“甲方争着做乙方?”看看万达、弘阳、大悦城、凯德是怎么通过轻资产赚钱的

2019年09月12日17:58 来自:赢商网江苏站 王晓非
核心提示:

  随着存量时代的到来,城市的头部商业资源变得弥足珍贵,这对于众多涉足商业地产的规模型房企来说,无疑是一个严峻的挑战。如果自己拿地,建项目,后期运营“一把抓”不仅周期长,回笼慢,而且风险还高;如果收购存量项目,后期改造难度也是个问题,再加上全国新开商业项目数量逐年呈下降趋势,这不得不让房企们思考并寻找更适合市场环境的致胜之道,于是商业地产的轻资产管理方式应运而生。

  

成都大悦城,以九寨沟、黄龙景区为灵感打造

  “轻资产”顾名思义,就是商业地产的运营团队对项目进行品牌和管理能力的输出,以前这部分市场份额几乎被五大行和盈石、汉博这种商业地产顾问公司独占,可近几年的市场行情有变,万达、大悦城、凯德、星河、世茂商投、绿地、泰禾等头部开发企业纷纷投身“轻资产战圈”,凭借着自身多项目历练的运营体系和人才储备实现加速扩张,抢占各大城市的头部商业空间。

  以前被第三方机构引以为傲的“市场蓝海”一下变成了“红海”,甲方“自降身段”与乙方同台抢生意,成为当前国内商业地产市场的一个风向标。

  

  弘阳商业独创“轻重并举”战略

  提到国内商业地产的“轻资产运营”,弘阳不可不提。弘阳是国内为数不多的、以商业起家的美好生活服务商,对商业的本质和运营的能力,都有着深入的洞察和积累。当前,弘阳商业秉持“轻重并举”发展战略,持续实现高质量快速发展,形成对规模、品牌和人才的聚集效应。

  截至2019年中,弘阳商业通过自持和管理输出的“轻重并举”模式,在全国已开拓39个项目,体量超过400万平方米,实现年客流量超2000万人次,年销售额超100亿元,并明确以弘阳广场、弘阳家居为两大主力产品线。

  基于清晰的业务板块划分,弘阳商业在不断变化的市场环境中有的放矢,提出了“委管为主、租赁为辅、择机自持”的发展模式。

  依托该模式,投资端势如破竹,委管等轻资产项目快速突破,并不断迭代出精装租赁、在营翻牌等模式,进一步丰富了轻资产发展内涵,借此迅速推开全国布局,形成具有弘阳特色的商业价值体系。

  

  南京弘阳广场

  弘阳商业的轻资产运营模式,涵盖委管与租赁两大类——

  委管:输出品牌和管理,为合作伙伴提供专业的咨询顾问、项目选址、设计研发、招商、成本管控、商业运营等全产业链专业服务。

  租赁:整体租赁商业物业,自主定位、招商,运营,为合作方提供持续的商业资产增值。

  与此同时,弘阳商业聚焦区域,坚持标杆打造,并通过组织裂变、文化牵引、机制驱动,为轻资产模式落地保驾护航,以强大的共享资源平台和专业服务体系,来满足不同合作伙伴区域内的消费者需求和经营管理需求。

  

  万达的”以运营商为核心”的轻资产模式

  2018年,万达在全国一共开业49家万达广场,其中轻资产模式占了80%以上。据知情人士透露,王健林曾经算过一笔账:轻资产战略下,两到三个万达广场的收入抵得上一个重资产万达广场,为此,万达只要多建轻资产广场,就可以保持规模和收入的增长。

  然而万达的轻资产是典型的“以运营商为核心”的模式,也就是“投资者出地、出全部投资,万达只负责出品牌,负责规划设计、建设、招商、运营、商业信息化管理”,所产生的租金收益万达与投资方按三七比例分成,

  由于万达的名牌效应和影响力,轻资产虽然是以运营商为核心,但愿意合作的投资商还是很多,万达可以挑选的余地也很大。很多地方性的开发商在当地拿地建项目,后期与当地政府博弈,有万达的参与能有效的增加谈判的砝码,项目最终也能获得不错的优惠条件。

  

  “虽然一分钱不出”,但轻资产模式仍然可以让万达活得很滋润,租金收益率超过两位数,而这些钱主要来自与下面4个方面

  投资商与万达合作,拿地成本降低了。一些中小型城市都希望引进万达广场振兴当地商业,不少地方政府都会向万达出售低价的定制地块,而地方性开发商拿地却没有这样的优厚条件。

  万达广场模式已十分成熟,可以大量复制,这使得万达可以成批施工、集中采购,大大降低了建设成本。

  在产生合作的轻资产项目中,万达指定施工队伍,所有设备必须使用万达品牌库中的优秀品牌,这一方面避免了建设质量对于后期运营管理产生负面影响,另一方面也是万达增加收入的渠道。

  轻资产万达广场重新设计了平面布局,增加了可租赁面积,目前使用率超过60%。

  

  大悦城:节省时间,加快运作效能,轻资产是最好的选择

  “在商业地产进入过剩的存量时代之后,存量改造成为了商业地产企业获取优质项目的重要渠道,做一个新的大悦城,从拿地到开业,一般需要近三年,但如果是收购旧项目改造,从改造到开业,一年内就可完成。节省下来的时间,几乎足以将一个新开业的大悦城运营至略有人气。”从2016年,大悦城操作的第一个轻资产项目天津和平大悦城开始,已经明确了这项业务的盈利方向:

  1、管理费:与投资方共享租金收益和净收入分成

  2、超过租金预算部分的超额奖励

  3、自有产品线输出获得营业收益

  4、优势的退出机制,可获得资产增值收益分享

  

  天津项目之后,大悦城尝到了轻资产模式的甜头,集团层面立即将轻资产与自建、收购一并列为大悦城的三大发展战略渠道,以实现五年内开出20~30个大悦城的扩张计划。

  对于项目合作,大悦城的要求主要包括:在核心城市、核心区域的核心项目;基本类似大悦城既定模型,例如地铁上盖、8万~15万平方米的体量,30万~50万周边客群。除以上硬性标准外,合作伙伴的知名度、经营能力、行业经验等也是重要考量条件。目前大悦城地产接触的有意向的轻资产商业项目在40个左右。随着项目不断拓展,会员不断增加,一边通过运营提升租金水平,一边通过大悦城构建的会员平台体系获得传媒和广告收入,这是大悦城规模化后的重要运营营收来源。

  

  凯德的“轻资产模式”只为中高端购物中心打造

  与前面几家集团不同,来自新加坡的凯德集团,它的轻资产运作似乎一开始就是为中高端项目打造。2016年8月31日,凯德与长沙先导投资控股集团有限公司就长沙湘江财富金融中心项目签订购物中心管理合同,这是凯德的轻资产之路上的重要里程碑。据了解湘江财富金融中定位“湘江新区金融地标”,是长沙当地赫赫有名的商业标杆,63万方的建筑规模包含328米的甲级写字楼、4.2万方的超五星酒店和12万方的智能购物中心,面对这样级别的项目,凯德采用“全程参与”的合作方式,轻资产的运营和管理贯穿项目的建设阶段、开业前、开业后的运营阶段,而管理费用和佣金按照“介入的不同阶段”进行收取。

  

  与集团旗下的长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、武汉的凯德西城、上海的凯德星贸和苏州中心等重资产项目一样,凯德的轻资产项目同样需要较高的准入门槛:聚焦一二线城市,选择城市核心区并优先考虑地铁物业,城市标杆商业是他们主要的“狙击目标”

  对于轻资产管理的合作模式,凯德可以很灵活,具体合作内容以及是否输出品牌根据双方需求和项目自身情况而定,可以是针对未开业项目从资产规划、开业筹备、商场管理、资产管理到升级改造的一站式、全链条专业服务,也可以是针对已开业项目进行管理和资产升级。

  

  星河商置轻资产管理的“四种方式”

  星河商置的轻资产化主要以四种方式进行:品牌输出/管理输出、整体租赁、小股操盘和第三方合作。

  在品牌管理输出模式方面,已经试水的项目包括深圳龙华iCO综合型社区购物中心、普宁星河COCO City、莆田星河COCO Park。项目由投资方自建物业,星河输出管理团队、技术团队,提供从前期定位规划、招商、开业,再到后期运营管理的全流程支持。

  对于自己的旗舰产品COCO Park的输出标准,星河将只选择国内一线城市、二线副省级及沿海经济发达城市,项目需位于城市商务商业中心、CBD区域、城市或区域的中心交通枢纽地段,商业体量8-12万平米或以上,业态齐全,能满足目标客群一站式消费需求等。

  

  结语:

  对于“轻资产模式”,国内的商业地产界一向是褒贬不一,有人认为在商业地产尚未真正实现证券化之前,所谓的轻资产还只是一个美好的愿景;也有人认为轻资产模式是打破企业现有局限,扩展市场边际的有效方法。总之存在即是合理,“轻资产”如今在国内市场风生水起,引得众多甲方纷纷“下海”,想来一定是有它的魅力。

(图片来源:华商网、搜狐)

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文章关键词: 轻资产
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