富力商业扩张图谱：在营商场项目达10个、或会布局三四线城市

　　“我一直认为做商业地产就像培养孩子一样，要稳扎稳打并有长远而充足的规划和成长的时间，需要充足而完备的前期规划，稳扎稳打地进行运营、维护，才可能带来长久而稳定的成长。”

　　“稳扎稳打”这个关键词，李思源提到了两次。正如他所强调的，富力商业板块也一直按着这样的步子走路，稳稳地规划着现在与未来。

　　自富力集团商业板块第一个项目“北京富力广场”落地开始，富力集团进军商业地产领域已经超过十年。

　　去年，富力集团商业运营管理公司成立。在董事长李思源的带领下，富力商业实施集团统筹管理策略，稳健推动商业品牌战略升级，通过产品线的细分规划、商场的体验式业态创新等方式，谋求实体商业的突破路径。

　　富力的“星光”

　　在李思源看来，一个优秀的商业地产人，应该能够将前策、开发、招商和运维融会贯通。

　　他自己一直在践行着这一理念，并带领富力商业团队抓住城市生活半径内的精品商区这一机会点，不断焕新适应新零售时代特色的多元化商业运营模式，将艺术、文化、娱乐与传统商业进行嫁接，打造了“富力广场”系列与“富力星光”系列两条清晰产品线，打造了一个个精致的商业体。

　　据了解，富力广场系定位于城市级综合体，拥有商场、写字楼、酒店等规划配套，主力中高端消费、商务及家庭式消费，包括北京富力广场、广州富力海珠城、天津富力广场、太原富力广场、成都富力广场、重庆富力坊、马来西亚新山富力广场等。

　　现在正筹备的通州富力广场，体量超过9万平方米，着眼于北京最具潜力的商区。此外，哈尔滨富力广场也在打造中，为超大型的高端生活方式购物中心，将重点引进众多精奢国际品牌。

　　而富力星光线定位于“社区型综合体”，倚靠富力自有住区或大型住宅区，为周边社区家庭提供便利消费，目前有无锡富力星光里及在建的南京富力星光邻。

　　同时，富力商业正在对富力商业旗下两大产品线中的“富力星光”系列商场进行细分的规划。李思源介绍称，将针对“星光系列”商场的建筑形态及定位，衍生出“邻、里、街、坊”等不同的细分产品，结合实地情况系统性地推动精细化的策划、开发、招商和运营维护，为商业模式的长远发展铺平道路。

　　其中，南京富力星光邻为区域内首个标准购物中心，其以“盒子形”的商场外观结合新颖的半开放式建筑形态，形成围合式社区购物情境。项目定位年轻、社区、家庭、生活四大元素，打造家庭慢生活体验馆，解决区域生活消费需求，为周边家庭提供品质化商业空间。

　　在产品线支撑之外，富力更是通过不断创新业态赢取市场的青睐。“现如今，实体商业想在市场上占据一席之地，延长消费者的停留时间，必须进行体验式的业态创新。”李思源进而提及。

　　他介绍，北京富力广场引入的华为授权体验店Plus北京首店，是一个用户交互、体验为核心的前沿科技体验空间；以消费场景的营造为重心的“北欧生活馆”，聚合了北欧风家居、健康餐饮、休闲与美的体验。

　　据他透露：“富力商业还将亲子体验业态引入广州富力海珠城、天津富力广场、太原富力广场等多个项目，不断优化项目的业态组合。”

　　除此之外，李思源强调，商业地产的成功打造也离不开因地制宜的规划和谋略。

　　“在城市人口密集、商业配套发展相对不充分的太原北部，太原富力广场与山西吉隆斯商贸股份有限公司联合共同打造太原首家Home Mart大型综合超市，并围绕这一主力店叠加亲子、美食、购物等多元化体验，将项目打造为一站式大型家庭体验商业中心，填补了区域性的商业空白，成为太原北城生活中心。”他举例称。

　　究其根本，富力商业之所以能够脱颖而出，抓住“城市生活半径内的精品商区”这一机会点是不容忽视的。

　　富力商业扩张图谱

　　每当房地产市场包括商业地产进入阶段性调整期，总会有不少“经历寒冬期”的类似说法，对于这样的说法，李思源并不认同。

　　他认为：“当经过一轮猛涨后，商业地产有可能存在区域性的过剩，并进行阶段性的调整，但这不是长久的、持续的，而是短暂的、遵循市场规律的。”

　　在李思源看来，富力商业就一直处于不断上升发展中，每年的平均租金水平在上升，租户的营业收入也在增加。“富力拥有强大的系统化基因和整体运作，系统化模式优势在于，可以微量叠加、长远布局，同时还能对抗政策变化风险和经济周期风险。”他进而表示。

　　相关数据显示，截至2019年年中，富力商业已拥有在营商场项目10个，覆盖北京、广州、天津、太原、成都、重庆、无锡等多个国内核心城市及马来西亚，同时还拥有在建及规划中的商场项目近20个。

　　“随着总建筑面积8.1万平方米的马来西亚新山富力广场商城实现开业，以及广州花都物流园新增仓储面积6.6万平方米，目前富力商业运营中的商业资产已超过200万平方米。”李思源颇为自豪地说道。

　　以城市分布来看，富力商业多是聚焦于一二线城市。李思源也提到，未来富力商业也会继续重点布局一线、新一线及二线重点城市核心商圈，如杭州、武汉、沈阳、宁波、温州等城市。“未来1-3年内，我们将在核心城市同步规划和建造将多个商场项目。”他续称。

　　事实上，随着城市化进程如火如荼地向三四线城市纵深推进，以及消费下沉和消费升级的并行，三四线城市的商业发展也在不断崛起。

　　麦肯锡曾预测，三四线城市的中产阶层将成为未来占比增长最快的群体，预计2022 年会达到40%。

　　李思源对此也表示，在合适的时机下，如果有合适的项目，富力商业不排除在三四线城市布局的可能，“尤其是与消费升级相对应的消费下沉，消费向三四线城市下沉为商业地产带来不少新机遇。”

　　“未来，在房地产主业外，富力将持续加码商业布局，不断焕新适应新零售时代特色的多元化商业运营模式。”李思源兴奋地规划着富力商业的蓝图。

　　今年上半年，富力集团持有型资产的运营与销售型收入已形成两翼齐飞之势。在富力集团上半年营业额中，来自持有型资产运营收入为50.8亿元，同比继续增长6%。

　　以下为观点地产新媒体对富力地产商业运营管理公司董事长李思源先生的专访实录：

　　观点地产新媒体：过去几年，商业地产有经历寒冬期的说法，现在已经走出了冬天吗？走出的原因和表现是什么？经历寒冬期的商业地产，是否已经进入到更成熟的阶段？

　　李思源：每当房地产市场包括商业地产进入阶段性调整期，总会有不少“经历寒冬期”的类似说法，但我个人并不认同。

　　当经过一轮猛涨后，商业地产有可能存在区域性的过剩，并进行阶段性的调整，但这不是长久的、持续的，而是短暂的、遵循市场规律的。就富力旗下的商业物业总体而言，每年的平均租金水平在上升，租户的营业收入也在增加。

　　回过头看中国商业地产这30年，市场呈现波段式上升的态势，总体曲线是健康稳定的，而经验更是告诉我们其实并没有什么“寒冬期”，每一次调整都是为了停下来接受市场的洗礼、优胜劣汰，然后更好地出发。

　　观点地产新媒体：以往，中国商业地产发展的最大问题是缺乏人才和经验不足，并存在竞争过度、同质化、泡沫化的说法，现在还存在这些问题吗？“以住养商”的模式，未来是否会发生改变？

　　李思源：其实现在每个行业都存在激烈的竞争，品牌只有打造自身优势才能够突围。而商业地产是以服务为核心，需要汇集大量优质人才。

　　随着时代的不断发展，对人才的要求也在持续更新。目前中国商业地产正逐渐进入持有物业为主的资产经营和资本运营结合的阶段，一个优秀的商业地产人，应该能够将前策、开发、招商和运维融会贯通，这样“多面手”的优秀人才永远不会嫌多。

　　经过这些年的发展富力商业也逐步积累了大量管理人才及可靠、实干的团队。富力商业的人才主要来自两方面，一是我们自己培养的储备人才，他们的个人成长和富力商业的成长是一体的，对企业文化的认可度较强，做事沉稳、理性。

　　二是外聘的行业人才，他们做事灵活、敢想敢做，对商业的敏感度和新事物接受度高。这样敢于突破、敢于创新的人才配合富力稳健的企业文化下培养出来的踏实肯干、忠诚度高的富力人，二者相互精诚合作，组成稳健高效的富力商业团队。

　　我认为商业和住宅板块是相辅相成、共同发展的。富力商业更是一直不断增色自身高盈利质量，压舱未来持续增长。

　　今年上半年，富力集团持有型资产的运营与销售型收入已形成两翼齐飞之势。在富力集团上半年营业额中，来自持有型资产运营收入为50.8亿元，同比继续增长6%。未来，在房地产主业外，富力将持续加码商业布局，不断焕新适应新零售时代特色的多元化商业运营模式。

　　观点地产新媒体：富力商业目前有哪些产品线？划分是出于哪些考量？

　　李思源：富力商业在传统商业中注入艺术、文化、娱乐等元素，通过“富力广场”系列与“富力星光”系列两条清晰的产品线，打造城市生活半径内的精品商区，以独特的体验式场景为人们的生活注入活力。

　　“富力广场”系列是城市级综合体，位于城市核心商区或城市新兴区域核心地段。而现代城市最需要解决的问题之一，就是要满足核心商区和城市次中心商业配套的需求。“富力广场”系列的落点正是这样的核心位置和潜力地段，面向周边商务与家庭的中高端消费群体，满足他们对体验式消费及精品商圈的娱乐、餐饮、休憩等多元化需求。

　　而 “富力星光”系列社区型商业综合体作为住宅密集区域最需要的精品商业空间，丰富了周边居民和上班族的日常生活，为他们在居住空间和工作空间之外，创造充满活力的“第三空间”。

　　观点地产新媒体：富力商业领域涉及现代购物中心、城市综合体、复合型社区商业、物流园等，接下来富力商业在创新业态方面还会有哪些动作？

　　李思源：自从富力集团商业板块第一个项目——北京富力广场开始，富力集团进军商业地产领域已超过十年。而富力集团商业运营管理公司从去年成立以来，就实施集团统筹管理策略，稳健推动商业品牌战略升级，通过产品线的细分规划、商场的体验式业态创新等方式，来谋求实体商业的突破路径。

　　比如，我们正在对富力商业旗下两大产品线中的“富力星光”系列商业体进行细分的规划，衍生出“邻、里、街、坊”等不同的细分产品。这一细分是综合考量整体项目构成、建筑体量、和商业定位等多重因素，并针对商业体不同建筑形态，譬如单体“盒子”型购物中心、多街式街区商业、单街式商业大道、或围合、半围合式商业体等进行的规划。富力商业将各地实际情况进行有机结合，系统性地推动精细化的策划、开发、招商和运营维护，为商业模式的长远发展铺平道路。

　　其次实体商业想在市场上占据一席之地，延长消费者的停留时间，必须进行体验式的业态创新，富力商业也在商业项目中引入更多的复合型体验商业空间。在北京富力广场，我们引入了华为授权体验店Plus北京首店，是一个用户交互、体验为核心的前沿科技体验空间；此外还有以消费场景的营造为重心的“北欧生活馆”，通过聚合北欧风家居、健康餐饮、休闲与美的体验，在商场内部打造一个开放式的精品商业空间，让在日常生活中奔忙的消费者无需耗费大量时间，即可感受身边可触达的品质化体验。此外，富力商业还将亲子体验业态引入广州富力海珠城、天津富力广场、太原富力广场等多个项目，不断优化项目的业态组合。

　　观点地产新媒体：据悉至2023年，富力商业将拓展至国内十余座城市，着重发展的城市会是哪些？对此您是如何看待一二线之外，三四线城市商业运营的机会？

　　李思源：作为多个一线城市的建设者和参与者，富力一直以来看好一线城市的核心价值，不放过与城市共成长的机会，这也是富力商业在践行的商业价值观。未来富力商业将继续重点布局一线、新一线及二线重点城市核心商圈，如杭州、武汉、沈阳、宁波、温州等城市。未来1-3年内，我们将在核心城市同步规划和建造将多个商场项目。

　　我们将进一步拓展“富力星光”系列的形态，在南京新兴城区打造南京富力星光邻，这个项目是该区域内首个标准购物中心，以“盒子形”的商场外观结合新颖的半开放式建筑形态，形成围合式社区购物情境。项目定位年轻、社区、家庭、生活四大元素，打造家庭慢生活体验馆，解决区域生活消费需求，为周边家庭提供品质化商业空间。同时我们也在延伸“富力广场”系列的版图。举个例子，通州是北京唯一的城市副中心，我们正筹备一个体量超过9万平方米的通州富力广场，正是着眼于北京最具潜力的商区。此外富力商业还将在哈尔滨松花江畔打造一个超大型的高端生活方式购物中心——哈尔滨富力广场，项目将重点引进众多精奢国际品牌，着力打造滨江购物休闲豪华新体验，进一步扩大富力商业精品商区的阵容。

　　除了一二线城市，随着城市化进程如火如荼地向三四线城市纵深推进，以及消费下沉和消费升级的并行，我们也非常看好三四线城市的商业发展前景。尤其是与消费升级相对应的消费下沉，消费向三四线城市下沉为商业地产带来不少新机遇。麦肯锡曾预测，三四线城市的中产阶层将成为未来占比增长最快的群体，预计2022 年达40%。同时，三四线城市慢节奏的生活环境和较低的生活压力，让他们拥有更多的闲暇时间以及不输一二线城市人群的消费意愿，对生活、教育、文化的消费支出逐步提高，发展空间非常大。所以，在合适的时机下，有合适的项目，我们不排除在三四线城市布局的可能。

　　观点地产新媒体：中国商业地产正面临前所未有的机遇与挑战，而富力商业是如何做到在激烈的市场竞争中脱颖而出？您对于商业运营有哪些独到的见解？

　　李思源：富力商业脱颖而出的原因在于抓住了城市生活半径内的精品商区这一机会点，致力于成为城市“活力充电站”的提供者，踏实稳健地做好每一个商业项目，打造一个个精致的商业体。

　　在项目的商业运营上，我们认为要做到对消费趋势与商业地产市场环境的精准掌控：项目定位必须足够精准，且需要根据消费者的消费观念和能力进行及时调整，才能让消费者需要我们，而不是选择我们，让富力商业成为消费者生活中不可或缺的一部分。

　　此外，商业地产的成功打造离不开因地制宜的规划和谋略。例如在城市人口密集、商业配套发展相对不充分的太原北部，太原富力广场充分把握这一机会点，与山西吉隆斯商贸股份有限公司的强强联合共同打造太原首家Home Mart大型综合超市，并围绕这一主力店叠加亲子、美食、购物等多元化体验，成功将项目打造为一站式大型家庭体验商业中心，填补了区域性的商业空白，成为太原北城生活中心。

　　我一直认为做商业地产就像培养孩子一样，要稳扎稳打并有长远而充足的规划和成长的时间，需要充足而完备的前期规划，稳扎稳打地进行运营、维护，才可能带来长久而稳定的成长。

　　观点地产新媒体：公司在商业地产上的探索已久，您如何评价富力商业所处的发展阶段和行业地位？您认为富力商业下一个增长点在哪？希望打造一个怎样的富力商业？

　　李思源：目前，富力商业正处在快速发展阶段，截至2019年年中，已拥有在营商场项目10个，覆盖北京、广州、天津、太原、成都、重庆、无锡等多个国内核心城市及马来西亚，同时我们还拥有在建及规划中的商场项目近20个。随着总建筑面积8.1万平方米的马来西亚新山富力广场商城实现开业，以及广州花都物流园新增仓储面积6.6万平方米，目前富力商业运营中的商业资产已超过200万平方米。

　　富力具有系统化和整体化运作的强大基因。系统化模式优势在于，可以微量叠加、长远布局，同时还能对抗政策变化风险和经济周期风险。未来富力商业也将继续秉承这一优秀基因，在行业内稳扎稳打，一步一个脚印，稳步扩大商业版图，持续打造城市居民生活半径内的精品商圈。