2019郑州地产市场全面回顾：经济增速放缓 挑战与机遇并存

　　2020年1月14日下午，地产服务公司戴德梁行举行了“媒体抢听会”活动，主题为“2019年郑州房地产市场回顾与展望”。本次媒体抢听会主要回顾与展望了郑州2019年的宏观经济情况、土地市场、甲级写字楼市场和商业零售市场。

　　宏观：房地产投资回温，金融业增长加快

　　2019年前三季度，郑州GDP完成8,050.7亿元，同比增长7.2%，其中第二产业同比增长8.1%；第三产业同比增长7.0%。政府积极鼓励服务业发展，推动郑州市产业结构不断优化。 截至2019年第三季度，第三产业占GDP比重达到了54.8%。其中，金融业增加值同比增长10.3%，高于第三产业3.3个百分点，推动金融业占GDP比重达到了11.9%。同期，固定资产投资同比增长3.5%，其中房地产开发投资增速回升至4.0%。

　　▲2014-2019年前三季度 郑州主要宏观经济指标增速

　　数据来源：郑州统计局、戴德梁行研究部

　　土地市场：2019年为土地供应小年，成交量减少近两成

　　2019年，郑州共推出地块264宗，较2018年下降35.9%。其中最终成交243宗，较去年下降35.3%。总成交面积达1,246.3万平方米，同比下降约19.8%；总出让金额912.2亿元，较去年同期下降约12.8%。受供应减少影响，商办用地成交面积降幅最大，达62.9%。

　　▲2010-2019年 郑州土地市场近年供求走势

　　数据来源：戴德梁行研究部

　　作为三年供地计划的收官之年，根据《郑州市市本级2019年度国有建设用地供应计划》，全年计划供地规模为2,922.4万平方米，然而市本级实际推出土地714.3万平方米，未完成全年供地计划。全年未成功交易的地块31块，许多房企在拿地意向趋于保守，流拍土地多为位置偏远地块。2019年全市成交土地楼面地价达到2,669.5元每平方米，较2018年上涨6.1%，主要是由住宅用地（18.2%）以及商办用地（20.5%）楼面地价上涨推动。

　　甲级写字楼市场：全年无新增供应，空置率降至六年新低

　　2019年全年优质甲级写字楼市场未有新增供应，全市核心商圈优质甲级写字楼空间总存量维持在299.8万平方米。市场进一步消化空置面积，全年净吸纳量为21.3万平方米，推动空置率降至2014年以来的最低水平，达到13.9%。

　　▲郑州核心商务区甲级写字楼租金表现2011-2019

　　数据来源：戴德梁行研究部

　　受经济环境影响，甲级写字楼租金呈下降趋势，截止2019年末核心商务区优质甲级写字楼平均租金约87.7元每平方米每月，同比下降约2.0%。

　　2019年甲级写字楼租户的行业占比来看，以金融服务类、房地产及相关类、信息科技类为主，占比达60%以上；其中金融服务类占比37%，已经较为接近一线城市金融服务业企业的占比。

　　2020年，郑州甲级写字楼市场将迎来64,300平方米新增供应，分别为位于北龙湖片区的天创商务中心和位于高铁片区的海马5号楼、12号楼。届时，全市甲级写字楼存量将突破300万平方米，达到306.3万平方米。预计新增供应将对市场的空置率和租金会造成一定压力。

　　商业零售市场：居民消费能力升级，商业项目主动调整

　　2019年1至9月，郑州市实现社会消费品零售总额3425.8亿元，同比增长9.5%，和1-8月社会消费品零售额增长率持平，增幅同比回落0.4个百分点，高于全国1.3个百分点。居民人均可支配收入为26870.3元，同比增长8.5%。人均可支配收入稳步增长，居民消费能力升级。随着居民人均可支配收入的提升，居民消费不断升级。一些商业项目主动进行业态调整，通过引进个性化、体验化的首店而减少品牌同质化从而满足消费者日渐变化的消费需求。

　　▲2014-2019年 郑州优质零售市场租金表现

　　数据来源：戴德梁行研究部

　　2019年下半年，全市新入市优质零售物业42万平方米，较上半年增长37万平方米，新增供应推动全市存量上升至270.2万平方米。 由于部分百货和购物中心积极进行业态调整以吸引租户,且新增项目招商完成率较高，全市空置率较上半年下降0.3个百分点至3.4%。下半年全市优质零售物业的平均首层报价为416.7元每平方米每月，受新增供应的影响，租金较上半年下降8.2%。