近2000家mall“蓄势待发”，我们pick这50家！

赢商云智库 2020-08-07 09:28

核心提示：2020半年度品牌商关注优质拟开业购物中心TOP50。

　　赢商大数据中心重点监控的近200个城市中，计划2020年8月至2021年底开业且商业面积3万㎡及以上的购物中心达1969个（不完全统计）。

　　本榜单根据这1969个拟开业购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、标的性品牌意向入驻指数、招商签约率以及其在赢商大数据的浏览数据、网络热搜指数等维度，综合测评出2020半年度最受品牌商关注的50个拟开业购物中心。

　　以下将对上榜项目业态/品牌创新、所属区域/城市/商圈/体量分布、主题定位、建筑/空间设计特色等方面进行整体特性分析，为品牌拓展提供决策参考。

　　一、业态创新/品牌引进分析

　　1、运动娱乐/文化艺术/泛生活业态C位出圈

　　TOP50上榜项目中，公开业态信息的项目达32个，其中引进创新业态的项目占比达84%。以创新业态打造项目差异化及独特记忆点成为行业共识。（创新业态界定是相对概念，具体见文末详细说明）

　　以炫酷运动娱乐“圈粉”年轻潮人：为年轻潮人提供刺激体验的卡丁车、滑板公园、密室逃脱等，围绕水、海、雪元素开辟的游泳场、海洋馆、滑雪馆等。

　　加码跨界书吧、艺术馆等，增添mall文艺气息：跨界复合书吧成标配，艺术馆、美术馆、文创集合店、演艺剧场等也逐渐成为购物中心吸引高端消费者的秘诀。

　　瞄准“美好生活”需求，引进泛生活业态：如新零售超市、美妆集合店、创意生活馆、宠物馆、生活美学街区等已成为较常见的“座上宾”，体现购物中心更具运营思维及用户思维。

　　▌典型案例

　　重庆融创文旅城·重庆融创茂：全龄段的购物娱乐目的地

　　项目拥有重庆融创文旅城形成的都市旅游生态消费圈优势，引进大批创新业态，致力于打造全新的、全龄的、全季候的“西南购物娱乐目的地”。

　　将水、海、雪三大游乐园搬进mall：刷新购物中心娱乐体验新高度，为消费者提供不受地域和季节限制的游乐天地。

　　◎重庆水世界/海世界/雪世界实景进度图

　　引进西南首个国际赛级滑板公园：玩转运动体验，将打造重庆市首个专业滑板公园，也是西南地区首个国际B级专业滑板赛场。

　　◎重庆滑板公园效果图

　　打造2200㎡全业态儿童主题街区：为给全龄段消费者带来乐享生活方式，项目还打造了一站式满足吃喝玩乐需求的大型儿童主题街区，以实景光影海底城堡、跨双层室内组合滑梯群配套儿童教育、零售等业态。

　　◎儿童主题街区效果图

　　2、首店/定制店/旗舰店等破局“流量”困境

　　为了实现“出道即巅峰”，拟开业项目纷纷发力“首店经济”，抢占实体商业圈的“顶流”，打造出“定制版”商业。“首店”内涵也从原本的全国/区域/城市首店等，进一步延伸到已有品牌创新推出的概念店、体验店、旗舰店、定制店等。

　　▌典型案例

　　广州悦汇城：近50%为区域/城市旗舰店

　　位处老城区荔湾，周边拥有数量众多的高消费力客群，将以大批自带流量的品牌为片区商业带来新活力。400多个品牌中，近50%为华南或广州旗舰店、超60%首次进驻城西商圈。

　　引进多家知名连锁品牌的“定制版”旗舰店：包括CGV激光IMAX华南旗舰店、京东7FRESH国内首间3.0全新形象华南旗舰店、陶陶居全国首间宴会主题店、扶光书店城西旗舰店、NIKE广州首间Sport L旗舰店、KKV及调色师全国最大旗舰店等。

　　网络新锐潮玩新体验品牌：包括X11全球手办华南旗舰店、神盾局密室、棱镜密室、迈索尔瑜伽、JAMYO街舞、HeroForce滑板、longoni台球俱乐部、YBDL青少年篮球联盟等。

　　布局总面积超3万㎡的一站式儿童复合业态空间：联合超过100家儿童亲子品牌，布局早教、情智教育、音乐、美术、舞蹈、书法、珠算、武道、篮球、儿童美发和齿科等多元亲子业态。典型如：卡尔飞车广州首家城市旗舰店、晴空进击社华南最大旗舰店等、Enwise LETS House婴幼儿成长中心华南首店等。

　　大兴大悦春风里：系列首作——城市自在生活地

　　大悦城控股第二条商业产品线“大悦春风里”的首个项目，大兴大悦春风里定于12月25日温暖入市，项目聚焦25-45岁的城市中产，重点增强餐饮、社交等生活体验式业态的深度与广度，旨在打造城市自在理想生活范本。

　　区域首家、特色定制店、升级店纷纷入驻，带来区域独有的泛生活业态组合，如区域首家MUJI、星巴克定制独栋花园宠物店、“京南最美菜食场”京东7FRESH七鲜超市2.0升级店、区域首家将露台影吧与酒吧创意结合的、带有床位的金逸影城，以及B1层拾趣的“大杏仁食堂”特色主题街区等，将为区域内消费者提供高品质生活体验。

　　◎金逸影城楼层效果图

　　3、超市/书店/美妆/亲子受青睐；影院地位坚挺

　　与以往强调零售业态不同，如今拟开业项目更关注引进体验性强的品牌。精品超市、书店书吧逐渐成为标配；“看脸”时代，美妆品牌持续保持高热度；新一代酷爸潮妈上位，儿童玩具、儿童英语/运动培训、儿童乐园等品类热度走高；影院品牌受疫情冲击较大，但由于具有较强聚客能力，仍是购物中心主力店的重要组成部分。

　　▌典型案例

　　深圳海上世界·汇港购物中心（二期）：超65%首店升级海上世界商圈

　　项目定位“滨海风尚圣地，文艺生活之旅”，其在原有商业基础上进行业态与品牌补充，力求打造蛇口具有“国际潮范”的商业体，推动整个商圈升级。

　　首进品牌达到65%：多家特色品牌与区域首店，如Rupert By Rupert Sanderson、Agnes b. 、THE COLORIST、MONOLOGU、ECHANGE CHOICE等。

　　注重引进文体娱、亲子、生活服务类体验业态：包括Eureka优瑞卡儿童主题乐园、卡尔飞车（深圳首店）、Ms.KIMO星漠亲子餐厅、唐宁书店（深圳首店）、超级猩猩、爪爪喵星球等。

　　二、区域/城市分析

　　1、华东、华南持续看好，西南紧随其后

　　近五年新增购物中心多布局于华东、华南区域，华东、华南分别坐拥长三角、珠三角城市群，商业氛围活跃，品牌商对此两区市场较为乐观，上榜拟开业项目达30个；西南区域则是新增购物中心选址新宠，近3年迎来购物中心开业热潮，较多优质项目涌现，上榜项目达10个。

　　▌典型案例

　　上海瑞虹天地太阳宫：都会“生活力”新坐标

　　瑞安旗下最大购物中心项目，位于上海北外滩经济圈，连通地铁4/8/10/12号线，交通优势明显，辐射区内43万高端城市中产群体。

　　全方位升级消费体验：堪称“魔都之最”的5500㎡天幕穹顶、25米三层挑高超大中庭空间，升级商业格调及空间体验；上海首个5G覆盖区，科技及数字化运营升级服务体验；引进多家中国首店。

　　贯彻商业美学与绿色商业：5300㎡室内外立体植物园，超4000㎡室外露台，室内水景、亲水瀑布与步道阶梯，穹顶天幕及自适应遮阳系统，为消费者打造舒适、健康的购物休闲环境；采用国际先进的空气净化标准，并获得购物中心LEED金标认证，以绿色生态商业领先同行。

　　打造多元创新的社群空间：汇聚全球美食，打造国际化社交复合餐饮空间，分业态场景规划，承载多维社交需求；中庭剧场，让多元文化激情交融，带来新生活方式。

　　“破界聚融”的商业理念：打造融合建筑设计、艺术文化、场景营造与概念商业的无界能量场，承载多样生活状态，实现空间与时间、都市与自然、繁华与宁静、工作与生活、学习与娱乐、消费与体验的无界体验。

　　◎上海瑞虹天地太阳宫效果图

　　2、一线城市商业韧性强，三四线城市潜力不容小觑

　　受经济下行合并疫情影响，各城市拟开业项目普遍承压。

　　相对而言，一线城市具有较强的市场韧性，加之上半年仅深圳有2个项目开业，其余北京、上海、广州均为零开业，助推增量项目受市场关注度提升，17个项目上榜；

　　下沉趋势持续，成都、重庆在二线城市中表现突出，佛山、南昌、昆明异军突起；三、四线城市购物中心受疫情的影响相对较小，市场机会大，华润、弘阳、奥园、保利、建发等知名开发商项目受关注。

　　▌典型案例

　　福州苏宁广场A区：定位高端奢华，聚集国际一线奢侈大牌

　　福州苏宁广场定位为集高端精品、轻奢时尚、餐饮、休闲、娱乐为一体的智慧生活体验平台。整体由A、B、C三个区域通过地上、地面、地下的三维通道立体互联，商业建筑面积共28万方。全面建成后的福州苏宁广场，将成为福建省极具行业前瞻性、商业地标性、综合竞争力和发展前景的商业项目。

　　重装后的A区，将成为福州稀缺的顶级奢侈品牌聚集地：A区于2020年3月起闭店升级，定位高端奢华，计划陆续引入Gucci、宝格丽、卡地亚、杰尼亚、菲格拉慕、PRADA、Burberry、Rolex、MAXMARA等，汇集国际一线名品、高端珠宝并配以国际品质餐饮业态，打造多层次、多维度、全业态的品质消费目的地。

　　◎福州苏宁广场效果图

　　三、商圈/体量分析

　　1、商圈“扩围”不可逆，区域商圈、新兴商圈受瞩目

　　城市化进程的加快对商业版图产生深刻影响，外围商圈消费潜力逐步显现，区域商圈、新兴商圈的增量项目成为品牌商关注焦点。

　　【广州粤海广场天河城】落址广州南拓战略布局下的重点商务区——番禺万博CBD商圈，加之位于商圈中心地段、双地铁上盖，使其成为品牌商重点关注的对象。

　　【成都世茂广场】位于成都龙泉驿区驿都大道，连接锦江区与龙泉驿区，背靠龙泉山脉，接壤近郊游胜地三圣乡、蓝顶艺术中心，周边大型集中式商业匮乏，未来项目将以更多元化更个性化业态组合，升级消费体验、改善片区商业形象。

　　【龙湖西安香醍天街】落户在西安国家级生态区，是大西安东拓战略中，连接城市中心与东部新中心的核心纽带。作为龙湖布局西北的首座天街，品牌组合及业态配比方面具有创新性，招商注重首店经济及网红经济。

　　2、“小而美”&“巨无霸”商业炙手可热

　　5-15万㎡中小型项目为市场主流，占比62%；3-5万㎡小型项目及20万㎡以上超大型项目关注度较以往提升。2020年疫情发生后，消费半径大幅缩小，消费者重新回归社区商业，让行业对社区商业重新审视；超大型项目具有更大的“想象力发挥空间”，可容纳更为丰富的场景内容，与市场上其他项目形成差异化。

　　一二线城市商业发展多元化，上榜项目分布于各个体量区间；三四线城市项目则顺应市场主流趋势，以5-10万㎡为主。

　　▌典型案例

　　武汉金银湖199+：“家门口”的第三生活空间

　　项目所在的金银湖大厦为金银湖区域第一高地标型商业综合体，高199.6米。3公里范围内辐射15万居住及工作人口，1.5公里内覆盖金银湖80%的常驻人口，500米内链接联通、海关、烟草及其他政企总部。

　　定位“全家庭·新生活·欢乐中心”：规划有新零售精品超市、国际餐饮、精致服饰、儿童教育娱乐、书店、家居生活、大型影院等丰富业态，打造“家门口”的第三生活空间、城市精英品质领地，将引领片区消费升级，填补金银湖生态商务总部板块综合型商业空白。

　　智慧运营的“泛互联场景化邻里mall”：以互联网+为载体，利用大数据和物联技术，实现线上线下结合、数字化营销、商户联动等；建立全场景服务管理体制、通过商户服务小程序等工具，为场内商户提供便捷服务，创造优质经营环境。

　　◎武汉金银湖199+效果图

　　四、开发商/产品线分析

　　1、上市开发商引领市场，龙湖/印力/融创/华润尤受关注

　　上市开发商上榜项目数量较多，达35个；其中，龙湖集团、印力集团、融创中国、华润置地、新城控股、世茂商业等开发商旗下项目上榜数量在2个以上。

　　2、民企扩张强势，国（央）企/外企走精品路线

　　民企开发商上榜项目达31个，实力雄厚，扩张速度较快；国（央）企、外企相对更为谨慎，倾向于慢布局、磨精品，其19个上榜项目中，有10个占据TOP20，受市场关注度相对较高。

　　3、连锁型项目占74%，成为品牌商进驻首选

　　知名开发商的连锁型产品线拥有成熟的经营模式及市场影响力，上榜项目占比达74%。TOP50中，涉及万象城、印象城、K11、IFC、龙湖天街、融创茂、万达广场、吾悦广场、苏宁广场、奥园广场、世茂广场、弘阳广场等10余条产品线。

　　▌典型案例

　　武汉K11购物艺术中心：“艺术+时尚”的创新购物体验空间

　　新世界集团布局武汉的第二座K11，地处华中第一商圈核心。总体量约24万㎡，涵盖购物艺术中心、写字楼，及室外休闲慢生活街区11th Avenue。项目将分期开业，K11购物艺术中心II馆与11th Avenue将于12月率先亮相。

　　武汉K11结合武汉水文化、绿色森林与音乐盒创意艺术，形成了风格统一、主题差异化的I馆、II馆。II馆以半室内城市森林的造型，融入绿植铺陈；延伸向上的金色树状柱形结构，托举起灌木，尽显低碳环保理念，又象征生命的朝气蓬勃。

　　室内创造了三个独特主题、具有视觉冲击力的5层通高中庭。主中庭以明亮的黄色和玩具制作工厂为创意灵感，创造出奇妙的玩具工厂场景，两个次中庭则分别是堆积了无数粉红盒子的沉浸式互动体验空间，与运用直线、金属、线性光源等设计元素打造的蓝色科技感空间。

　　引入进周大福“礼”主题体验店、Atelier Cologne、万岛、农畉等众多华中品牌首店，以及超高人气的国际咖啡品牌% Arabica，助推城市消费升级。

　　◎武汉K11购物街效果图

　　五、建筑/空间设计分析

　　购物中心场景化，通过主题IP、绿色景观、互动装置等，打造特色打卡点，营造沉浸式体验，拉近消费者和商业之间的情感距离，实现跨客层传播；5G、VR等技术应用，促进购物中心数字化升级，赋能商业空间，为消费者提供智慧化购物体验与精准服务。

　　▌典型案例

　　厦门集美世茂广场：兼具未来先锋性与传统古韵的首发精品集合地

　　坐落于集美新城核心区，集美大道与杏林湾路交汇处，厦门地铁六号线创业园站上盖，交通配套完善。项目5公里辐射70万中高端住宅客群，并与著名旅游景点共享2000万旅游客群，客群结构丰富。

　　由世界顶级设计公司打造富有特色的建筑形态，将现代建筑与传统文化相融合：与全球知名的伍兹贝格及杰拓设计联手打造。通过橙色庚瓦燕尾脊的“飞檐翘角”、“茂林修竹”的立面、“绣闼雕甍”的南洋拼花细作、“框格对景”园林式商业悬挑盒子等设计元素，以及退台式次动线、室内夏季花园等，打造室内外的交错空间。特色的设计手法，与品牌经营空间相结合，塑造了体验维度的不可替代性，为未来项目实现区域级的辐射奠定了良好基础。

　　引入代表性首店，升级片区儿童配套业态：成功引入儿童游乐代表品牌MELAND、星际传奇，以及岛外首家美吉姆、托特科学、魔奇英语等优质儿童教育品牌，形成“游、教、购“配套集群，为项目提供稳定客流基础的同时，将给集美片区的儿童配套业态带来巨大升级。

　　建设“超级VR系统”，打造智慧商业mall：品牌经营方面，通过大客户服务体系、智能化经营分析系统等大数据系统，将品牌经营与顾客消费偏好进行智慧嫁接，以”精准分析+定制服务“的经营策略，将有效提升品牌经营效益；顾客体验方面，5G智能母婴室、非接触式声控电梯等智能化场景应用，将大幅提升顾客体验，使”智慧商业“切实融入顾客游逛过程中的每个细节。