中梁控股上市后首份财报：2019年净利增加102%至39亿元

　　这从它上市之后的第一份财报，就可以看得出来。

　　2019年，中梁合约销售金额达到1525亿元，同比增长50.2%；完成1300亿销售目标的117.3%。期内，它的收入为566.4亿元，同比约87.5%；权益拥有人应占核心净利润为39.01亿元，同比大幅增加约102.3%。

　　以此看来，中梁销售、营收、利润等各项数据都获得了足额的增长，成绩单可谓亮眼。但相对于以往，它已经逐渐放缓脚步，并逐渐向高能级城市靠拢，以“全布局、全结构”的姿态，提高自身的抗风险能力，夯实高质量发展的基础。

　　这种模式切换，与行业“稳”字当头的基调正好匹配。显然，打开资本市场大门之后的中梁，又踩中了“节点”。

　　二三线换仓

　　此前几年，中梁凭借着“多米哈”模式，捕捉三四线城市的棚改货币化红利，加快周转节奏，使得自身的规模大涨。2016至2018年，它的合约销售金额复合增长率达到131%，借此进入了千亿阵营。

　　不过，面对风云变幻的房地产市场，假若“固守一道”，必然会增加经营的风险。调控的基调下，低能级城市红利退潮，驱动着中梁适时调整思路，形成转二线、转省会、转中心城市的“三转”投资策略。

　　这一转向的成果，于2019年继续显现。在该年度，中梁1525亿元的合约销售额中，59%的比例集中于长三角。而若按照城市等级划分，它二线城市的占比从上年的24%提升到35%，三线城市的占比则从64%降到53%。总体来看，有接近90%的合约销售分布在二三线市场。

　　在拿地“储粮”中，中梁也逐步向二线、强三线“换仓”。

　　2019年，中梁新进入20个城市，共获取土地139宗，规划总建筑面积为1660万平方米。已收购地块（不含停车位）的平均成本约为每平方米4607元。

　　在全年764亿元的买地投资金额中，其二线城市占比提升至53%，二三线投资额占比已达92%以上，而四线城市的扩储量，则降至8%的比例。这进一步完善了中梁的全结构土储布局。

　　2019年末，中梁总土地储备超过5,700万平方米，覆盖全国23个省与直辖市、142个城市，拥有458个项目；应占土地储备总量为4570万平方米，其中，可供销售、可出租的已完工物业占280万平方米，在建物业及用作未来开发占4290万平方米。

　　同期，中梁可售货值约4,433亿元、已售未结约2,000亿元；2020年全年可售资源约2,600亿元。在这笔可售资源中，二线、三线、四线城市分别占比39%、45%、16%；更高能级城市货量的积累，将给中梁带来逐渐提升的销售均价、利润率。

　　强运营与理性投资

　　年初的疫情“黑天鹅”，已成为房企业绩会必备的话题。据管理层介绍，在复工复产方面，中梁2月中旬基本关闭所有的售楼处。而最近随着疫情的改善，除了武汉的项目以外，中梁230个售楼处已经重开，工地复工率达到97%。

　　按照地产业务联席总裁、执行董事李和栗的说法，中梁每年的增长率定在10%至15%之间。但疫情对今年2月份的销售有点影响，所以初步定为10%。也即，2020年，中梁的销售目标为1680亿元。

　　今年，中梁将推货的时间点，重点放在了二三季度，这两个季度的推货量约占总量的68%。与此同时，它将继续保持去年的回款效率。2019年，中梁的签约销售回款率高达90%，已收客户按金（合约负债）达到1158.73亿元，这会在后续的结转中转化为公司业绩。

　　高效率的资金回笼，来源于中梁内部组织结构的优化、运行效率的提升。

　　去年，中梁把原来的12个区域集团进行收缩合并，并最终形成南方大区、北方大区、西部大区、山东大区、中部大区、江苏大区和浙江大区六大区域集团；同时，它也将总部编制精简了一番。

　　新的组织架构，将有效鼓励区域集团整合资源、降低管理成本、提升效率和利润水平，符合中梁一直追求的增规模、强运营与提升组织能力的原则。

　　但“强运营”并不意味着盲目地投资。据李和栗披露，中梁内部有一套严格的购地标准。

　　在土地投资的过程中，中梁主要看中城市长远的发展潜力， 保证项目后续的去化、周转效率、盈利，提高资金的使用效率；同时还要满足公司的拿地方向。

　　过去的2019 年，中梁每个项目都要经过战略漏斗、市场漏斗、财务漏斗的严密筛选。最终，全年超过10000 宗意向跟踪的地块，仅有约 1.4%的项目被获取。可见其投资定位之精准、投资标准之严格。

　　财务结构优化

　　年内打通上市“关卡”，使得中梁的融资渠道进一步拓宽。期内，它于IPO、行使部分超额配股权，筹得了30.51亿港元（约人民币27.33亿元）的款项净额。除此之外，该公司也按下了境外发债的“启动键”。

　　于2019年9月，中梁成功发行首次美元债，规模为3亿美元；此后又增加发行1亿美元债，与前者合并为一个单元系列。2月11日，它抓住时间窗口，再次宣布发行一年期规模2.5亿美元的票据。

　　多样的融资途径，充实了中梁的在手现金。于2019年12月31日，中梁的现金及现金等价物、已抵押存款及受限制现金，合共约为人民币264.95亿元，较2018年底230.8亿元增加约14.8%。

　　与此同时，较低成本融资的进入，也置换了部分高成本的融资；例如，年内中梁就利用上市筹得款项，偿还了7.8亿元的信托贷款。期内，它进一步降低了境内非银行的融资比例。

　　此举在一定程度上，降低了公司的财务成本、改善了财务结构。2019年度，中梁的加权平均实际债务成本同比去年有所下降；而净负债率也保持在65.5%的行业较低水平。

　　对于未来的融资计划，资本市场与投资者关系总经理、公司秘书杨德业表示，目前境外市场比较差，但这是短期的，不会说整年都是这种情况。所以中梁在保持流动性的同时，会继续关注这个市场，适当的时候，会继续在境外做一些新的融资。

　　2019年8月，中梁分别获惠誉、穆廸、标普给予的B+、B1、B+等展望稳定的国际发行人信贷评级。11月，它还获纳入为“恒生综合大中型股指数”及“恒生港股通指数”的成分股，并于2019年12月起正式纳入港股通交易名单。

　　资本市场上的肯定，将为中梁接下来的融资带来利好。

　　以下是中梁控股2019年业绩会问答精选：

　　问：今年中梁拿地的预算是多少？请问在疫情背景下中梁会不会减少今年的拿地投资？

　　李和栗：对于投资的金额，我们主要考虑销售增长的需求、以及市场机会两个方面因素。2020年我们初步预算根据销售额的50~60%，去确定我们的投资额。疫情对我们行业的影响是短期的，我们认为需求是存在的，只是被延后，而且近期的土地市场已经开始活跃，包括销售市场已经开始恢复，对我们全年的买地预算影响相对比较小。

　　问：受应疫情影响，房地产的传统的线下销售有面临巨大的冲击，不少的房地产企业寻求新的营销方式打破窘境。客户不出户就可以网上看房买房，请问中梁怎么看待？对中国房地产未来的市场趋势有什么预测？中梁如何应对行业变化？

　　李和栗：提到网上购房，包括网上看房、无理由退房，应该都是在疫情情况下的一些销售手段以及销售策略。我们叫做“预认购政策”，同时我们也有自己开发的梁房通，线上认购、线上看房。

　　刚才讲到的无理由退房，包括“预认购政策”，是客户认购一个月可以选择放弃用户的签约。我们也推出了其他的专项的行动，包括销售员的佣金提升，首付分期预认购；包括一些分销相对灵活的销售策略，这是销售策略阶段。

　　第二方面，对于市场的后续的走势，我们整体的判断是，在房住不炒政策下，房地产市场还是表现出一个平稳的趋势。市场应该还是稳健的，我们内部称为是箱体震荡，但是这里面会有分化在，因为策略方面我们还是要坚持全布局全结构，通过全国化的布局，找到比较好的结构，有效的应对市场的变化。

　　问：中梁在2016年到2018年净负债比例比较高，曾经到过300%多，一直到今年回落到65.6%，请问公司将来的净负债率以及净杠杆率维持在哪样的水平？未来有什么措施能够改善财务的情况？

　　杨德业：到2019年12月底，公司的净负债率是65.6%，其实这个是保持行业比较低的水平。早期公司的一个目标水平大概是在70~80%之间。

　　2019年净负债率的下降，主要是我们上市后成功打开了融资市场，债权融资的总额增加，所以在整个体系上，我们会持续在未来成长，改善结构，降低一定成本，这会是一个比较健康的杠杆水平。

　　问：面对疫情的影响，各行业都受到不同程度的冲击，请问公司如何调整财务策略以保持稳健的资金水平，来应对公司后续的业务发展？现在的美元债市场比较波动，请问中梁会不会考虑进行回购？

　　杨德业：我们在疫情发生以后，都非常的关注现金流的管理，基本上第1个季度，一些基本开支都已经做紧缩的准备，然后保留比较充裕的总资金。从土地款、工程款支付，包括其他融资，其实我们在今年前期这段时间，已经做了非常好的准备，所以在2月底，手头的现金有超过270亿元人民币，手头需要到期债务基本上都是够覆盖的。

　　另外关于美元债情况，我们现在也看到市场波动还是比较大的，价格还是有些下降，不排除会有一个回购的机会，现在我们还是会再继续关注这个市场。

　　问：今年境外债比较差，公司对于境内跟境外融资的看法是如何？会不会影响有关降低境外非银行负债的目标？中梁已经超过千亿的规模，目前对于其他产业培养有没有想法？还是会只集中精力的做地产业务？

　　杨德业：关于境外的融资的情况，目前看到这个市场是比较差的，但是我们觉得是短期的情况，也不会说整年会出现这个问题。所以我们在保持流动性的同时，会继续关注这个市场。会在流动性有一个比较健康恢复的时候，继续在境外做一些新的融资。

　　我们今年到期的债务也不多，今年年底11月份有一个2亿美金的境外债到期的，已经准备好手里一些计划，同时我们在5月份基本上也可以根据现有的政策，去申请大概7亿美元的额度。今年的话我们会继续确保资本融资渠道畅通，会维持我们境外的一些融资的目标。

　　李和栗：房地产开发业务为主要的核心业务，目前占比也是非常高的。如果说我们有其他业务，也是围绕促进地产开发业务的良性健康发展来开展的。房地产业务肯定是我们核心的主要业务。

　　问：中梁去年销售、财务、管理费用都有所增加，会不会因为如此导致到公司的毛利率偏低？

　　杨德业：关于销售、财务、管理费用，其实也是根据公司的规模去同步增长的。你看到毛利率的情况，2019年全年的毛利率是23点，公司经营模式的情况不一样，这大概是一个比较合理的水平。

　　所以毛利率的情况跟其他费用的增加，是同等挂钩的。结转那部分的话，要看当时拿地的成本，以及当时售价有没有受限价、限购情况的影响。

　　我们预期未来会在21~25%之间的水平，但随着融资结构的改善，我们进一步降低用地成本，从而也会把毛利率进一步增加的上升空间。

　　问：请公司管理层介绍一下2020年预计的回款销售去化的情况、关于今年整体境内外的融资计划。股市债市就比较波动，请问公司对于未来的派息政策有没有一个想法？

　　李和栗：2020年全口径的销售目标，目前初步定位在2019年的基础上增长10%， 1680亿元。我们2019年的销售回款是90%，2020年基本上也会在这个回款率附近，这个在行业里面应该属于比较高的水平。

　　杨德业：公司的会计政策一直维持稳定，我们会以核心净利润的归属部分的反应继续去派发，从中期到年末的时候，我们也去按这个标准去做，所以会维持会计的一个比例。

　　问：请问一下中梁未来几年，对行业规模及排名的想法是什么样的？

　　李和栗：我们销售规模的发展情况，初步定为一个比较稳健的方向，在每年10%~15%的增长率。2020年可能因为疫情原因，对2月份有点影响，所以我们初步定10%，未来都在15~20%。对于排名情况，我们希望随着规模有一个同步提升。

　　问：中梁的土储比较多都是在三四线，随着城市分化以及棚改红利的消退，会不会影响中梁未来的公司销售？

　　李和栗：实际上我们目前整个的投资策略是围绕三转，转二线、转省会、转中心城市。2018年我们对投资布局就做了一些调整。到了2019年，在投资方面，我们超过90%的投资额，布局在二三线城市。应该来说现在城市能级已经得到大幅的提升。

　　三四线市场随着政策红利的退去，也出现了比较大的分化，存在一些结构性的机会。同时借助于我们比较严谨的投资体系，比较科学的体系，继续坚持全结构布局，根据我们的周期策略，去寻找结构性机会这样一种打法，来规避风险。