引领城市向上的力量 聚焦合肥环天鹅商圈的创新与变革

　　谈及合肥商业，就不得不提到环天鹅湖商圈，自2012年7月合肥天鹅湖万达广场开业之后，环天鹅湖商圈的发展开始步入快车道。近十年的发展，现如今的天鹅湖商圈内，已经齐聚天鹅湖万达广场、合肥华润万象城（开业时间:2015-09-25、已签约383个品牌）、政务银泰城、天鹅湖保利MALL、花生唐城市广场……多家购物中心，成为了辐射全市乃至全省的城市聚集地。

　　在此背景下，赢商网独家策划《合肥环天鹅湖商圈业态调查报告》，深入分析环天鹅湖商圈各商业项目的经营情况和品牌布局，探寻商圈中业态分布特征、形成原因及未来发展走向。

　　目前，合肥环天鹅湖商圈内汇集了包括合肥华润万象城、政务银泰城、天鹅湖万达广场、天鹅湖保利MALL、花生唐城市广场、置地星光荟以及百利中心在内的7家已开商业项目。

　　本次调查走访重点选取了商圈内最具代表的四大商业项目，分别是：合肥华润万象城、政务银泰城、天鹅湖万达广场、天鹅湖保利MALL，通过对四家商业项目的业态分析，了解目前环天鹅湖商圈内的商业发展情况。

　　环天鹅湖商圈商业面积共约76万方，入驻店铺达到876家。在业态上，商圈内已集合了零售、服饰、美妆、珠宝、餐饮、超市、儿童、休闲娱乐等业态品牌，各家商场的业态布局也各有侧重，通过差异化发展来赢取发展先机。

　　根据赢商网实地走访调查，对商圈内四大商业项目的餐饮、零售、服饰、体验四大业态，进行不完全统计获悉（调查统计时间至2019年9月30日止）：环天鹅湖商圈内服饰业态占主导地位，品牌数量共335家；餐饮业态品牌数量共约294家；除服饰之外的其他零售业态，品牌总数量约162家；之外，品牌数量最少的体验业态约有85家，其中包括26个亲子业态品牌。

　　一、 环天鹅湖商圈项目分布（统计样本）

　　商圈内已开业商业项目：合肥华润万象城、政务银泰城、天鹅湖万达广场、天鹅湖保利MALL、花生唐城市广场、置地星光荟、百利中心

　　商圈定位：合肥城市级商业中心

　　商业存量：约76万方

　　整体档次：中高端

　　辐射范围：辐射周边家庭、居民、商务白领

　　节假日客流：日均客流量达到34万人次

　　二、 商圈业态实况（四家项目样本，数据为不完全统计）

　　1、服饰业态：　

　　四大商场及细分业态数量：总共约有335家品牌

　　① 四大商场内共约有335个服饰品牌，细分为男女装、鞋包、童装、快时尚/集合店、运动/户外、内衣裤袜等品类。男女装占比最高，约有195个品牌，占商圈服饰品类总数的58.2%。其次为运动和儿童服饰品牌，约占11.94%、11.6%，鞋包品牌占比8.3%，快时尚/集合店品牌和内衣裤袜品牌分别占比6.3%、4.1%。

　　② 合肥华润万象城服饰品牌最多，共计有134个，占比商圈总数量的40%。另外，政务银泰城服饰品牌数量紧随其后，共计有106个，约占商圈总数量的31.6%。

　　③ 男女装、运动品牌以及儿童服饰品牌的“撞衫”率最高，ONLY、VERO MODA、SELECTED、GXG、S.DEER、JACK JONES、哥弟等时尚服装品牌在四个商场里至少有两个或两个以上的重复率。

　　2、餐饮业态：

　　四大商场及细分业态数量：总共约有294家品牌

　　① 环天鹅湖商圈内合肥华润万象城、天鹅湖万达广场、政务银泰城、天鹅湖保利MALL四个商业项目，共约294个餐饮店铺，分别涵盖中餐、日韩料理、西餐、茶餐厅、东南亚餐饮、快餐简餐、咖啡茶饮、小吃甜品等多种餐饮业态。合肥华润万象城的餐饮店铺数量最多，共计有101家，约占总数量的34.4%。

　　② 中餐厅的数量依然占据了主导地位，共计有73家品牌，占比24.8%，小吃甜品店铺共计有82家店铺，占比27.8%，其余业态中，在商圈内咖啡茶饮、日韩料理等品牌也十分常见，分别有45家、21家，除此之外，西餐、火锅、东南亚等餐饮品牌也在商圈内均有分布。

　　③ 作为合肥市区域房价最高的政务区，消费群体多为白领或中高端首入人群为主，因此中高级餐厅在商圈内较为常见。例如在合肥华润万象城内，集中了大鮨寿司、小辉哥、王品台塑牛排、赤坂亭、绿茶等多家品牌。政务银泰城引进了韩宫宴炭火烤肉、喜鹅、东来顺等品牌。除了中高端的餐饮品牌外，商圈内同样拥有面向大众价位的平民餐饮品牌，人均消费在100元左右。

　　3、零售业态（除服饰外）：

　　四大商场及细分业态数量：总共约有162家品牌

　　① 四大商业项目内共有约162个零售品牌，包括美妆、珠宝配饰、家居用品、数码家电、钟表眼镜、超市及其他烟酒店、药房等等。珠宝配饰占比最多，约有37个品牌；紧随其后的是家居生活，约有30个品牌；其次是美妆，品牌数量约28个。另外，数码电子以及钟表眼镜品牌数量，也均在20个以上，品牌种类数量整体相差不大。

　　② 整个商圈内，除了部分定位大众化的零售品牌外，还有Fresh、GIVENCHY、美度等诸多轻奢品牌，并且主要集中于合肥华润万象城内。在零售品牌的数量上，合肥华润万象城在商圈内也是遥遥领先，共计有62个零售品牌，政务银泰城紧随其后，共约56个零售品牌，天鹅湖万达广场共约有24个零售品牌。此外，天鹅湖保利MALL最少，仅有19个零售品牌。

　　③ 零售品牌店铺的所在位置来看，在环天鹅商圈的四大商业中，零售业态的品牌多集中在各项目的负一层和一层当中，包括独立门店和专柜两种形态。以合肥华润万象城为例，项目负一层共有4家美妆品牌和12家珠宝配饰品牌，一层有6家美妆品牌。

　　3、体验业态：

　　四大商场及细分业态数量：总共约有85家品牌

　　① 四大项目体验业态共计有85个品牌，其中包括26个亲子业态品牌，占比30%。在剩余的60个品牌中，涵盖美容护体、电影院、电玩城、运动健身、摄影以及生活服务等，其中，合肥华润万象城体验业态数量最多，拥有30个品牌。

　　② 儿童亲子类体验品牌最多，共计26个。其余业态中，美容护体品牌有19个，生活服务类品牌有17个，运动健身有11个，电玩城、摄影、电影院有4个。

　　③ 从业态细分来看，合肥华润万象城内的体验业态品牌涵盖了美容护体、电影院、电玩城、运动健身、摄影文创书店以及生活服务6大类共计30个品牌。　除此之外，以家庭亲子为定位的天鹅湖保利MALL，在体验业态的打造上也引入了27个品牌，包括汤姆猫、金宝贝、唯玩星球少儿篮球运动馆等诸多儿童亲子品牌。

　　④ 楼层分布上，美甲护体、生活服务类品牌多分布在商场的中低层，而健身馆、电影院、KTV这些目的性消费品牌，基本位于商场的顶层，起到往高层导入客流的作用。而以生活服务和摄影为主的品牌多处于B1层，而亲子儿童类体验品牌多设置在3层，与其他儿童业态品牌相互补充，解决家庭消费人群的一站式需求。

　　三、 解析环天鹅湖商圈：

　　作为合肥的城市级商圈，相比较其他知名商圈的发展，环天鹅商圈起步较晚。2012年7月20日万达进入合肥之后打造的第二个购物中心，天鹅湖万达广场开业，成为了环天鹅湖商圈进驻的首家商业综合体，正式拉开了商圈发展的序幕。

　　2015年，环天鹅湖商圈内的又一个城市商业综合体项目——合肥华润万象城开业，开业三天内，实现客流近50万，创造了合肥崭新的商业记录。

　　短短四年的时间内，政务银泰城、天鹅湖保利MALL、百利中心、置地星光荟四家商业项目陆续开业，构成了当下环天鹅商圈的发展格局。

　　在位置上，环天鹅湖商圈区位优势明显，紧邻合肥市政务板块，周边有多个高档住宅小区和办公写字楼，日均客流量可高达34余万，商业辐射合肥全市。在交通上，数十条公交线路环伺，地铁3号线（2019年年底通车）穿区而过。

　　问题：商圈同质化严重

　　整体上，现在的环天鹅湖商圈已经成为了合肥商业发展中不可或缺的力量，但是同时也面临着一系列的问题。

　　由于各商业项目距离较近，同质化严重，商圈内的部分项目面临着严重的生存压力。2018年7月26日，天鹅湖保利MALL正式开业，作为保利商业在合肥布局的第二座购物中心，该项目最早的前身正是由于经营困难而倒下的新地中心。在经历更名、调整之后，最终迎来天鹅湖保利MALL，获得了新生。

（首入合肥的花生唐城市生活广场，图片摄于6月）

　　同样，位于商圈内的合肥天珑广场，自2017年底开业之后，始终难有气色，商场运营艰难。在经过一系列的调整之后，最终还是引入了花样年商业管理有限公司，更名为现在的花生唐城市生活广场，通过重新定位规划，与周边的合肥华润万象城、天鹅湖保利MALL等项目形成差异化运营。

　　商场的同质化现象严重，自然与引进的品牌息息相关。从目前商圈内的各商场品牌分布来看，同质化的现象同样存在，无论是零售业态，还是餐饮品牌，同一品牌在多家商场内同时存在的现象普遍。例如，以ONLY、VERO MODA、SELECTED、GXG、S.DEER、JACK JONES、哥弟等为代表的时尚服装品牌，在七家商场里至少有两个或两个以上的重复率。

　　另外，数十年的发展中，业态缺乏创新的情况在商圈内也成为常态。以商圈内体验业态为例，多个商场内只有常规的美容护体、电影院等品牌，可以满足周边人群的基本休闲娱乐的生活需求，但依然缺少文创、书店、手工DIY等新型复合式品牌。

　　合肥华润万象城率先改变 多维度创新破局商业难题

　　商业在于创新，受到市场的冲击，在环天鹅湖商圈内，部分商业项目也率先开启了调改之路。例如在合肥华润万象城内，自2018年开启一系列的调改之后，共计100余个新品牌陆续入驻，涵盖餐饮、服饰等多个业态，包括暹罗、嘻哈帮、潮粥荟、奈雪的茶、Fresh、GIVENCHY等在内的多个首入安徽或区域的品牌。

合肥华润万象城打造的37℃Mommy Love一站式旗舰母婴服务中心

　　除此以外，在服务设施方面，合肥华润万象城也开启了一系列的调整创新，如全省最大的37℃Mommy Love一站式旗舰母婴服务中心、男士休息区等，以及反向寻车、“一点万象APP”等智能化服务设施，进一步让商场的服务体系更加完善，在提升人性化服务的同时也给商场带来了更加旺盛的人气，全面提升了整体消费环境，引领区域商业地产的迭代升级。

合肥华润万象城四周年庆打造的主题活动

　　在营销上，近两年，合肥华润万象城更是策划了多场全城首次亮相的大型主题活动，多次引入超级IP，不断提高品牌级次和布局，满足消费升级需求，同时在省内率先玩转品牌联名款打造，并将传统文化和商业策划相融和，把引领价值和时尚潮流相结合。

　　可以预见，随着商圈内头部商业品牌的影响，未来商圈的其他商业项目也将与时俱进，通过差异化的发展模式来保持市场竞争力，整个商圈也将进入到新的局面中。