影响对你们的物业管理需求？”……

　　与母公司步调一致的是，李长江也强调碧桂园服务项目是全域覆盖，无论是一二三四五线，甚至县城都全域覆盖。不同的是，从物业角度出发，市场变化时物业公司可以通过服务去辅助消化不利影响。

　　“在这个时候，如果市场发生收紧，任何一个开发商更需要优秀的物业企业去通过服务增强业主客户购买他房产的信心，这对于优质物业企业而言反而存在着机会。”

　　李长江一如既往地自信：“碧桂园服务是三四五线物业服务的专家，我们最懂这些区域的业主需要什么样的服务，这一点我毫不客气地说。”

　　业绩会渐近尾声，李长江又调侃起了“后悔”的话题，“请投资者继续跟我们一起往前走，一直走到底！”