中城商业研究院姜星狄：福建商业潜能亟待开发 零售撤退、餐饮跃进、儿童亲子获重视

　　近年来，国内商业地产行业从增量时代进入到存量时代，市场竞争日趋激烈，无论是场所端或是品牌端，创造有价值的产品与服务，以更丰富的内容满足于消费者日益增长的多样化消费需求成为运营的重点方向。

　　由赢商网主办的“第四届两岸文创文旅商业地产趋势论坛”，于今日上午在厦门佰翔五通酒店拉开序幕，来自各个圈层的商业地产人在论坛现场就“内容进化论”这一主题，对商业的内容进化进行了激烈的探讨。

　　在主题演讲环节，中城商业研究院姜星狄以“老骥伏枥 志在千里”为主题，带来了《2019下半年福建零售商业/商业地产市场展望》报告演讲，梳理福建当下零售商业趋势，为开发商、运营商以及品牌商提供决策建议。

　　报告分为三个部分，首先是从宏观经济形势分析与下半年预判，其次是福建商业地产分析及下半年预测，最后是福建视角下的零售商业发展趋势。

　　报告指出，从宏观经济来看，中美贸易战给国内的商业带来不小的压力，然而今年正逢建国70周年，根据国务院出台刺激消费的政策来看，政府将对美国采取持久战。随着下半年消费刺激力道的多次增强，整个商业市场仍充满机会。

　　商业环境：福建人民生活富裕，商业潜能亟待开发

　　在行业上，福建房地产开发商实力强劲，资金来源相对稳定，一直以来福建房地产到位资金主要来源为自筹资金和其他资金（过去三年两者平均占比合计87%），因此受资管新规的负面影响有限，使得上半年整个投资增速的表现强势。然而，随着7月政治局会议明确“不以房地产作为短期刺激经济手段“，不只是福建，全国房市开始皆出现降温。　　

　　在土地上，2018年福建开发商土地购置面积大幅成长、费用则保持稳定，显示去年土地供应较多、市场下行压力大，抑制地价上涨动能。今年一季度福建政府放缓供地节奏，且福州、厦门等地供应的多为市区核心优质地块，房企拿地热情不减，助推土地市场一度火爆。随着政治局会议重提“房住不炒”，在调控力道升级下，预计下半年福建土地市场将出现降温。

　　在投资上，2019上半年福建房地产开发投资额累计2,827亿元，为近三年同期新高；上半年月累计同比均值18.3%，较去年同期的3.2%大增5.7倍。其中，福州、厦门上半年房地产开发投资额累计分别为841亿元和482亿元，纷纷创下近两年新高，且福州上半年投资月累计同比皆在30%以上，显示大部分闽系房企资金来源稳定，上半年（尤其一季度）对市场前景乐观、积极入市。

　　从供应面指标看，下半年房屋施工面积增速减缓、新开工和竣工面积跌幅扩大，此皆显示开发商对于市场前景偏保守。

　　从需求面指标看，由于刚需支撑力道不足，预计今年下半年办公楼市场续弱，商业营业用房市场则持续降温。

　　项目环境：福、厦仍为开业首选，泉州现饱和迹象

　　2014年以来福建购物中心家数和体量增速逐年减缓，2018年购物中心家数同比15.5%、体量同比16.3%，皆为近十年最低。根据年初调查，2019年全年福建将新增27家购物中心（不含存量改造项目），然而，由于经济下行压力加剧，许多项目将推迟至下半年或2020年开业，预计今年开业家数和体量增量将进一步下滑降至10%以下。

　　2019上半年福建购物中心拟开业12家、实际新开业4家，开业率33.3%，略低于全国开业率的38%。根据测算，2019下半年一二线城市购物中心新开业体量将比上半高出1.7倍左右（过去三年均值为1.84倍），估计全年新增体量介于3,000~3,350万平方米。

　　由于体量增速回升叠加外在大环境欠佳，预期2019年一二线城市购物中心整体空置率将再度走高，落在9.7~10.3%之间。由于购物中心有集中在大型节庆假期开业的特性（上半年和下半年新开业家数比约为4:6），预计下半年福建项目开业率将高于上半年，回升至40%左右，全年开业率则落在35~38%。

　　福建各城市购物中心分布，虽然厦门在总家数和总体量比重上不及福州、泉州，但在商圈功能别的分布上，多坐落在区域级、成熟商圈，显示与其他城市相比，厦门商业发展较为发达

　　福州的商业发展进程落于厦门之后，但近年来的发展有加快迹象，进而产生许多规模较小的新兴商圈，购物中心在新兴品牌的布局上亦相对高。

　　业态趋势：零售撤退、餐饮跃进、儿童亲子获重视

　　2019上半年福州零售业大减超过10%，取而代之的是餐饮业、占比突破3成，儿童亲子业亦突破10%。厦门趋势虽和福州相同，但占比变化幅度并不如福州剧烈。由上可知，今年上半年部分知名国际服饰品牌退出中国市场，造成的影响是全国性、普遍性的。然而，由于中国内需市场庞大、人民生活水平逐渐提升，吸引国外品牌前仆后继。研判本波外企退出中国应为个别案例，属于短期现象。

　　2019上半年福建餐饮业中，休闲、中式比重合计约占6成，其中，福州休闲餐饮比重自35.6%降至28.1%，中式餐饮则突破3成；厦门休闲餐饮降幅较小，中式餐饮持平，但异国风情餐饮则自22.6%升至24.7%，与休闲、中式呈三分天下格局。由上可知，福州和厦门在餐饮文化上风格迥异，福州爱好中式餐饮，厦门则对外来餐饮接受度较高。

　　2019上半年福州儿童零售业占比自76.2%降至65.1%，儿童教育则自9.1%升至15.6%，儿童游乐自12.6%升至15.1%。厦门儿童零售业占比自69.8%降至68.4%，儿童教育自13.8%降至11.6%，儿童游乐则自14.2%升至16.3%。显然，福州和厦门家长对于孩子的花销仍偏向传统的物质满足，对于孩子的游乐重视程度有所提高，但对于孩子的教育关注度则明显低于全国。

　　品牌趋势：福州靠拢大众化，厦门为高端品牌洼地

　　2019上半年购物中心品牌门店开关店比总体下降，其中，一线城市自1.059降至0.988，二线城市则由1.069降至0.982。除了与上半年购物中心开业率大幅减少有关，亦显示当前品牌商面临更加剧烈的竞争、门店加速汰换。

　　未来该如何选择适当的购物中心开展业务，如何吸引顾客持续回访、提高顾客的黏着度和忠诚度，将是市场下行之际，品牌商仍能利于不败之地的关键因子。

　　2019上半年福州购物中心商铺品牌档次分布上出现明显变化，其中，大众化占比自64%升至76.8%，中高端、高端档次则明显萎缩，尤其高端占比更仅占0.6%。厦门品牌档次则变动不大，中高端、高端占比分别为27%和4.2%

　　福州品牌商和消费者对于经济变化的敏感性相当高，由于经济下行压力加剧，使得品牌档次明显偏向大众化。厦门由于商业发展较成熟，消费者偏好较稳定，随着消费层次的提升，对于中高端和高端品牌的需求将越来越大。