微论坛一：城市更新主旋律下 购物中心的“攻与守”

　　随着城市的不断演变和发展，城市更新作为助推都市再发展的重要手段，已成为社会各界的热点话题。如今，城市更新已从初期“建筑更新”的1.0版本，演变到当下“产、城、人”高度融合的4.0版本。如何赋予城市新的活力，让城市文化、城市旅游、城市商业等更有生命力，已成为现代化城市更新最重要的使命。

　　2019年12月5日，由赢商网主办、世纪金源商管集团方圆荟全程冠名的“2019年第七届中国商业地产西南峰会”在重庆君豪大饭店圆满举行。本届西南峰会，围绕“城市更新”、“夜经济”、“老友集”三个关键词全面展开。并设商业地产论坛、中国商业地产展、「金坐标」颁奖盛典、商业地产老友集酒会等主题活动。

　　微论坛环节期间，在另世行（重庆）联合创始人、韬儒泰（上海）顾问总监 梁石先生的主持下，蓝光文商旅集团总裁 张刚先生、新天地集团商业事业部总经理 董孙华先生、重庆软件园有限公司总裁 孙丕宏先生、重庆中山文化产业投资有限公司董事长 张值先生等人以“城市更新主旋律下 购物中心的‘攻与守’”为主题，展开了全面讨论。

　　蓝光文商旅集团总裁 张刚先生

　　1、如何做好城市更新，对于每一个谋求未来持续发展的企业，都是需要重点考虑的重要课题。

　　2、我们在做城市更新的前提下，一定不要盲从。知其然，也要知其所以然。城市更新是社会进步，市场变化的必然产物。我们从国家的宏观调控上来讲，在于针对需求侧的供给侧改革。现在需求侧的变化特征已经非常明显了，而供给则改革在于供给的方式和结构的变化。其次，城市更新中对于存量的多与少是相对的，不同的企业对于商业地产与住宅地产的重视程度和理解不一样，由于开发商在获取土地过程中，都要或多或少配建一定比例的商业作为配套，导致现在很多的中小型开发企业，在面临商业地产开发的过程当中，出现了很多的困境和难题。比如说有规划无策划，有开发无运营，有想法无办法，导致大量的同质化的商业综合体的出现。因为同质化会产生某一类多，因为没有形成商业的有机的生态体，所以会显得创新性的少，这是多与少不同的地方。

　　3、蓝光从90年涉足商业地产，到现在30年时间。商业集团也从从最初开始成长到到现在的文商旅集团。产业链横跨酒店、商住、办公、商业专业市场，以及批发市场，也文旅产业和教育产业。纵垮“投、融、建、管、退”。对于未来地产开发从单核到多元能力，归根结底要看综合能力。

　　4、不管是对于城市更新还是商业地产，始于创新，成于需求，生于科技，久于运营，终于资管。

　　新天地集团商业总公司董事兼总经理　董孙华先生

　　1、城市更新的目的是完善城市功能 优化产业结构。在当前房地产投资出口受限的背景下，城市更新将成为城市发展新的增长点，做好存量市场的提质增效，满足消费日益增长的消费需求将会是当前发展阶段城市更新过程中需要特别关注的因素。

　   2、新天地集团以创建美好生活为服务理念，以城市服务运营商标杆为愿景，公司始终秉承，敬畏土地和城市、敬畏历史和文化、敬畏客户和规则。2019年新天地集团获得“城市更新暨建筑改造优秀运营商”。

　　3、新天地集团下属三大领域：中央活力区、文旅度假目的地、城市文化名片，杭州新天地从诞生之初便带着创新创业的基因，在这片850亩的土地上，有着众多曾经推动杭州快速发展的重工业记忆。新天地在城市更新发展的过程中进行重点调研，在传承文脉、留住记忆方面下足了功夫，特别保留了老厂房、老火车等一系列工业符号，让历史有迹可循，发扬了这片工业遗存地的深厚文化底蕴。城市的更新对商业带来的影响，能够让我们带来更多的业态多元化的发展，杭州新天地项目集旅游观光、国际演艺、娱乐文化、艺术表演、艺术展览、电竟互娱、时尚购物、深夜食堂，深夜零售等为一体的超大型城市综合体

　　4、城市更新与棚改是两个概念，城市更新主要两个表现形式是旧物改造和存量升级，集中体现在文化传承和历史记忆，与我集团敬畏历史与文化相吻合。

　　5、重庆十八梯项目是新天地集团，城市文化名片重点项目之一总建筑面积18万方，以“老重庆”文化为脉络，以“真山城”建筑为基础，以“新体验”业态为引擎。融合商、景、旅、文四大功能于一体，全力打造国际化创新型文化旅游产业示范区，助力提升重庆城市形象和整体地位。城市更新促进商业体验的多元化，实现商业城市发展的核心引擎。历史旧改项目不是简单的模仿和复制，而是通过增加新元素来凸显历史价值，让它的功能更符合现代化需求。历史建筑与零售商业的结合对存量市场而言又是新的机遇。

　  6、任何的商业不管是否更新，都应关注聚焦的一定是“人的需求”，简单来说就是以消费者为核心的一种商业模式，商业的本质就是关注人、关注用户、关注消费者的需求，并通过“消费者”这一核心点来重构消费者与商家的关系，重构整个消费市场，进而实现城市更新后业态的全要素升级。

　　重庆软件园有限公司总裁 孙丕宏先生

　　1、城市更新，我的理解就是优胜劣汰的自然法则，你淘汰的是落后的，最后胜出的是优秀的。不管对于购物中心还是城市来讲都是一样的，为什么要城市更新，因为不满足我们的需求，购物中心在电商的挤压以及新媒体、新技术的推波助澜之下面临着挑战。购物中心既然有挑战了，自然要应对，需要做的事情就是创新、改变。具体怎么变，需要商业领域的专家们再进一步讨论。我觉得面临的问题是不得不变。

　　2、创新是发展的第一动力，也是第一引力。科技的创新会有新的模式来进行颠覆当前商业地产的运营。举个例子来讲，目前最热的一个话题“区块链”，它改变的是一个生产关系，也会改变所有者关系。以前说消费者，永远不会变成拥有者，但是今天如果说用一种技术，可以把消费者变成一个投资者，那么这个模式会发生彻底的改变。区块链技术运用落地，其中有一个方向是房地产，房地产跟商业地产类似，怎么把房地产的模式做一个创新，现在已经有动作了，怎么创新呢？是用区块链的技术，把质押给银行的房子，会额外担保出10%的资产出来，这变成了一个投资行为。当有一天我们去购物中心消费的同时，你会发现你在投资这个购物中心，这个模式会发生变化。

　　3、不管是产业还是商业，参与是核心，如何让大家能够参与进来，整个生态参与进来，才能够发展。

　　重庆中山文化产业投资有限公司董事长 张值先生

　　1、中国的城市化进程已经历了40年，修了太多的建筑，修了多少呢？恐怕应该有欧美日三个经济体加起来的建筑总量一样多。这些建筑物中，差不多一半是商业或类商业，不仅数量大，还存在太多的问题，譬如分布过密、功能重复、体量过大、空间形态单一等等。这些问题显然是源于在规划之初，关于辐射区域的功能协同、分布、经济效益考虑得不够，这还只是商业方面的问题。另外从一个城市整体经济运行的角度，从社会整体效率分布来看，城市集聚的人口在结构、规模方面特点，因而有不同需求，就要通过各城市或区域的产业规划、商业规划去满足他。所以在空间规划和微观的调节上面，就必须要妥善安排，用术语讲就是资源配置。好的城市规划，会依据人口规模/结构、经济产业需求、建筑空间、交通也即人流、物流组织、环境生态友好相处等方面全面协调。但今天我们的城市不是这样，或多或少存在结构性和技术性问题，这就产生了大大小小的城市病。要解决这些城市病症，就要深度分析它解决它。我们今天会议议题语境下的城市更新，主要是谈如何通过对商业mall或其他购物中心怎么优化调整，以应对和缓解这些城市化问题。

　　2、刚刚我们看到中城研究院给的数据，说2019年购物中心很可能突破5亿平方米，除开非城市人口，差不多摊到1个人就有1个平方了，在座的一周你去购物中心超过一次的有多少人，这个比例不会太高，而人均一平方米的购物中心要多高的坪效才能算得过账？购物中心体量太大，分布太密，这还只是它的其中一个问题。在我看来购物中心起码有＂四宗罪＂，第一是量太大，城里人人均一平米。第二是分布过于密集和不均衡。第三是有规划没有策划，功能形态也没区别，全中国都是一样的布局，一样的层高，在北方那么冷和南方一年四季的温差可能需求不一样。第四是有效的内容缺失，除了零售就是餐饮，偶尔有一些亲子?当然还有管理粗暴消费者体验不好等等问题。

　　3、关于国内商业过不过剩，我比较喜欢用数据说话。刚刚中城研究院的数据显示，2018年重庆又新增了100万方的商业体量，而且也说了超过50%长期闲置，这不是重庆特例，中国今天购物中心确实已经多到泛滥的状态。

　　4、在城市化发展迅速和人口开始负增长的今天，还在拼命搞大规模建筑的尤其是做购物中心的要注意。在城市开始追求功能升级和品质细节的当下，运营商业的也得注意，如何提供有效服务去匹配需求是个更为长期的使命。今天渐成风潮的城市更新只是开始，城市更新的本质是产业升级、是结构性调整。所以商业地产也得要不断迭代，不断优胜劣汰，不断提升资产回报?