旧改取暖 奥园与花样年搭伙的“面粉”考题

　　2020年开局之初，便有诸如此类的声音不断传出：无论大小房企，抱团取暖会成为必然趋势。

　　过去这半年，房企间各种形式的合作相比往年确实多了不少。而合作的内容不乏项目建设、土地投拓、产业投资、旧改市场等方面，多是签订战略合作框架协议。

　　花样年当属“抱团风”的代表之一。去年，花样年已与旭辉、龙湖、平安不动产等企业进行了合作开发操作。

　　近两个月以来，花样年也与中交地产、东原集团、合纵文化集团等达成了战略合作协议，涉及信息交流、土地市场、项目合作开发与转让、文娱设计、演艺经纪等方面。

　　此次，花样年又拉上了奥园，直指大湾区城市更新项目。

　　7月26日，花样年宣布与奥园签约城市更新战略合作协议。未来，双方将就大湾区城市更新项目展开合作，优势互补、不断加深和拓宽合作领域。

　　深圳本土房企与广州本土房企，共同对准了大湾区城市更新这一块“大蛋糕”。大湾区，尤其是广深，新供应土地少之又少，城市更新已然成为房企角逐的新战场。这是角逐之外，少见的合作。

　　花样年集团表示，本次战略合作关系的建立，不仅是花样年与奥园进行友好合作的开端，更是今后双方深入合作发展的风向标。后期，双方将发挥各自项目资源、运营管理等优势，优势互补、资源共享，在大湾区城市更新板块开展更为深入、紧密的长期合作。

　　布局的互补

　　去年，花样年也曾引入平安不动产合作开发龙华旧改。今年的业绩会上，花样年执行董事张惠明表示，有的项目在中间阶段引入战略投资者，可提前锁定利润，降低资金占用。

　　而此次合作后续会以何种方式展开，仍无法得知。但合作的原因值得探讨。

　　戴德梁行华中区策略发展顾问部高级董事及主管邵丰表示，奥园与花样年合作的因素之一，可能是两者互相想进入对方深耕的城市，进入自身不擅长的城市。

　　旧改需要熟悉当地环境、运用人脉关系等，对于奥园而言，欲加码布局深圳旧改市场，搭伙花样年也不失为可行的方案。

　　而花样年同样，想要更快潜入广州的旧改市场，牵手奥园也是个“抄近道”的选择。

　　“但这个考虑的前提是双方对等，比如说花样年在深圳有足够的旧改资源，而奥园在广州有足够的旧改项目，这样进行合作才能够共赢。”上述人士称。

　　花样年确实在深圳有着较为丰富的旧改资源，只是落地项目不多。数据显示，截止至2019年12月，花样年规划土地储备达3687万平方米，超过一半位于粤港澳大湾区，并在大湾区持有46个城市更新项目。

　　其中，有27个城市更新项目布局深圳，项目覆盖深圳全市。其余分布在惠州、东莞、中山、广州、佛山，对应为6个、4个、4个、3个、2个。

　　花样年大多数旧改项目就布局于深圳。作为大本营所在地，花样年的旧改经验亦颇受市场认可。据悉，花样年获取城市更新项目土地成本较低，目前深圳项目获取的平均土地成本为14500元/平方米，低于公开拍卖。

　　但另一边，奥园在深圳仅有4个旧改项目。根据奥园2019年报显示，这4个项目分别为南显项目、布吉项目、坪山恩达项目、主力实业项目。

　　不过，深圳之外，花样年的旧改项目覆盖则显得较为薄弱。从上述数据可以获悉，同样作为大湾区的两大重点发展城市广州、佛山，花样年的旧改项目仅有合共5个。

　　对于有着“大湾区旧改之王”野心的花样年来说，这样的规模还远远不足够。

　　年初，花样年一管理层在接受媒体采访时表示，由于深圳旧改推动较慢，要把大湾区蛋糕做大，一定要进入更多的城市，参与更多的项目，花样年将针对深圳、广州、珠海做主要突破。

　　当时该人士表示，花样年会从大湾区的三角地带发展，一条线路是从深圳、东莞、惠州，另一条线路是广州、佛山、中山、珠海，来进行深耕，再扩散业务。

　　奥园或是花样年踏步于大湾区旧改线路上的好帮手。

　　以花样年仍未布局旧改项目的珠海为例。近年来，奥园的身影频繁出现在珠海的城市更新项目中，包括奥园广场、翠微村、联安村、亚仿大楼、鞍莲路、高沙村和水翁坑村等项目，其在珠海的旧改实力已不容小觑。

　　据此前奥园方面介绍，其在珠海拥有10余处城市更新项目，是涉足珠海城市更新重要企业之一。

　　而且，奥园城市更新虽起步不久，但近些年来也加大力度延展大湾区旧改项目。除了“抢滩“珠海旧改项目之外，2014年首入佛山、2015年入局深圳、2016年进入惠州，正一步一步地走。

　　回过头来，观察此前花样年跟旭辉的合作，潘军也有提到，两者可在优势互补的区域进行合作。

　　与奥园的合作，可能也有上述因素，即区域互补。但邵丰也直言，目前合作细则还未公布，也不能确切断定两者合作意图。

　　抱团的需要

　　“面粉”只有这么多，房企们又都有需求，所以能不能拿到是各凭本事。合作开发顺势成为它们共享有限“面粉”的重要渠道。

　　花样年还将合作开发称为其进入主流赛道的标志动作。潘军说，地产行业已经进入合作的时代，过往不能合作是由于管理标准、成本控制有较大差异，但由于行业成熟度提高，能否与主流企业合作，是判断企业是否成熟的重要标志。

　　并且，为了实现弯道超车，花样年将城市更新选定为重点领域。于2019年5月，花样年专门成立了城市发展运营公司。

　　在去年的业绩会上，花样年首席财务官陈新禹更是直接提出，花样年要做大湾区的“旧改之王”。

　　但是由于旧改项目自身属性的影响，操作周期长、沉淀时间长，花样年大多数旧改项目的土储并未完全转化。

　　这意味着花样年无法将土储更快地转化为货值，为规模添上一笔。对于有着规模渴求的花样年来说，焦虑是存在的。

　　毕竟早年间花样年曾在规模上落后不少。前些年，花样年的销售业绩普遍增幅不大，2017年之前，花样年的销售规模一直在百亿徘徊。

　　2017年业绩会上，花样年还定下了2020年规模冲千亿的目标，此后花样年确实走回了“快周转”的道路，逐渐在规模上下功夫。2019年全年，花样年累积物业销售额为362.1亿元，同比增长20.01%，相应已售建筑面积为320.84万平方米，同比增长18.88%。

　　而城市更新是花样年在粤港澳大湾区获取项目的重要方式，每年均为其贡献丰厚的销售额。持续获取项目和土地，可以为花样年在大湾区的发展输送更多可售货值。

　　对于未来三年，张惠明表示，花样年预计有17个城市更新项目转化为开发用地，总货值1846亿元，其中有16个位于深圳。

　　在这场合作游戏中，花样年有规模扩张的需求，进入千亿阵营的奥园则有增加土地储备的需求。

　　合作花样年、取道旧改，奥园看中的是更大规模的土地资源。

　　2019年财报数据披露，奥园的土储结构中，收并购占79%，城市更新占2%，土地竞标与房企合作则占19%。

　　城市更新的比重显然是土储结构中的缺陷。作为已实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖的房企，奥园在旧改上的土储释放并不算多。

　　因为土储缺失一直是奥园规模的“羁绊”。错失早几年的拿地黄金时期，如今获取足够多低价的土地成为奥园的当务之急。

　　据观点地产新媒体此前报道显示，奥园当下拥有的土储仅够集团以同样速度销售约4.1年，处于行业内下游的水平。

　　奥园销售节奏加快，但土地储备却难以匹配。近年来奥园一直保持较高强度的购地力度，其在2017年起开始全国扩张，当年拿地面积1286万平方米是2016年的4倍，2018年亦保持同样的速度，花费268亿元纳储1568万平方米。

　　数据显示，于2019年，奥园新增87个项目，新增可开发建筑面积约1609万平方米，新增可售货值约1861亿元。

　　截至2019年12月31日，奥园拥有280个项目，分布85个境内外城市，土地储备总建筑面积达4503万平方米（权益比79%），总货值约4585亿元，计入城市更新项目後的总货值约6845亿元。

　　今年以来，奥园也在加快旧改项目转化。5月份，奥园城市更新集团环北京旧改项目转化成功，获得廊坊市239亩住宅用地。

　　而除了此次与花样年进行旧改合作之外，于6月10日，奥园与青岛经济技术开发区投资控股集团有限公司举行战略合作签约仪式，首期合作项目拟为38条旧村改造。

　　具体信息显示，奥园城市更新集团聚焦环北京、粤港澳大湾区、中西部及北部湾等核心城市，拥有逾70个城市更新项目，预计可售总面积约5000万平方米，目前已打造珠海奥园广场、广州萝岗奥园广场等项目。