9月95家房企融资总额为1124.48亿元 同比上升17.2%

　　下半年以来，房地产市场正在发生一系列连调控时期都有所不同的变化。比如，融资全面收紧。而融资管道受到管控，成本就会上升。

　　克而瑞研究中心10月5日发布的报告数据显示，9月份95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。前9个月，房企新增债券类融资成本7.03%，其中境外债券融资成本8.08%，较2018年全年增长0.86个百分点。其中9月融资成本6.47%，环比上升0.76个百分点。

　　融资成本上升，主要是监管部门收紧了房地产金融领域的融资管道。5月底开始，从各类发债，到信托，再到信贷，以及房贷与LPR的挂钩，清楚地表明了金融主管部门对房地产调控不放松、对防范房地产金融风险不放松的态度。

　　在我个人看来，前9个月房企融资成本的上涨幅度还在接受范围之内，且没有想象中那么高。可能是因为，舆论有点过于夸大了融资收紧的氛围，而且这种平均数据掩盖了其中的巨大差异，因为不少信用等级优质的房企仍然可以获得极低利率的发债。

　　比如，龙湖集团9月10日公告称，将发行于2029年到期的8.5亿美元优先票据，年利率仅为3.95%。而此前的7月23日，合景泰富集团宣布发行3亿美元优先票据，票面利率为7.4%；7月30日，远洋集团和中国奥园分别公告发行6亿美元、2.5亿美元优先票据，票面利率分别为4.75%和7.95%；8月2日，建业地产宣布发行3亿美元优先票据，年利率为6.875%。

　　今年1-5月，房企融资规模快速增长。根据克而瑞数据，174家典型房企的加权平均净负债率较年初上升4.29个百分点至91.37%，为历史最高值，其中TOP10房企净负债率增长更明显。值得注意的是，在监管部门压缩控制房地产融资规模之前，房企上半年融资成本就已经在上升。上半年70家重点房企的平均融资成本由去年末的6.68%提升至7.04%。

　　整体来看，用1-9月与1-6月的数据相比较，不能得出融资全面收紧后，资金成本大幅上涨的结论。

　　中国银保监会首席风险官、新闻发言人、办公厅主任肖远企9月11日在银保监会通气会上表示，调整信贷结构是进行时，没有完成时。肖远企表示，房地产过度融资不好，社会资金都进入一个行业，对整个经济均衡发展不利。过去有银行与房企合谋，通过表外资金，违规绕道“输血”房地产，监管部门压降的主要是这些资产。初步统计，两年来违法违规、层层嵌套的业务规模共缩减约12万亿元——当然，涉及房地产的违法违规融资只是其中一部分。

　　肖远企澄清，监管部门没有控制房地产企业贷款增量，银行对房地产行业授信要遵循国家房地产调控规则，同时要遵循监管规则。

　　也就是说，过度融资要抑制，违法违规融资要压降，但正常的房地产融资会有保障，房地产企业不必自己吓唬自己。不过，房地产高杠杆高周转的模式，已经走不下去了。房地产正在向正常行业回归，这不仅是指增长速度，也指负债率和利润率。

　　但同时亦不能否认，有些房企的融资成本增长较快。比如，有负债率较高、今年债务沉重的房企，7月单笔发债利率达到惊人的15%。最后三个月以及明年，企业间的这种分化，会继续甚至加剧，发展下去的结果，有些房企要出局。

　　由于销售业绩结转的滞后性，2016年以来不少主流房企进入利润高速增长期。尤其是碧桂园、恒大、融创这几家企业增速极为迅猛。但今年融资成本的上升，正在对部分房企的利润形成侵蚀作用。如前所述，由于融资成本增幅有限，目前对利润的侵蚀还不明显，但到公布今年年报时，一些负债规模高昂、融资利率大增的房企，利润表会比去年难看。这种情况再叠加下半年销售不畅等因素，对房企现金流的考验会更严峻。

　　融资成本上升固然会侵蚀利润，但只要销售保持增长，房企现金流就有保证。所以，当务之急还是抓销售。我早前一直呼吁房企在尽可能的情况下应采取降价促销的措施，以应对外部融资环境收紧和内部现金流不畅的双重压力。根据克而瑞数据，前9月TOP100规模房企的累计销售业绩同比仅增长4%左右，但9月当月百强房企权益销售金额环比增长达23.9%，增幅较去年同期提升近11个百分点。虽然不能称为“金九”，但成色已属不错。

　　最值得一提的是恒大。它是全国大型房企里促销行动最早力度也是最大的，目前看来成效显著。恒大9月单月实现全口径业绩规模830亿元，比8月环比大幅增长73.6%。前9月它的权益销售额4308亿元，位居行业第一。

　　不少房企，长期以来过着舒服的日子，很大程度不是它生产了多么出色的产品，提供了多么优异的服务，而是搭上了行业增长的快车。但随着发展模式的转变，旧有的一切都要改写。高利润高增长不再是想当然的结果，淘汰也不再是静态的书面名词。

　　明年年初，房企分化加剧后，应有更精彩的故事呈现。