聚焦资管，重在运营，2019中国购物中心资管峰会引领“逆周期调节”下的企业抉择|SCAMS峰会

　　金秋送爽，天朗气清。2019年8月23日，由睿和智库、万商俱乐部联合主办的“2019SCAMS中国购物中心资管峰会”在万达文华酒店举行，本次会议以“逆周期调节下”的企业抉择为主题，从资管、商管角度带领行业厘清未来发展方向，回归不动产资管本源。

　　此次峰会共包含十场主题分享和两场圆桌对话，两场对话分别侧重“资管”和“运营”，以期从根本上打通商业地产资管之路。本次峰会由睿和智库发起人韩玮烨和万商俱乐部创始人杨泽轩主持，商业地产全产业链近300人出席了本次峰会。

　　上午九点整，峰会正式开始，两位主持人向所有到场嘉宾表示感谢，并特别感谢远洋地产、远洋蔚蓝海岸、舍得酒业及中登集团等企业对本次峰会的大力支持。杨泽轩表示此次购物中心资管峰会追求“真实·专业·务实”，并希望这六个字贯穿会议始终。

　　会上首先发布了由印力集团指引编撰，万商俱乐部、睿和智库联合发布的《2019中国购物中心资产管理操作指引3.0》，印力集团资管中心总经理孙娟表示，《2019中国购物中心资产管理操作指引3.0》是之前1.0和2.0的升级版，其中，关于商业地产“投、融、竞、管、退”的内容更完善，并在指引中对各项行业标准进行了统一，印力集团希望在行业同仁们的支持下，尽己所能，为行业发展做一份贡献。

　　聚焦资管，站在资管看商管

　　上午峰会以“聚焦资管”为主题，光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰，永正资本总裁王威，戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰，印力集团资管中心总经理孙娟，中联基金董事总经理范熙武出席并做了主题演讲。远洋集团商业地产事业部副总经理孔繁琢，钜派投资集团副总裁、钜派资产合伙人康红恩，北京达美集团副总裁王智明，明润万家董事长迟家方，大悦城控股商业管理中心副总经理徐蓁，高和资本证券化部董事总经理毛跃晖参与圆桌对话。

　　光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰：

　　“融投管退”是一个闭环产业链，彼此之间是相互渗透、相互影响的，目前国内商业地产的难点在“融”和“退”，尤其是“退”的路径比较狭窄，受制条件较多。总体来看，投资人对市场的认可度较低，国内市场的“融投管退”能力还有待完善。但是，当前市场整体环境在慢慢变好，险资的资管部门也在迅速成长，对市场的要求更专业、更理性，具备越来越专业的判断力。

　　永正资本总裁王威：

　　实现物业价值的累计时间至少需要5-8年，多数开发商不应再持有商业地产，而应当尽快变现，也即资本化。而资本化的基础有3个必须，必须要有足够高的资产收益率，必须提升资产管理能力，必须由全面资产管理体系来保障。

　　戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰：

　　作为独立的第三方，戴德梁行为商业地产“投融管退”各个阶段做价值评估。他表示，在商业地产收益方面，销售的收入绝对值更高，但易受到市场变化影响而波动，而持有型物业收入更稳定。房地产价值评估方法可以分为收益法、比较法、成本法、假设开发法4类，其中收益法普适性最强，基本适用于所有的商业地产项目。

　　印力集团资管中心总经理孙娟：

　　商业的本质正在从“买卖关系”过渡到“服务关系”，围绕“人”创造体验和服务升级，并将能力系统化，才能在商业赛道上构筑确定性的核心壁垒，而从运营到资管需要在每一个转化环节都具备专业能力。

　　中联基金董事总经理范熙武：

　　现金流和交易是REITs的底座。2017年开始，我国REITs市场规模有一个大幅度增长，呈现出良好的发展态势。目前，REITs市场90%的投资人是银行，可喜的是，近来其他类型投资人占比有所增加。国内REITs有其自身的优势，对比来看，国内的类REITs相当于国外的私募REITs，而且比他们的更完善，因为国内的REITs项目拥有一个标准化的杠杆。

　　圆桌对话

　　上午的圆桌对话由印力集团资管中心总经理孙娟主持，嘉宾们围绕商管和资管串联中的难点、痛点和痒点展开讨论，以案例的方式生动的阐述了资管、商管之间的矛盾和共鸣。

　　远洋集团商业地产事业部副总经理孔繁琢：从商管角度看，除了租金之外，商铺本身的品牌影响力会带来额外的客流，对于购物中心而言，交流和交往功能也不容忽视，因此，并不能简单地从租金来判断其价值。

　　钜派投资集团副总裁、钜派资产合伙人康红恩：不管是商管还是资管，目标都是让资产创造更大的价值，以业主为第一位，保证现金流是首要问题。虽然购物中心需要流量，但应该注意的是，流量并不一定都会转化成现实收益，保持现金流的安全边际，活下去才最重要的。

　　北京达美集团副总裁王智明：商管和资管更像“夫妻”关系，在增量时代，商管更为突出，而在“逆周期调节”的大环境下，更需要资管能力的体现，但最终商管和资管要实现目标上的一致性，双方需懂得换位思考。

　　大悦城控股商业管理中心副总经理徐蓁：从商业的角度看资管，应该是一个长期的过程，在品牌招商时应该把目光放长远，关注整体回报率。商场品牌力的构建既需要自身的运营也需要商户带来的品牌增值，商管资管相结合看问题才会更全面。

　　高和资本证券化部董事总经理毛跃晖：资管是理性的，有精准的投入期和回报率测算。我们需要对投资人负责，而商管更具人性化，考虑品牌效应，传播影响等，但是这些是不好测算的，最好的打开方式是有节制的情怀和有温度的资管。

　　明润万家董事长迟家方：从实际操作中看，当商管与资管产生冲突时一般会牺牲商管层面上的利益，而要协调好其中的矛盾和冲突需要从更高层面的资管视角去把控。

　　聚焦运营，站在资管做商管

　　下午的会议内容更侧重“运营”，朝阳大悦城总经理李瑞，原合生汇通州项目建设总经理张树军，大观建筑设计创始合伙人申江海，富华国际集团商管中心总经理、北京金宝汇购物中心总经理胡泊，国贸物业总经理魏凯出席会议并做了主题分享。北京亿柯顾问咨询有限公司合伙人杨晓锋，爱琴海集团副总裁孙环宇，中登集团副总裁刘建西，北京芳园里ID MALL总经理刘利群，居然之家商业地产副总经理陈彼岸，共享际首席战略官潘振华，上品商业CFO苑广，戏精学院创始人朱子龙出席并参与圆桌对话。

　　朝阳大悦城总经理 李瑞：

　　如何更好的通过内容组合提高资产收益？他认为“管”的能力很重要。资管思维和核心就是算账思维，NOI和Capital Rate是两项重要指标。他表示，真正的资管概念是在成本与品质、效率与情怀的平衡中实现项目价值的最大化。

　　原合生汇通州项目建设总经理 张树军

　　做商业综合体最重要的是筹建期，一是制定工期计划，二是制定管控要点，三是要理念统一，树立商业综合体建设就是为提升商业价值服务的理念。另一方面，考验项目成本管控能力的最重要两点是合约规划和界面划分。

　　大观建筑设计创始合伙人 申江海

　　之前的购物中心大都是一字型流线，超过60米的一般会改为回字形流线设计。随着发展，现在的购物中心流线设计已经不再拘泥于传统的一字型和回字形，年轻人更喜欢小而美的或更灵动的商业空间。未来的空间设计可以具体到品牌，为购物中心带来更多的客流与实现更好的运营效果。

　　富华国际集团商管中心总经理、北京金宝汇购物中心总经理 胡泊

　　要想做好资管，首先开发商要从开发思维向资产管理思维转变，资产管理是战略，运营管理是战术，而评价一个商业的资产管理好与不好，要看它月/单平米的坪效，以及它的租金占比是多少，从而筛选业态，通过精细化计算实现资产管理的目标。

　　国贸物业总经理 魏凯

　　作为中国国贸重要组成部分，国贸商城是北京首屈一指的一站式综合购物中心, 为中高端人群提供全面广泛的消费选择。国贸的资产管理能力具有先进性，连续30年的持续创新发展，全球范围内共有4,000,000+名用户；在软件杂志500强排名中位居前40名；96%客户保留率，可支持17+种语言，全球用户大社区。

　　圆桌对话

　　下午的圆桌对话由北京亿柯顾问咨询有限公司合伙人杨晓锋主持，七位嘉宾围绕“资管大逻辑下运营管理的变革”展开讨论。

　　爱琴海集团副总裁 孙环宇：从资产角度来看，“管”是“融投管退”闭环中的一部分，在这个环节上，除了要满足业主对资产的保值增值之外，也要为品牌方和商家提供更好的服务，因为他们才是租金收益的创造者。

　　中登集团副总裁刘建西：存量时代，不良资产处置有很多版本。从资管的角度来说，盘活闲置资产类项目必须拥有雄厚的资金，而中登广场这个比较特殊的案例只能小成本运作，资管方必须拥有绝对的决策权，还要处理好背后复杂的业主关系，所以这个项目可以学习借鉴，但不太容易被复制。

　　北京芳园里ID MALL总经理 刘利群：随着资管时代的到来，商业地产从业人员的管理理念也要与时俱进，要从过去的以招商为主转换到盘活资产、提升运营效率上。

　　居然之家商业地产副总经理 陈彼岸：居然之家目前在全国有300多家店，面临的最大问题是创新，和红星美凯龙做产品线不同，我们转型做的是商业综合体，时代在发展，消费模式在转变，我们能做的就是拥抱变化，拥抱未来，全力以赴。共享际首席战略官 潘振华：资管分为三个层面，一是资源，它包括经济和区位两方面内容，决定着项目的初始价值；二是资改，包括用途和外形，决定项目的附加价值；三是资产运营，重点在服务和平台，这决定了资产价值的可持续性和增值空间。

　　上品商业CFO 苑广：

　　商业运营管理是资产管理的基础，优秀的商业运营为资产管理带来持续良好的回报和市场化，而良好资产管理为商业运营带来更标准的输出。商业管理的人效、货效比的提升，同时带动其他资产的价值提升。

　　戏精学院创始人 朱子龙：

　　从内容的角度看资管，希望可以通过为空间带来更多可持续、年轻化的新内容，提升商业地产的运营能力。十年后，人们在线下将会呈现什么样的消费模式，是值得思考的问题。

　　此次峰会现场，睿和智库还对外发布了2018—2019年度购物中心十大热词、十大购物中心融资并购事件、十大更新改造购物中心。

　　2019年商业地产正处于变革的关口，而抓住资管逻辑，以资产价值的长期保值增值作为操盘核心理念，铺排自己的运营管理战略，必将找到适合自己的转型发展之道。相信在厘清资管逻辑之后，随着行业整体回归理性、寻回初心，不久便会再次迎来购物中心繁荣发展的新时代！