雨润“傍上”国企中铁建 祝义财断臂求生后的地产心思

　　中铁建地产官微发布的一则消息称，与雨润控股集团在北京签署战略合作框架协议，让沉默了许久的雨润地产再次浮出水面。

　　值得一提的是，雨润控股集团董事长祝义财出席了签约仪式，这是他回归雨润后为数不多的一次公开露面。

　　自2014年起走上“被收购”道路的雨润地产，遭遇的债务危机后不断地传出碧桂园、融创并购消息，而后又一次次出售项目予远洋、佳源国际，背后是雨润地产最艰难的五年。

　　这次与中铁建地产的合作签约，无疑给雨润地产打了一针强心剂。另一方面，在祝义财的规划里，看到了雨润重生后的地产心思。

　　祝义财初步提出了雨润控股集团存量土地资源开发和合作开发第四代商业综合体两条思路，尤其是聚焦以人民生活方式变革为核心、以体验性、休闲性为主导的主题商业综合体开发。

　　与以往的卖卖卖不同，依靠中铁建地产这棵大树，雨润的房地产业务想象空间变得更大。

　　傍上国企中铁建

　　在签约仪式上，祝义财强调，国有企业具有强大的政治优势和信用背书，民营企业具有分配灵活的体制机制优势，叠加中国铁建地产专业化的开发能力和品牌影响力，双方能够有效实现需求互补、强强联合。

　　经历了一轮债务危机，雨润地产亟需找到一棵可以倚靠的大树，央企背景的中铁建地产无疑是很好的伙伴。

　　截至2019年5月27日，中铁建地产集团在31个城市及2个国家级新区（广州南沙新区、贵安新区）布局了146个项目，总建筑面积4900多万平方米，已开发面积3600多万平方米。

　　尽管在几年前就传出过碧桂园、融创想并购的消息，不过，令融创望而却步的的是雨润地产集中三四线城市的布局和巨额的经济纠纷。

　　“雨润的土地储备是一个富矿。”业内人士表示。公开资料显示，截至2013年底，雨润地产的可开发建面超过6000万平方米，布局城市40-50个，项目80多个。但是，绝大部分地块属于农贸物流用途。

　　然而，根据融创2015年拟并购雨润地产时作出的投资数据，雨润地产住宅及商业综合体开发业务土地储备仅800万平方米，主要布局在江苏、浙江和山东，共有34个项目。

　　孙宏斌当时还表示，对雨润的中央商场、食品、农产品、保险板块感兴趣的人有很多，其中最难的是房地产。雨润地产主要在三四线城市，整体的布局是不对的。2016年1月，孙宏斌旗下公司宣布放弃收购。

　　此后，也有消息称碧桂园有意接盘雨润地产，但最后也无下文。自2016年初至2018年底，处于风雨飘摇的雨润地产，又陆续传出土地被查封、出售项目、工地停工等声音。

　　截至2018年10月31日，雨润集团涉诉案件900余件，标的额近300亿元。其中，已进入执行程序的案件近100件，标的额约100亿元。

　　截至2019年上半年，雨润上市平台中央商场公布，房地产开发营业收入4.07亿元，占总营业收入的10.39%。

　　其中，地产主要在建项目预计投资总额157.26 亿元。这意味，雨润地产不仅仅需要信用背书，还要有雄厚的资金背景的合作对象。

　　只是，不知道雨润地产会不会走上一条类似绿城的道路。

　　雨润地产重生？

　　资料显示，雨润集团于2002年开始涉足地产开发，并成立了雨润地产，目前开发项目以二三线城市为主，遍布南京、西安、青岛、沈阳等地区。

　　随着住宅开发逐渐成熟，雨润地产于2009年正式控股A股平台“中央商场”，进军商业地产领域。

　　随后，雨润陆续将一些地产业务注入中央商场，据中央商场2019年中期业绩报告显示，该平台主要包含三大业务板块，新零售板块、新地产板块、新业态板块。

　　其中地产板块，上半年地产项目委托代建、代销协议签订落地。公司改变地产项目管理模式，重新梳理地产各项目，调整部分项目规划。

　　截至上半年，在建项目10个，主要分布在江苏徐州、淮安、宿迁、海安、盱眙和泗阳等地区。由于房地产行业具有投资大、建设周期长、运营管理难度高，且受房地产业宏观调控政策影响大等特点，管理难度大，因此，公司为降低运营成本，于报告期将房地产开发业务托管给江苏地华房地产开发有限公司代建和江苏润地房地产开发有限公司代销。

　　但上述项目只是雨润地产的部分资产，雨润集团运作的地产平台主要有两个，一是上市公司中央商场旗下的商业及地产业务；二是祝义财本人控制下的地产集团，产品类型涵盖住宅、旅游地产、商业地产及物流地产。

　　据熟悉雨润地产的相关人士介绍：“除了综合体外，农产品物流中心也是占比很大的业务板块。”

　　据雨润集团官网未标明时间的介绍称，未来五年，雨润物流将按照“333”发展规划，在全国30个省会城市建立雨润农产品全球采购中心、在300个地级市建立雨润农产品物流配送中心、在3000个农产品资源聚集区建立农产品生产示范基地，成为知名的农产品物流设施提供商和服务商。

　　分析人士表示，雨润在进入地产后的快速扩张时期已埋下危机，注定要承受涉足地产多元化发展的阵痛，想要回到昔日辉煌时光并不是一件易事。

　　自祝义财“归来”后，分别对雨润食品和中央商场两个上市平台重整旗鼓，只是“浴火”太久，这次地产平台能否借助合作迎来重生，拭目以待。