九龙仓集团私有化？不，会德丰私有化！

　　2月24日，会德丰、九龙仓集团、九龙仓置业齐齐停牌，消息传出会德丰将私有化九龙仓，然而事实与传闻大相径庭。是会德丰（00020.HK）决定要用81.5亿港元现金加上与旗下九龙仓置业（01997.HK）和九龙仓集团（00004.HK）股权置换的方式将公司私有化。

　　2月27日午间，会德丰和九龙仓置业同步公告，控股股东吴光正家族建议以协议安排的方式，溢价约52.2%私有化会德丰。消息一出，会德丰股价暴涨逾40%，截至下午收盘，会德丰涨39.79%，报价66港元，九龙仓置业跌6.22%。

　　根据会德丰2019年中期报告，会德丰的第一大股东是HSBC Trustee (C. I.) Limited（由吴光正作为财产授予人），持股比例为48.58%，另外吴光正、吴包陪容持股比例为14.01%。公司实际控制人即吴光正。

　　此次私有化的要约人Admiral Power Holdings Limited为九龙仓集团原主席吴光正全资持有。

　　私有化是指公司的控股股以要约价格，收购目前市场上的流通股，公司退出公众资产市场，从交易所退市。这次私有化代价，要约人（吴光正全资公司）以会德丰每股股份向股东分派一股九龙仓置业股份及一股九龙仓股份，再以现金按每股协议安排股份12港元支付，代价将约为81.5亿港元。

　　百年会德丰，原为英资四大洋行之一

　　港股代码0020.HK的会德丰，是香港大型的综合性企业集团之一，主要业务是贸易、融资及商业服务、物业租赁及管理、物业出售、酒店经营及库存管理及投资。1857年在上海创立，在1970年之前与怡和、和黄、太古，号称英资四大洋行，但随着上世纪七十年代油价高企，经营油轮业务的会德丰首当其冲。

　　根据学者冯邦彦撰写的《香港地产业百年》，上世纪80年代，船王包玉刚部署“弃舟登陆”。1980年，包玉刚收购了九龙仓。九龙仓当时是香港置地的联营公司，在尖沙咀海旁持有庞大物业。

　　1985年，包玉刚再下一城收购了会德丰。会德丰/九龙仓集团形成。

　　其中，会德丰是集团的上市旗舰和控股公司，会德丰持有九龙仓的控股权并持有上市地产公司新亚置业（前称置业信托）和联邦地产，分别负责地产投资及地产发展。九龙仓作为大型综合企业，重点发展香港地产、酒店、电讯及基建。

　　上世纪80年代中后期以来，会德丰系在地产业的重点，是透过改建或重建九龙仓旗下原有物业，用尽地积比率，扩大集团的优质投资物业规模。首个大型地产重建计划就是雄踞于铜锣湾繁华商业区的时代广场。

　　时代广场旧址是位于铜锣湾霎东街的香港电车公司车厂，早在 70 年代已列入发展计划，不过当时的计划只是发展一幢小型住宅楼宇，由香港电车公司与会德丰旗下的联邦地产进行。

　　1988年，包玉刚女婿吴光正出任九龙仓董事局主席，时代广场正式动工。整项计划包括两幢 46 层和 36层高的写字楼蚬壳大厦和西敏寺大厦，以及一座 16 层高的综合性商场，共容纳 300 间商店、18间食肆、4 间戏院和 700 个泊车位，总楼宇面积 240 万方尺。时代广场的兴建历时 5 年，于1993年底落成揭幕。

　　该建筑物可谓气势恢宏，外墙以花岗石及无框玻璃建成，墙上最瞩目处设有全港第一部巨型室外电视幕墙，大厦四周是 3.3 万方尺的开放式庭园广场，广场一角设有大型钟楼，其美轮美奂的外观傲视同侪，立即成为铜锣湾区最优质商厦及该区的标志。时代广场的兴建由于不需补地价，整项投资仅建筑费 24 亿元，而每年为集团带来的租金收入就超过 9 亿元，可谓相当成功。

　　1989 年，会德丰系亦开始加强地产发展的业务，初期以旗下的联邦地产作先锋，与信和等集团合作，在九龙亚皆老街、京士柏道、沙田等地购地建屋。到90年代中，会德丰系已成为香港活跃的地产发展商，1996 年该集团在市场推出的住宅单位达 617 个，在香港十大地产发展商中排名第六位，仅次于新地、恒地、长实、新世界及恒隆。

　　目前会德丰集团的格局，主要由会德丰（香港销售物业）、九龙仓集团（内地投资物业及销售物业）、九龙仓置业（香港投资物业）构成。

　　会德丰持有九龙仓集团已发行股份的70.7%、九龙仓置业66.5%股份。以短暂停牌前的收盘价计算，九龙仓集团市值为601亿港元，九龙仓置业市值为1221亿港元，因此会德丰持有的两者股份总市值为1237亿港元，远超会德丰的市值970亿港元。会德丰可谓以小控大，对于以小控大的母子公司，港股市场通常会给予控股公司一定的折价，即“控股折价”。被低估的市值，可能是会德丰私有化的重要原因。

　　再见会德丰，九龙仓集团业务重心已彻底落向了内地

　　在私有化会德丰之前，吴氏家族在三年前对会德丰集团进行了资产调整分拆上市。2017年，九龙仓集团（00004.HK）旗下的6项优质香港投资物业被注入九龙仓置业（01997.HK）中分拆上市。这6项物业是海港城、时代广场、荷里活广场、卡佛大厦、会德丰大厦及The Murray。

　　这次分拆，让原来业务混杂的九龙仓，真正将内地地产与香港投资物业实现分隔，在业绩和市值上反映出不同地域业务的经营情况。

　　其中九龙仓集团业务重心已彻底落向了内地。

　　进入内地20多年，九龙仓集团经历了“商业地产→住宅+商业→商业地产”的过程。

　　九龙仓集团进入内地市场是从20世纪90年代开始，但发展并不顺利。遭遇宏观调控和1997年亚洲金融风暴后，香港地产商受到很大冲击。到了1999年后，内地市场开始回暖，香港本土市场不景气，港资再进内地，靠着正确定位和高端产品的开发经验打了场翻身仗。

　　2002-2009年间，内地商品住宅销售面积、销售额年均增速分别为20% 、34%，而2009 -2013年此两项指标已降至8%和15 %。而在发展内地投资物业时，九龙仓集团采用了租售并举的方式，但随着物业销售不如预期，策略调整回归到曾经的商业地产。

　　截至2016年(分拆九龙仓置业前)，九龙仓在香港及内地的投资物业资产值达到港币3193亿元，占集团核心盈利的64%，内地物业盈利（折算为港币后）仍增加16%。

　　将香港六大“贵重”投资项目分拆、装入九龙仓置业后，九龙仓集团业务重心彻底转向内地。截至2019年6月30日，九龙仓集团在内地的资产超千亿元，占集团总资产的份额超70%，集团80%的盈利由内地产生。

　　九龙仓集团上周刚发布的盈利预警显示，预计2019年财年的股东应占集团盈利会较2018年度下跌约50%，原因是若干内地发展物业根据现行市况评估的可变现净值可能产生的减值亏损而作出拨备。