四个月开业5家万达广场 万达15年持续推进山东布局

　　10月19日，山东聊城万达广场开业，这是万达集团在山东聊城布局的第一座万达广场，也是在山东的第18座万达广场。

　　就在半月之前，临沂首座万达广场在9月28日开业，而临沂的第二座万达广场也在今年的2月份开工建设。

　　从2004年开始进入山东，万达在山东已经走过了15年，并且开业了18个项目，这些项目分布在青岛、东营、济南、菏泽、潍坊、烟台、临沂等地。虽然黄岛的两个项目因为集团调整而卖给了融创，但是依旧不能否认万达在山东极大的影响力。

　　可以说，万达的进入，开启了山东商业的进步，也从刺激了山东商业从百货到购物中心的升级。但是，时间走过15年，越来越多的商业项目在山东开业，带来的商业模式也越来越新颖，万达广场显示已经受到了冲击。

　　2019年，在万达轻资产的调改下，越来越多的万达广场通过轻资产运营的方式在山东落地，并且急速下沉三四线城市，成为万达广场在山东扩张的另一种方式。

　　15年批量复制，万达广场覆盖山东

　　对于山东来说，能在一个城市布局五家以上的项目的开发商，目前来说也只有万达广场。而对于2004年就在青岛开出第一个商业项目的万达广场品牌来说，曾经也是在青岛乃至山东商业中备受关注的优质项目。目前的万达广场几乎在山东的每个城市都有布局，成为当地较早的购物中心和商业中心。

　　作为万达集团旗下核心品牌，万达广场已经在全国成功开业221座。之所以能在短期内实现如此快速的布局，很大程度上得益于万达广场“标准化，可复制”的特色。早在之前的采访中，万达集团就表示，作为城市商业中心打造的品牌，万达广场的建设属于批量复制。在全国各个城市的万达广场，从功能布局、主力店品牌，甚至建筑立面造型、交通动线，都可谓是全面复制。

　　而万达广场的“可复制性”不仅存在项目的动线设计和外观，更表现在项目开业初期的业态配比和品牌引进等软性因素上。

　　也因此，2019年之前开业的万达广场，有着十分鲜明的相似的特性。由于所处的环境一般属于经济较为发达的三四线城市的市中心，万达广场的餐饮业态和儿童业态的占比相较于零售业态更高。除此之外，对于零售业态的引进的品牌商，万达广场的选择也更倾向于中低档的服饰品牌、适合年轻人中档价位的首饰和彩妆等。儿童业态上，也是服饰、母婴、儿童教育等方面的占比高于亲子娱乐，餐饮方面，高端餐饮远低于中档餐饮，地方小吃占比高于西餐品牌，烧烤、火锅占比更大，美食街区也受到欢迎。

　　如此的业态和品牌的引进，对于定位为区域商业中心的万达广场来说主要原因就在于万达广场的辐射范围还是稍显局限，一半固定在某一区域，在这种情况下，商业项目的消费客群更稳定，但是消费方式就显得较为单一，更倾向于家庭日常消费。

　　这种流水线型的复制方式下，万达广场在山东甚至在全国的发展太多阻碍。对于经济并不发达，群众消费意识观念落后的三四线城市来说，万达的这种流水线型复制式建设，能够满足基数较大的消费客群。加之招商品牌以亲民、中端品牌为主，万达广场在在山东，有了较大的发展范围。

　　据了解，目前万达的发展目标，依旧是下沉三四线城市，到2020年，中国的334座地级以上城市，万达商业将进驻超过200座。

　　轻资产转型，从甲方变为乙方

　　2018年，万达集团开始大量变卖一系列的文旅项目。青岛黄岛的万达茂和港湾融创万达广场也随着改姓融创。如今，东方影都融创茂已经成为黄岛知名项目之一，港湾万达广场也更名为融创精彩天地，改头换面重新开业。　

　　不过，尽管为了甩掉债务万达疯狂减负，但是作为万达最早开发的商业产品万达广场，在2018年和2019年却并没有缩减的迹象。仅2017年，甩掉庞大债务的万达，就开业了50个万达广场。

　　据了解，万达目前的运营模式是的”以运营商为核心”的轻资产模式。可以看出，目前万达的经营模式也让万达从之前的“甲方”转变魏“乙方”身份。事实上，不仅仅是万达，由于商业红海的到来，很多有着成熟商业项目运营方式方法的开发商也开始向着乙方转变。

　　有相关资料显示，万达的轻资产是典型的“以运营商为核心”的模式，也就是“投资者出地、出全部投资，万达只负责出品牌，负责规划设计、建设、招商、运营、商业信息化管理”，所产生的租金收益万达与投资方按三七比例分成，

　　由于万达的名牌效应和影响力，轻资产虽然是以运营商为核心，但就目前在山东范围来说，愿意合作的当地开发商有很多，万达可以挑选的余地很大。很多地方性的开发商在当地拿地建项目，万达广场作为知名商业项目也能拿到更多的政策红利。

　　除此之外，万达体系自带的万达影城、万达宝贝王等优质品牌，也给项目的招商带来更多的方便。

　　综上所述，由于轻资产运营的方便快捷和当地很多政策的优惠，万达在山东的发展依旧快速。

　　根据万达的相关资料可知道，2019年，万达仍投进的45座万达广场中，山东占了5座。这5家万达广场中，其中有四个为万达轻资产项目，分别是青岛城阳青特万达、滕州保利万达，临沂中心万达，日照兴业万达广场。

　　随后，淄博、寿光、临沂等地还将继续开出多个以轻资产运营的万达广场。万达在山东的扩张也将会越来越快。

　　加快转型，第三代购物中心更新换代　　

　　尽管万达广场在山东发展一路顺风顺水，但是随着其他新型的、大型的项目在山东的接连落地，万达广场的品牌、业态甚至商场动线设计也受到冲击，加快转型也成为万达广场目前必须要考虑的问题。

　　据万达广场公开资料显示，截止2019年9月4日，万达广场已在全国布局294座，但万达商管2019年上半年的业绩并不乐观，共实现营收330.48亿元，较去年同期的517.88亿元下降了36.19%。其中核心业务方面，投资物业租赁收入同比收入增长至171.82亿元，但是毛利率却较去年同期下降4.99个百分点。

　　2019年，青岛开业较早的CBD万达广场四五楼重新开业，以岛城1903美食城的模式面世，大量的餐饮品牌和儿童娱乐品牌被引进，成为青岛万达广场整改的重要方式。目前来看，为了适应当地的商业环境，CBD万达广场的美食街区开业后，整个项目的餐饮占比已经超过了一半。

　　除了已经开业商场在加快调整，2019年新开业的万达广场也一改之前万达广场的形象，开始向着体验式商业综合体转变。刚刚开业临沂万达广场就在品牌的引进上选择了棱镜密室逃脱、幻影星空等更多体验品牌，更打造了三大主题街区——挑食集市、氧气公园和海底小纵队。以此来提高项目的参与和体验程度。

　　不难看出，今年首进当定并且开业的几个项目，将一改之前万达广场不高级的形象，成为当地商业升级的重要项目。

　　除了万达广场项目在升级，据了解，万达地产在过去不到两个月内，不仅引入了港资新股东，更替大股东，还在近日扩大了注册资本，不难看出，万达地产可能在推进其海外上市的进度。