城市更新与存量改造成为2024年商业市场的关键词

——CBRE世邦魏理仕发布《2024年第一季度郑州房地产市场回顾与展望》

CBRE   2024-04-18 19:14

核心提示:以稳为进,蓄力复苏。

4月18日,CBRE世邦魏理仕在郑州召开“以稳为进,蓄力复苏-2024年第一季度郑州房地产市场回顾与展望”媒体沟通会,对郑州商业地产市场在2024年第一季度的最新动态与未来走势进行深度剖析。数据显示,郑州优质写字楼市场供需关系将持续调整,市场呈现温和复苏态势。零售物业市场方面,核心商圈在疫情后首次迎来新增供应,城市更新与存量改造成为2024年商业市场关键词。此次沟通会吸引了众多郑州及河南地区主流媒体记者出席,与世邦魏理仕家展开深入交流,共同探讨郑州商业地产市场未来发展前景。

一、优质写字楼市场

——需求温和复苏,供需持续改善

2024年第一季度,郑州优质写字楼市场迎来新增供应14.5万平方米,主要集中于郑东新区高铁站东广场与高新区科学大道沿线,推动市场总存量攀升至518.4万平方米。受整体经济形势影响,市场净吸纳量并未出现大幅波动,一季度录得自持楼宇净吸纳量约4.5万平方米,占2023年全年近35.78%,整体利好全年标准,预判2024年吸纳量将突破疫情期间整体水平。空置率受新项目入市带动升至26%,回到18年水平。

新增供应成为影响空置率的最新指标。分区域来看,北龙湖、高铁站东广场等新项目入市较多,拉升整体空置情况,但反观核心商务区中,如CBD、CGD及高铁站西广场,空置率均有小幅下调。

展望2024年,写字楼市场供需关系将持续调整,市场呈现温和复苏态势。核心区域的新增供应对市场影响逐渐减弱,以北龙湖金融岛周边为关键变量,客户需求由观望转向积极入市。租金方面逐步企稳,市场进入租户方市场,并长期保持。

世邦魏理仕郑州顾问及交易服务部办公楼负责人曲皓琳表示:“随着传统行业的复苏,创新科技成为市场新增变量。各行业创新领域的‘新贵’,尤其是传统金融领域衍生出的新型金融模式,将成为市场主力客户。在供应充沛的市场环境下,租户对楼宇品质的要求日益提高。随着市场经济逐步自愈,客户在租赁过程中对装修的投入不断‘瘦身’,未来‘拎包入住+定制化装修’属性将成为市场主流需求。”

二、 优质零售物业市场

—— 市场两极分化,核心商圈仍是品牌重点拓展区域

2024年第一季度,郑州优质零售物业市场录得11万平方米新增供应,季内唯一一个改造型项目新田360广场国贸店北区入市,标志着郑州核心商圈在疫情后首次迎来新增供应。

受停业项目和品牌撤铺的双重影响,全市空置率攀升至17.8%。租金方面,各级商圈持续分化表现,全市购物中心首层平均租金环比下跌,报330/平方米/月。

需求方面,当前市场呈现出明显的两极分化趋势,核心商圈仍是品牌重点拓展区域。以丹尼斯大卫城和正弘城所引领的“首店效应”持续发酵。丹尼斯大卫城在2024年第一季度继续加强和丰富国际品牌阵容,如LVMH集团旗下的Louis Vuitton升级为双层旗舰店,FENDI开设河南首店暨双层旗舰店,GIADA也从郑州万象城迁至大卫城。新兴商圈中,金融岛片区表现尤为抢眼,位于该区域的银泰in Park本季品牌入住率和开业率均实现双位数增长,展现出迅猛的发展势头。

分类别看,餐饮品牌积极拓展市场,本季度迎来多个城市首店品牌进驻,成为市场需求的主要驱动力,占比达42%。时尚服饰类(31%)和生活方式类(11%)紧随其后,成为一季度郑州优质零售物业市场的三大需求来源。值得一提的是,香氛美妆品牌在郑州市场的投入进一步加大,如Burberry旗下同名彩妆品牌首次登陆郑州市场、BYREDO开设华中首店暨旗舰店,为市场带来新的活力和机遇。

城市更新与存量改造将成为2024年商业市场的关键词。过去三年里,郑州商业市场涌现出郑州记忆·油化厂文创园、郑州芝麻街等一批充满烟火气与城市工业文化气息的项目。进入2.0阶段,城市更新将围绕大片区/城市功能区更新与小片区/综合街坊更新两个维度展开。前者由政府主导,旨在实现产业空间的更新突破,后者则强调政府引导、企业运作,推动多元功能的更新。

新能源汽车品牌调整拓展策略,加速在汽车城战略布局。鉴于在售车型日趋多样化,现有购物中心展厅已难以满足展销需求,新能源品牌正逐步将体验中心转向快闪店、限时车展等灵活租赁模式。同时,随着新势力品牌的成熟、客户群体稳定,新能源汽车品牌开始逐步向性价比更高的传统“汽车城”或“4S店”聚集区域选址,以优化展示、提升体验,并寻求成本效益的最优平衡。

非标化商业正在成为新趋势。在“去标准化”的主旋律下,商业不再局限于冰冷的“交易城”,烟火气也焕发出精致的光彩。同时,“在地文化”的植入成为商业新标配,为商业空间注入深厚的文化底蕴。此外,“微度假”商业的兴起,更是为忙碌的都市人提供了一个轻松愉悦的休闲场所。

展望2024年,市场预计还将迎来约69万平方米的新增优质供应。项目类型涵盖大型城市综合体、奥特莱斯、特色街区和工业遗存改造。新增供应在丰富商业及消费场景的同时,将进一步提振市场与投资信心复苏。世邦魏理仕预计,在新的发展趋势下,市场也将迎来三个显著变化。首先,商圈效应将得到进一步提升与凝聚。其次,商业载体将加速细分与衍变。最后,城市更新将主导成熟区消费场景的蝶变。

世邦魏理仕郑州分公司副总经理兼顾问及交易服务部 | 商业负责人张桐表示:“步入2024年,各项消费数据均呈现出显著的回暖和增长态势,餐饮、旅游等服务性消费领域表现尤为活跃。同时,在‘审慎精明’的消费风潮中,‘极致平价’和‘优质平替’商品正逐渐受到年轻一代消费群体的追捧。心甘情愿为‘情绪’买单的新趋势悄然兴起,我们预计未来,在‘悦己悦心’的消费大趋势下,将会有更多情绪消费形式涌现。”


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文章关键词: 新田360广场
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