对话莱坊陈铁东：预计今年下半年实体商业客流大幅回升

　　疫情危机，让实体商业遍地哀嚎。

　　商务部数据显示，2019年春节期间餐饮和零售企业销售额超过1万亿元，据普华永道估计，受到疫情影响，该部分收入将暴跌50%至70%，相当于损失了5000亿至7000亿元。

　　除了春节档外，疫情也将为今年全年的经济增长蒙上阴霾。普华永道预测，本次疫情将会造成一季度整体社会消费品零售额增速放缓5-6个百分点，2020年消费对GDP增长的贡献也将出现较大幅度下降（2019年消费在我国GDP中的占比大约为60%，是经济增长的第一驱动力）。

　　但一味沉湎在损失的悲观预计中，于事无补，在危机面前，如何找到新的生机才是我辈实体商业人的精气神。

　　线下客流预计什么时候可以恢复？购物中心未来如何增强抗风险能力？在此次危机中，凸显了哪些业态的增长潜力？着眼于疫情危机中的实体商业运营，尽快走上经营正轨，甚至抢占第一波报复性消费红利，才是当下实体商业的工作重点。

　　为此，赢商网对话莱坊中国区战略咨询部高级董事陈铁东，共同探讨疫情对商业地产市场的影响。

莱坊中国区战略咨询部高级董事 陈铁东

　　根据研究和经验，陈铁东判断短期内餐饮、影院、娱乐等体验式业态受到的影响较大，而生鲜食品、在线教育和线上电竞等则等线上品牌业务会有所增长。

　　同时，经营业绩的下降，将会使零售商的扩张脚步放缓，致使新建购物中心的招商难度加大，招商中业主不得不提供更多优惠条件。然而，长期来看，零售商对中国零售商业市场尤其是粤港澳大湾区的未来持续消费能力增长具有信心，预计在疫情得到控制后，零售商的扩张计划将会持续发展。

　　从2003年非典时期经验来看，陈铁东预估大部分大型零售商业的客流在2020年下半年开始将大幅升。而为了提升抗风险能力，购物中心未来除了要注重线上渠道的运营，加快线上线下的竞合效应外，陈铁东认为企业购买营业中断保险等相应的保险，也不失为降低经营风险的重要措施。

　　以下为采访文字实录：

　　注：实体零售行业包括购物中心和各个业态品牌商户

　　赢商网：目前新冠肺炎疫情对实体零售行业带来怎样的影响？与2003年非典时期有什么不同？

　　陈铁东：由于在疫情期间，需要减少聚集性的活动，目前新冠肺炎疫情对零售商业市场中的购物中心和百货等大型商业体影响较大，尤以餐饮、影院、娱乐、健身等体验式业态为甚。

　　对零售商业最直接的影响是营业时间的缩短和客流的减少，甚至是暂时关闭，导致商家营业收入和利润明显减少，进而暂时性影响零售商的发展和运营。而对于生鲜食品类的零售业态，莱坊预计受疫情的影响相对较小，其线上业务甚至会有一定增长。同时，在线教育、线上电竞娱乐等线上品牌业务预计也将会有所增长。

　　莱坊预计短期内部分零售商将会采取更为保守和谨慎的态度，对于新开店的扩张将会有所放缓，从而一定程度上影响购物中心的吸纳量。预计一些零售商将会加大在线上平台的拓展力度，更大程度的发挥线上线下结合的方式来减少不利影响，以克服疫情所造成的对于实体店的冲击。

　　从运营的角度来看，莱坊预计购物中心将致力于改善通风、减少密闭空间、增加消毒灭菌力度，以及对消费者进行测量体温等工作，提供令消费者更为放心的消费场所。同时由于减少聚集性的影响，餐饮行业的堂食将会减少，外卖或外带会明显增多。

　　2003年非典时期，我国零售总额中电商和网上购物的比例还很低，而经过了17年的发展，目前网络零售额的比例大幅提升，2018年网络零售额破9万亿元，占社会消费品零售总额23.6%。同时，近年来，实体零售商业，特别是购物中心的零售业态的比例有所下降，餐饮、影院、健身等娱乐、休闲服务业态的比例不断上升，而这些业态是受疫情影响较大的。而传统的零售业态，预计会通过社区商业以及网上购物进行一定程度的代替。

　　赢商网：针对目前很多购物中心对商户采取租金减免的做法，您有何看法？

　　陈铁东：我们看到一部分购物中心的业主已经在采取一定的租金减免措施。除了业主对于零售商的优惠措施，莱坊预计政府及金融机构也有可能在减税、增加货币流动性、贷款展期等方面推出扶持政策，来帮助这些企业。这些举措能够减轻零售商的现金流压力，避免零售商租户因无法承担运营成本而产生退租，从而导致购物中心产生空置率上升的风险，对购物中心以及商户来说均能很好应对疫情危机，平稳渡过难关。

　　赢商网：疫情期间，线上渠道迎来大爆发，这种形势下是否对实体商业产生非常大的不利？又该如何应对？

　　陈铁东：线上渠道的爆发对于实体商业来说，更多的是一个机遇。预计一些零售商将会加大在线上平台的拓展力度，更大程度的发挥线上线下竞合效应来减少不利影响，以克服疫情对实体店造成的冲击。实体商业业主应主动借这一机会深入探索线上渠道和线下实体商业的融合，更好地进行消费者关系管理及营销，以此来提升实体商业的业绩。

　　赢商网：除了客流与销售额，您认为疫情对实体零售行业还会产生哪些长远影响？

　　陈铁东：莱坊预计2020年第一、二季度由于零售商的扩张开店的需求有所放缓和延迟，将会致使新建购物中心的招商难度加大，招商中业主不得不提供更多优惠条件。一些新建的购物中心空置率预计会有所上升，进而导致部分在建购物中心项目减缓交付，市场供应有所减少。

　　此外，莱坊预计部分仍在开店的零售商也会提出对自身更为有利的租赁条件，购物中心租金水平的谈判将面临较大的下行压力。

　　然而，从更长远的角度来看，零售商对中国零售商业市场的的未来持续消费能力增长具有信心，预计在疫情得到控制后，零售商的扩张计划将会持续发展。

　　赢商网：2003年非典时期，购物中心客流什么时候开始回升？您预估此次疫情结束后，客流大概多久能回温？

　　陈铁东：2003年非典时期，疫情随着气温升高而有所缓解，至6-7月基本结束。从2003年社会消费品零售总额的月度增速来判断，以北京、上海、广州为例，北京和广州这两个受非典影响较严重的城市，其社会消费品零售总额增速在2003年第四季度开始逐步恢复正常增速，而上海的社会消费品零售总额增速在2003年第三季度逐步恢复正常增速，看出商业客流基本在2003年第三和第四季度回升比较明显。

　　由于商业客流的回升主要看疫情结束的时间，并可能有一定的滞后性，莱坊预计本次疫情结束后，大部分大型零售商业的客流在2020年下半年开始回大幅升。

　　赢商网：疫情过后，商业地产行业要怎么进行恢复和发展？针对此次疫情的影响，您认为政府应该出台哪些政策更为有效？

　　陈铁东：疫情过后，商业地产行业首先要更注重物业的健康安全性，继续着力于商场购物环境的公共安全，来重振消费者到实体商业体验的信心。此外，商业地产行业还需增大营销力度，以吸引消费者消费，逐步恢复业绩。最近央行连续释放流动性，两日累计投放1.7万亿元，增加货币流动性。针对这次疫情的影响，莱坊认为，如果政府及金融机构能够在减税、贷款展期等方面推出扶持政策，预计将对企业渡过难关起到很大帮助。

　　赢商网：这次的突发危机给商业地产行业的警示是什么？平时应该如何增强抗风险的能力？

　　陈铁东：从商业项目运营的角度来看，零售商业地产业主未来应该加大公共卫生投入，提升购物环境的卫生指数，增强消费者的实体体验。

　　而对于零售商来说，有充足的资金储备、较好的融资能力，较为多元化的经营模式的品牌抗风险能力较高。

　　未来，商业地产行业应该更注重线上的营销，并将线上线下的营销相互结合，借此提升业绩或减少线下营销的不确定因素。

　　此外，购买相应的保险也是降低经营风险的重要措施，例如购买营业中断保险等。这类保险承保的是企业间接损失，如当遭自然灾害和意外事故时，企业被迫中断营业所导致的毛利润减少和运营费用等。这一类保险能够为企业应对风险提供有力的支持，支持企业渡过难关。（完）