融创华南补缺：广州增城后再夺江门大滘村里的湾区旧改

　　“我们相信，旧的黄金10年已经落幕，2020年，新的地产黄金10年开始了！”

　　“吃的香睡的踏实，是人生最美好的状态。”

　　“快讯：广东将放开除广州、深圳之外城市的落户限制。珠海、佛山、东莞、惠州等等，总之‘大湾区核心区’楼市利好！”

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　　翻看余英的微博，他一如过往，偶尔侃侃时政，时常分享人生。算下来，余英加盟融创已经有一年时间了。

　　这一年，融创也在华南一带频拿地、做旧改、收并购......如今，在岁末年初之际，市场上传出融创再夺江门大滘村旧改项目的消息。

　　消息显示，大滘村于1月12日举办“三旧”改造表决会议，同意引入江门市乐景产业投资有限公司成为项目改造前期服务合作方，同意率100%。

　　工商信息显示，乐景产业投资由江门市达成产业投资有限公司持有95%股权，江门市融创置业有限公司持有5%股权，前者股权最终穿透至3名自然人，后者则指向融创房地产集团有限公司。

　　事实上，当地产下半场来临，同梯队房企之间的差距逐步拉开，因此，查漏补缺成为这一阶段房企持续发展的关键。而华南区域一直是融创的短板，面临行业的新格局。

　　旧改版图再扩

　　在旧改方面，融创无疑是个新兵。

　　去年年初，融创拿下增城版“猎德村”，首次入局广州旧改；2019年11月，融创再与时代、中建、珠江投资、敏捷、富力等房企抢夺荔湾区增滘村旧改项目，但最终无缘。

　　如今，孙宏斌将目光瞄准了大湾区的其他城市。

　　1月12日，位于江门新会区会城街道的大滘村举办“三旧”改造表决会议，会议同意了大滘村村民村委会全权负责实施组织新会区会城街道合共约498.83亩，33.26万平方米的“三旧”改造工作。

　　这意味着融创透过此次旧改，成功在江门新会扩展近500亩的储备面积。

　　但2016年首次布局华南区域、2017年首入江门的融创是大湾区“后来者”，拿下旧改项目则成为它在湾区立足的重要筹码。

　　一方面，扩展旧改版图可以迅速增加其在大湾区的土地储备，毕竟粮草充裕，房企才能砥砺前行。另一方面，当下在公开市场透过招拍挂拿地，房企的拿地价格较高，自持、限价等条件太多，对于要兼顾规模与利润的企业而言，收并购与旧改项目成为最好的选择。

　　有业内人士也直言：“现在招拍挂的土地价格太贵了，很多项目都不能实现盈利或者说实现盈利的难度比较大，所以越来越多房企积极参与到旧改当中，旧改的利润稍微还是高一点的，只不过耗时比较长”。

　　但融创的考量并不止于此，深谋远虑的孙宏斌或许看到了大滘村未来的价值。

　　资料显示，大滘村位于江门新会区东部，北至冈州大道东，西至圭阳路，南临东甲村，东靠江门大道，该项目距离珠西综合交通枢纽江门站仅6分钟车程。

　　据悉，珠西综合交通枢纽江门站于2017年动工建设，预计将于2020年上半年投入使用，该站场将至少汇聚江湛铁路、广佛江珠城际、广珠铁路、广珠城际、江恩城际以及江门城市轨道交通线6条轨道交通线，未来将成为广东省内仅次于广州南站、深圳北站、佛山西站的第四大轨道交通枢纽。

　　“江门虽然算三线城市，但它属于大湾区，旁边就有很多大城市，包括广州、深圳、香港等地，这些大城市都会辐射周边的中小城市”。

　　事实上，近年已有不少的房地产企业抢夺江门新会的旧改项目，比如星河控股、华发、佳兆业等“旧改大鳄”。

　　因此，也有分析人士提到，融创在旧改方面“涉世未深”，如何消化500亩的旧改项目，为其华南业绩添上靓丽一笔，仍旧不得而知。

　　华南短板

　　“大湾区我们还是差一些，但其他区域都比别人强。每个都比别人强人家怎么活。广州也有文旅城和旧改，这块我们慢慢会发力的。”孙宏斌曾经如是表述融创在大湾区的处境。

　　对融创而言，华南区域无疑是其短板。

　　数据显示，2017年全年，融创实现合同销售金额约为人民币3620.1亿元，这一年广深区域录得销售金额为194.5亿元，仅占总销售的5.37%，位列八大区域的第七位；2018年全年，广深区域贡献仅占4.4%。

　　2019年10月，融创将海南区域与广深区域合并，成立新的华南区域。据观点指数不完全统计，2019年全年，融创华南区域录得签约销售额370亿元，占全年5562.1亿元销售额的6.65%。

数据来源：企业财报、观点指数整理

　　土地储备是企业发展的重要支撑，根据融创的半年报数据，其土储大多集中在北京、华北、西南等区域。以广深、海南合并之后成立的华南区域计算，2016年，融创在华南一带的土储仅为862.83万平方米，占其总土储的11.83%。近几年，华南区域的土储占比不断下降，2017年、2018年，这一比例仅为12.64%、10.52%。

　　2019年中期，融创连同其合营公司及联营公司总土地储备约为2.04亿平方米，权益土地储备面积约为1.36亿平方米，而华南区域的土地储备仅为1752.25万平方米，占8.58%，权益土储仅为1394.33万平方米，占比10.28%。

　　或许，孙宏斌也深谙木桶原理，因此，融创过去一年也在努力补齐自己的短板。

　　2019年，融创通过文旅城开业、发布粤府系和桃源系新产品等方式不断加大融创在华南一带的影响力，如今，孙宏斌似乎更希望通过旧改实现“后来者居上”的愿望。

　　现汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团前创始人黄立冲表示，房企采用文旅、旧改或康养地产的方式拿地，能够迅速扩展土储，有点跑马圈地的意味，并且这些方式占用的资金会比较少。

　　实际上，从政策层面看，最近这一两年旧改的整体进度有所加快，“以前是没完没了地等，现在是等一下还是有一些项目能出来的”，所以很多房企也看准了这个机会。

　　另一方面，分析人士表示，粤港澳大湾区的后续发展过程中，增量土地市场不是最关键的，存量土地市场才是人们争夺的下一个方向。

　　但该人士也提到，“旧改能够让他得到更多的土地资源，但融创在旧改方面还是比较弱，未来能不能驾驭好体量这么大的项目，现在还没有定论”。