十年回顾丨大虹桥商业新时代

　　前有陆家嘴摩天大厦拔地而起，后看大虹桥发力狂奔迅速崛起。大虹桥商务区自成立以来十年间区域内交通、商务、会展等发展迅速, 目标是建设成为世界著名的商务区。

　　（图片来自于视觉中国）

　　2009年大虹桥商务区管理委员会成立，由是拉开大虹桥商务区高速发展“序幕”，随后大虹桥商务区迎来密集的土地出让期、如火如荼的建设开发期以及商业项目陆续亮相，当下大虹桥商务区商业发展现状如何？

　　时值大虹桥商务区成立10年之际，赢商网联合上海·中原（工商铺），盘点大虹桥商务区过去10年大事件，聚焦大虹桥商务区几大区域发展现状，展望其未来商业发展前景。

（图片来源：上海虹桥）

　　一、大虹桥商务区基本介绍

　　虹桥商务区位于上海中心城区西侧，东起外环高速公路S20，西至沈阳-海口高速公路G15，北起北京-上海高速公路G2。它紧邻江浙两省，地处长三角地区交通网络中心，是长三角城市群的核心。总占地面积86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区，其中，主功能区面积27平方公里。

　　目前虹桥商务区重点开发为核心区4.7平方公里，包括1平方公里的国家会展中心项目。核心区开发规模为地上约500万平方米，地下约280万平方米。另外还包括东虹桥片区、北虹桥片区、南虹桥片区、西虹桥片区。

　　（虹桥商务区官网截图）

　　二、区域目标和规划、优势

　　相较陆家嘴、前滩等商务区而言，定位于上海商务经济战略支撑中心的大虹桥商务区，无疑是拥有独特地位的，凭借虹桥火车站、虹桥机场、3条地铁线、多条公交线路交汇的交通优势，它在功能规划等方面目标清晰：

（图片来源：上海虹桥）

　　1个目标：建成为世界著名的商务区

　　2大功能性项目：虹桥综合交通枢纽；中国博览会会展综合体项目

　　3个一体化：交通功能与商务区功能一体化；虹桥商务区与周边区域发展一体化；上海与长三角发展一体化

　　4个功能定位：现代服务业的集聚区；国际贸易中心的新平台；企业总部、贸易机构、经济组织的汇集地；服务长三角、服务长江流域、服务全国的高端商务中心

　　5大优势：区位优势、交通优势、成本优势、后发优势、政策优势

　　6大理念：枢纽虹桥、贸易虹桥、智慧虹桥、低碳虹桥、商务社区、城市综合

　　在长三角一体化发展引擎的带动下，虹桥商务区坐拥以下几大资源优势详解：

　　三、大虹桥商务区十年大事记

　　这也不难解释，为何2009年大虹桥规划一出，即成为开发商抢地的重点区域，瑞安、龙湖、万科、绿地、正荣、丽宝等多家开发商均进入了这一区域。

　　过去10年，在大虹桥商务区的发展历程中，有哪些值得铭记的独特瞬间？赢商网欲通过梳理其10年大事记，与读者一起回顾：

　　回顾大虹桥商务区过去十年的发展，上海·中原（工商铺）招商代理部营业董事胡荣洲总结认为，“大虹桥商务区是一个非常成功的区域规划”。

　　上海·中原（工商铺）招商代理部营业董事胡荣洲

　　1、规划整体：从规划到建设是一体化的，每个项目的引进都是符合政府整体规划需求的，这样区域的大环境就非常协调系统；不像早前很多区域项目单独规划、单独建设，出来形态各异联动性、协调性、互补性差；

　　2、超大规模：虹桥商务区已建成的商办项目体量已经超过500万平方米，加后续再规划商办项目体量，区域商办体量将超过1000万平方米。现入驻的企业已经超过3000家，这就是规模效应，有足够可承载的物理空间，就能引入更多的企业，有企业才有商业行为，才能形成区域经济生态；

　　3、超大流量：大虹桥商务区有两个流量入口，一个是虹桥枢纽（高铁、机场）、一个是国家会展中心（国家会展中心18万平方米办公楼项目由上海·中原（工商铺）代理）。虹桥枢纽日均旅客超过110万人次，全年旅客总量超过4亿人次。国家会展中心因举办进口博览会现已经是一个超级IP。这两个超级流量入口给区域带来的是源源不断的活力。超大流量加超大规模是整个区域经济生态有了內生性和外展性。

　　“我看到的区域过去10年的发展才是开始，是大虹桥商务区未来发展的基础”。

　　四、商业、会展、医疗 三大功能区进展详解

　　Part1大商业

　　赢商网统计，大虹桥商务区核心区5大片区以及辐射的东南西北区域，共有近40个商业项目。根据当初开发商拿地时预计，最早获取的核心区一期06号地块——虹桥绿谷项目办公楼部分2013年已入市，这也是大虹桥区域最早进入市场的办公楼项目；但商业部分直到2015年瑞安旗下虹桥天地的亮相，才迎来陆续入市。

　　梳理发现，目前大虹桥区域商业项目已经陆续入市，还有7个商业项目处于待开业状态，不过大部分在开发建设期，2020年将有新一波商业项目投入使用。

　　十年期，商业规模初现

　　办公先行 商业待亮相

　　9月13日，丽宝广场的亮相，为大虹桥商务区的商业阵容再添新面孔，自2016年虹桥天地开业以来，这一区域商业项目一直处于激烈厮杀状态，在此背景下，也有开发商“抛弃”商业，如虹桥绿谷广场早在2014年就将商业部分出售给了富力集团。

　　丽宝广场

　　其他如万通新地中心、金臣联美虹桥汇、绿地融信国际、上海中骏广场、绿地世界中心等已经投入使用，但商业部分还未入市。日前，作为中核地产布局上海的重要作品，中核•科创园也已部分亮相。7万方办公产品，包含2栋甲级写字楼、6栋独栋滨水办公楼。随着项目的整体亮相（中核•科创园由5栋甲级写字楼、6栋滨水总部办公、生态主题商业、星级酒店、精装华宅、核文化展示馆等业态共同组成），西虹桥的商务办公氛围将进一步提高。

中核•科创园

　　据上海·中原（工商铺）统计，目前主功能区办公楼部分已经注入的企业包括壳牌、罗氏诊断、一汽丰田、中国平安、永恒力、宣伟、广汽菲克、科施博格等超10家世界500强企业入驻，此外还有阿里巴巴、唯品会、ANTA等国内行业领军企业将全国或华东或上海的总部坐落在此，核心商务区入驻企业超过3000家。

　　另据戴德梁行数据显示，目前虹桥商务区写字楼租金相较刚入市时增长了31%，写字楼出租面积上涨 356.39%。尽管仍低于全市甲级写字楼租金，但从增幅来看，拥有诸多优势资源的虹桥商务区未来潜力还有很大上升空间。

　　待开业项目

　　与此同时，虹桥商务区内还有不少项目仍处于开发建设阶段，他们或经历出售转手或者转变了功能定位，2020年前后，其中不少项目将迎来陆续入市。

　　目前虹桥商务区内在建或将亮相的商业项目包括虹源盛世国际文化城（注：该项目已于2018年被恒大收购）、冠捷科技总部大厦、蟠龙天地、17号线蟠龙路站地铁上盖项目（青浦区徐泾镇蟠龙路西侧13-02地块）江桥南航上海总部、全球商品博览汇、彼友商业中心、中博会北站城市综合体以及亚洲最大规模百老汇剧院（百老汇综合体总面积70万m²，今年初动工）……

　　值得一提的是，已经在该区域落子了虹桥天地项目的瑞安房地产，2018年与合营企业合伙人追加在这一区域的布局，拿下青浦区的旧城改造项目，公开资料显示，这一旧城改造项目总建筑面积超过30万平方米，预期该项目将保留青浦区的独特历史文化，并重新开发为多功能大型社区，包括低密度商业区及住宅区。目前尚无新动态更新，不过基于新天地街区的成功改造经验，这一项目也值得大家关注。

　　Part2 大会展

　　“大会展”是虹桥商务区除“大交通”“大商务”之外的一大功能优势，作为国家会展中心（上海）所在地、中国国际进口博览会举办地，商务区吸引了大量会展产业上下游企业入驻，形成会展场馆方、会展主办方和会展配套服务企业全产业链。

（图片来源：上海虹桥）

　　为贯彻落实《上海市建设会展之都专项行动计划（2018-2020）》的决策部署，虹桥商务区依托其功能优势和区位优势，制订了《上海虹桥商务区国际会展之都建设专项行动计划（2019-2020）》，将充分发挥虹桥商务区服务长三角一体化高质量发展的重要作用，不断增强商务区会展业服务国际国内两个扇面的能级，将会展服务打造为虹桥服务的重要载体和平台，建设具有国际影响力的长三角会展核心区。

　　以国家会展中心（上海）为代表，虹桥商务区大力发展会展经济。2018首届中国国际进口博览会于11月5日-10日在国家会展中心（上海）举办，为上海会展业腾飞提供了千载难逢的机遇，也促进虹桥商务区发展会展经济。

　　2018年12月12日，位于大虹桥的一站式“全球购”中心——上海虹桥进口商品展示交易中心开始试营业，目前已有50多个国家的约200多个品牌、7000多件商品入驻。2019年8月21日，虹桥进口商品展示交易中心正式定名为“虹桥品汇”。

　　随着“虹桥品汇”名称及LOGO正式启用，标志着由保税物流中心、线下展销中心、线上交易中心组成的“虹桥品汇”已全面进入对接第二届进博会加速跑的阶段，2019年9月将完成北片区的布局优化，按照“保税展示+跨境电商+一般贸易”的模式打造形象店。

　　B型保税仓主体结构已封顶，将于第二届进博会前投入使用。“B型保税仓库，是目前国内开放程度最高的保税库，可同时满足保税延展和跨境电商平台的功能需求。”东方国际集团进博会推进办公室主任张磊介绍说。

　　此外，由东方国际等5家国企组建、上海虹桥国际进口商品展销有限公司负责项目运营的“虹桥365”项目将推行租金、保税仓等服务优惠政策，吸引“新、特、优”进口商品、先进技术、文化产品和服务贸易企业入驻。

　　东浩兰生集团则主动把握进博会溢出效应，全力建设中国(上海)宝玉石交易中心，配套建设进博会宝玉石常年展示平台和保税仓库等功能设施，全方位服务进博会展商。

　　而星月投资打造的长三角电商中心，同样积极承接进博会的溢出效应，在项目上引入了乌克兰巧克力、乌克兰葵花籽油、泰国乳胶、卫乐士等众多国际知名产品。

　　Part 3.大医疗

　　西虹桥商务区，规划构建新虹桥国际医学中心,目标力争在2020年建成医疗技术和服务水平处于“国内顶尖、亚洲一流、国际水准”的综合性国际医学中心。

　　按照虹桥商务区发展“十三五”规划，虹桥商务区将依托新虹桥国际医学中心建设，在南虹桥片区积极延伸医疗卫生服务业产业链，拓展保健、康复等功能，形成涵盖医学、医药、医械和医疗健康产业等内容的医疗产业集群。发展基于互联网和移动互联网等信息技术的智慧医疗。鼓励国际医疗服务外包、医疗旅游、康复疗养等高端医疗健康服务业发展。引进国际知名医疗健康服务资源，鼓励社会参与康复、护理服务投资。鼓励物联网、云计算、移动互联网、智能终端、健康信息等技术在医疗健康领域应用，打造“医、教、研、养、康”一体化的高端服务平台，形成医疗服务产业和智慧医疗产业集群。

　　医学规划

　　已经引进的合作医疗机构

　　2017年1月，新虹桥国际医学中心已启动分布式试运营，率先建成的医技中心将药品配送、影像诊断、病理检验、洗涤消毒等医技服务进行集中整合，配套商务办公、简餐零售、金融服务等，未来统一对接供应园区内各家医疗服务机构，使医技共享在整个园区得以实现。

　　截止目前，园区一期规划项目除骨专科医院外均已开工建设。戴德梁行华东区策略发展顾问部主管、执行董事陈学海对这一区域未来给予了肯定，“大交通、大商务、大会展三大标签下，再加上虹桥的高端住宅小区的快速发展，让虹桥区域内聚集越来越多的高端人才及其家人，另一方面周边各项配套也越来越完善、丰富，虹桥板块未来将值得每个人期待”。

　　五、总结

　　从浦东陆家嘴的发展来看，1990年开始启动，2000年初具规模，真正发展均衡和成熟则是在2010年之后。

　　“大虹桥区域我们定义它为政府导向性区域，跟当年陆家嘴一样，前期有政府引导给支持给政策，引进企业、商业”，上海·中原（工商铺）胡荣洲分析称，“新兴商务区的演变是先有政策，再有企业，再有商业的发展轨迹”，虹桥商务区正式沿着这样的发展路线进行的，“现阶段我们可以看到区域的商业发展很不平衡，很多人都说区域商业面积太大、太集中，我反而认为区域后续商业的成功，就是因为有足够的体量及密集度”，虹桥商务区后续的商办体量规模接近小陆家嘴，有足够的规模才能有充分的承载能力，区域的规模效应将带来更明显的发展优势。

　　展望大虹桥区域的未来，他提到，“商业的成熟需要时间，区域的商业环境需要多样性，区域的规模效也将给每个商业体带来机会，只是时间问题”。