2020年度品牌商关注新开业购物中心TOP100

　　过山车式疯狂，是购物中心眼中的2020。

　　客流急冻、开业被打乱、商铺租金普跌，招商、运营难上加难，庚子鼠年开局即是困局。转机出现在二季度，商场客流谷底反弹，到三季度已100%恢复。

　　行至下半年，一波接一波新mall开业潮迭起，商业地产圈的热闹又回来了。但掺杂着疫情的复杂情绪，回潮人流中，购物中心的商业逻辑被重塑了：消费者更关注自我，与消费者建立情感连接、增强粘性成为购物中心可持续发展的关键。

　　求变、破局，大打“夜经济”、“首店经济”牌，在业态、空间、场景等多个维度挖空心思，新入局的mall们，无一例外都撩拨着消费者对购物中心的新鲜感与兴趣。

　　为多面、立体呈现“新mall新面”，赢商大数据重点监控的367个城市中，近三年开业、商业建筑面积3万㎡及以上的购物中心近1500个，并测评出综合发展指数位居前列的100个已开业购物中心。

　　本榜单根据购物中心所在城市商业能级、所处商圈级别与消费力指数、消费人流到达指数、已进驻指标性品牌实力指数、创新业态进驻指数、稀缺业态与独有品牌进驻指数，以及所属开发商开发运营综合实力、租金、出租率、坪效、年营业额等，并结合在赢商数据库的年度浏览数据、互联网热词搜索量等维度进行综合考量。

　　一、业态创新分析

　　? 体验业态百花齐放，餐饮为布局重点

　　TOP100项目已引进的业态中，体验业态平均占比43%。其中，餐饮作为受众最为广泛、场景体验最为丰富的业态，为购物中心布局体验业态的重中之重。东莞民盈·国贸城、上海静安大融城、重庆来福士等项目体验业态品牌进驻数量较多。

　　体验业态界定：能为消费者带来沉浸式消费体验、并且具备为购物中心其他业态带来消费转化潜力的业态；体验业态包括：餐饮、文体娱、零售-时尚精品-IP主题店、零售-时尚精品-生活用品集合店、儿童亲子-儿童游乐，儿童亲子-儿童教育、儿童亲子-儿童服务、跨界集合店，其它类型-主题街区

　　满足口腹之欲，积极引进沉浸式艺术餐厅、机器人餐厅等，带来丰富的餐饮视听体验、科技体验外，上榜项目还引进生活杂货、潮玩店等体验式零售业态，增添商业空间情怀、趣味；亲子体验涵盖主题乐园、运动馆、动物园等多元品类，满足家庭客群细分需求；文体娱业态组合丰富，书店、艺术馆、DIY、私人影院等可吸引文艺青年，电玩、密室逃脱、VR体验等则聚焦活力Z世代，全面收割年轻流量。

　　?创新业态成“标配”，聚焦个性、圈层、亲子

　　TOP100项目中，超过90%引进了创新业态。零售类创新业态占比最高，潮牌、设计师品牌符合新中产对个性的追求，成为招调热门；“盲盒”、汉服等亚文化关键词热度飙升，购物中心积极引进IP主题店、汉服体验馆，圈粉年轻人；汽车体验店承租能力较强，与高端客群相匹配，渐成购物中心标配。

　　儿童亲子虽在上榜购物中心的业态占比不足10%，但创新性较强。动物园、亲子餐厅、儿童书店等越来越常见，维系着购物中心更对高素质家庭客群引流力。

　　创新业态界定：报告对创新业态的界定是一个相对概念，相对于传统的各大业态，在近几年开始进驻购物中心、或是传统大业态中衍生出的新品类、各类大打体验消费的新晋热门业态，以及从街铺渠道向购物中心渠道进阶的体验消费业态。

　　▌典型案例解读

　　重庆来福士：潮流艺术体验式购物中心

　　来福士系列全球最大项目，地处朝天门区域，长江和嘉陵江交汇之处，购物中心共5层，商业体量23.5万㎡，为集多元旅游资源、历史人文沉淀、中新文化艺术于一体的互动式国际社交目的地。购物中心启幕首日，客流达35万人次。

　　着力引进创新业态和品牌首店：共引入400余个知名品牌，首店、旗舰店和概念店占比达40%，包括星巴克臻选咖啡·酒坊中西区首店、首进重庆的“黑科技”餐饮失重餐厅、自然·科普·人文主题卡通尼乐园等。

　　营造艺术想象力商业空间：“鲲鹏”遨游天地主题美陈装置；在朝天门区中庭，用“山茶花”、“鲲鹏”、“两江文化”、“立体城市”四种重庆元素，创作了两幅主题定制插画作品；联合铁臂阿童木、KAKAO FRIENDS等超级IP打造主题展，强化场景体验，吸引打卡。

　　二、品牌引进分析

　　? 首店不打烊：高热度零售首店频现，餐饮/文体娱品牌猛增

　　首店，依旧是新开业购物中心“圈粉”的关键。

　　零售类首店以城市首店、新形态店为主，因为市场先行者已经占据了主流零售品牌的高级别首店，后来者首发空间小。可后发不绝对意味着声量小，如【广州悦汇城】引进的潮玩集合品牌X11，带来日均3万+客流。

　　餐饮、文体娱首店数同比往常增速明显，此类型首店往往能为项目所在地消费者带来稀缺体验，掀起打卡热潮，为新开业购物中心带来流量。

　　▌典型案例解读

　　武汉K11购物艺术中心：超30家首店进驻，为武汉商业市场注入强心针

　　地处城市内环核心，解放大道与利济北路交汇处，约24.7万㎡总体量，涵盖8.6万㎡购物艺术中心、5.6万㎡K11 ATELIER办公楼，及K11旗下首个室外休闲慢生活街区AVENUE 11，是今年武汉内环唯一开幕的大型商业综合体，强势提振武汉商业市场信心。

　　定位“高端、奢华、雅致”，引入多家美妆大牌首店：II馆1层美妆区域，涵盖CHANEL香水与美容品、LANCÔME、ESTÉE LAUDER、Marionnaud Paris、NARS、ARMANI Boutique、Atelier Cologne等国际一线美妆中国旗舰店、华中首店、武汉首店以及全新概念店；明年亮相的I馆，华中首家Stella McCartney、N21、Ermanno Scervino等，以及全球五大买手店之一Antonia内地首店或高调登场。

　　引进餐饮、服务配套、休闲娱乐类热门品牌首店：华中首家星巴克臻选™咖啡·酒坊、超1000㎡的华中首家万岛高端日料、全国首家街·飞泰餐超级旗舰店、华中首家農畉LONFOOD餐厅、华中首家黑鮨烧肉居酒屋、武汉首家Party House城市英雄、国际咖啡品牌% ΔRΔBICΔ等……为消费者提供丰富、稀缺体验。

　　?新兴品牌走俏：她经济/奇体验/高单价等

　　TOP100项目引进的品牌中，新兴品牌占比34%。其中，零售新兴品牌占比与去年持平；儿童亲子、生活服务、文体娱创新力度加大，新兴品牌占比上升；但餐饮新兴品牌占比则下降。

　　具体看，约1/4的项目新兴品牌占比超40%。无论是定位大众化的项目，如深圳西丽宝能环球汇、合肥保利mall等，还是定位中高档的项目，如深圳湾万象城、广州K11等，均注重以新物种、新品类打造新场景，增强吸客力。

　　（新兴品牌界定：近5年进驻中国内地购物中心的全业态品牌，下同）

　　此外，TOP100引进的高潜力新兴品牌，主要有与“她经济”相关的美妆、女装、女鞋、配饰、美甲等，以及拓展潜力较大的新晋国外网红精品咖啡品牌、高人气烘焙甜品品牌等。

　　高潜力品牌：代表品牌成长空间大，同品类同等条件下，目前份额较低的但未来开店增长较快的品牌。

　　TOP100引进的高流量新兴品牌中，风格鲜明的运动潮牌、设计师&轻奢女装，备受中高档项目欢迎；新茶饮、特色火锅等热门业态的新兴品牌，为项目追捧的“客流收割机”；娃娃机、VR体验馆、滑雪馆等新奇体验业态，则是购物中心拉拢年轻客群的利器。

　　高流量品牌：代表品牌受市场关注的程度高，同等条件下，在同品类中能吸引更多受众的关注。

　　TOP100引进的高租金溢价品牌，主要包括高客单价，或高翻台率的餐饮品牌，通常标准化程度较高；消费频次高的服饰小品类，如，内衣、袜子；高客单价的儿童餐厅、儿童教育培训等。

　　高租金溢价品牌：反应品牌的营运能力强，代表品牌在同品类中取得更高收益的概率更高。

　　▌典型案例解读

　　西安大悦城：西北商业“弄潮儿”

　　2018年开业至今，西安大悦城持续引进新品牌、丰富营销活动，推动西安城市消费升级与生活方式变革。

　　持续引进西北首店，品牌级次不断升级：运营期引进NARS、lululemon、失重餐厅、Pole Star、杨记隆府、十二光年等西北首店，还有周生生全国首家 “糖果”主题体验店、CHANEL西北购物中心首店、BVLGARI香氛旗舰店等，树立高端形象。

　　营销活动突破常规，提升到场客流转化：通过涵盖极致潮流、二次元、电竞、萌宠、偶像、国风等时下热门的亚文化属性的特色活动，深度触达热衷青年群体，真正成为一座城市的青年文化引力场。

　　三、区域/城市分析

　　? 华东数量占优，华中频出“精品”

　　作为全国商业最密集、最繁华、最活跃的区域之一，华东区仍然是优质新开业项目的聚集地，上榜项目数量居全国各区之首。

　　华南区异军突起，上榜项目数量逐年增加、排位上行。2019年，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，“9+2”城市群迎来明显利好，众多开发商积极筹备或加大布局力度，直接带动区域经济、商业活力增长。

　　华中区近几年的商业发展有目共睹，越来越多的成熟商业产品线和多元化商业项目落户于此。虽数量不占优，但精品多，如九龙仓中国内地第三座国金中心长沙IFS、新世界集团旗下的武汉K11购物艺术中心。

　　? 北京关注度下降，东莞/昆明/合肥上位

　　TOP100中，上海、深圳、广州新开业项目依然领跑；北京受疫情冲击较大，新开业项目关注度有所下降；成都、杭州、重庆、西安、武汉、南京等城市上榜项目数量与往年基本持平；值得注意的是，东莞、昆明、合肥近几年商业发展水平逐步增强，受优质品牌商青睐。

　　▌典型案例解读

　　长沙IFS：华中高端商业旗舰，引领区域消费升级

　　坐落于长沙核心五一商圈，作为集国际奢华、运动服饰潮流、美食体验、娱乐和生活时尚指标的全品类购物中心，长沙IFS的2019年零售销售额近50亿元，全年租出率达99%。

　　品牌阵容强大，填补长沙高端商业空白：30个首入华中品牌、70个首入湖南品牌，包括Dior、Hermès、Valentino；以及近30家男女装双层旗舰店，如Louis Vuitton、Burberry、Gucci等。

　　举办多元活动，引领城市艺术、时尚、生活潮流：去年五一黄金周，上演“致敬达芬奇·全球光影艺术体验大展”；二周年庆典期间，带来“潮流之光·春日时尚大秀”、联动长沙市政府在橘洲高空打造精彩的无人机灯光秀、推出“Let’s fight 不倒翁乐园”美陈装置等，创新时尚活动形式。还邀请视觉艺术家林子楠zinan lam，带来全新作品“unlimited 天圆地方”，首次尝试将涂鸦绘画、立体装置与数字影像结合，在白天与夜晚呈现不同的视觉景观，给参与者更丰富的观赏体验。

　　四、商圈/体量分布

　　? 50个项目落位区域商圈，新mall外拓加速

　　TOP100中，50个项目位于区域商圈、33个项目位于非商圈。

　　市级商圈商业趋于饱和，商业增量外拓趋势不可逆转。随着市级商圈房价上涨、居住质量下降，城市流入人口目光投向配套趋于完善的郊区，这部分郊区居民文化素质、收入水平不低，逐渐成为区域新mall的关键消费力量。

　　基于此，区域型商圈商业价值不断提升，对大型连锁开发商吸引力倍增，，同时对优质品牌商的吸附能力渐强。

　　【上海南翔印象城MEGA】开业首日客流超30万、国庆长假日均客流超15万，持续火爆。项目所在嘉定商圈，项目周边10公里半径商圈常住人口达200万，区域内人均商业面积较低，商业处于供不应求的状态。

　　【龙湖杭州西溪天街】位处蒋村商圈，属于区域新兴商圈，临近浙江大学、未来科技城、西溪湿地，板块内聚集阿里巴巴、菜鸟、滴滴等互联网企业，周边住宅项目定位高端，聚集高端商务与居住人口共约37万。

　　? 大体量拔尖，15万㎡以上项目占比近4成

　　本年度TOP100中，15万㎡以上的大体量项目上榜较多。在当前市场环境中，大体量商业由于体验业态丰富、辐射范围广等，产生品牌集聚效应，抵御风险的能力更强，对品牌商更具吸引力。

　　▌典型案例解读

　　广州百信广场：广州北地标性潮趣Mall，焕新动作大

　　2018年11月，百信广场西区开业后，百信广场纯商业体量达24万㎡。经过持续调整升级，其已成广州北地标性潮趣Mall——2020年新引进超55个品牌，区域首店占比约25%；国庆期间，客流突破100万人次，销售额突破8000万元，同比增长5%。

　　瞄准年轻客群，集结创新业态，增加潮流体验元素：2020年新引入明星品牌贤合庄卤味火锅、都市洛奇先生、超1000㎡KKV生活馆、国潮美妆集合店THE COLORIST、WOW COLOUR、白云区首家桌游剧本杀轰趴概念馆废柴猫等，圈粉年轻群体。白云首家NIKE750、白云首家敏华冰厅、本土国潮服饰品牌HEA也将在2021年正式开业。

　　洞察家庭消费偏好，提升儿童体验业态占比：2020年新引入学而思、骄阳之声、BG机器人培训、乐博教育等儿童培训品牌，世冠足球公园、YBDL青少年篮球发展联盟等儿童运动品牌，儿童理发店魔发咔咔，以及亲子零售集合店孩子王。

　　发力夜经济，打造潮趣空间场景：2020年12月，百信广场户外艺术街区正式亮相，包括宠物友好空间、音乐主题区、电车主题区，以明快、缤纷的马卡龙色系设计搭建起独具特色的艺术休闲动线。

　　五、开发商/产品线分析

　　? 民企项目上榜数小幅提升，地方民企抢眼

　　TOP100中，国（央）企、民营、外资三类开发商上榜项目数量占比与2019年基本持平，民营开发商上榜数量小幅上升。除龙湖、印力、万等在全国扩张民企外，一些地方民企表现抢眼，如深耕深圳的壹方置业、星河商置，扎根广州的百信商业，以及长春的这有山、珠海的优特集团等，把握地缘优势，开发出符合地方消费特性的项目，运营创新可圈可点。

　　市场下行，持有型商业物业带来的稳定现金流，之于自负盈亏的民企的重要性不言而喻。

　　? 明星产品线持续火热，后起之秀可期

　　TOP100项目中，有71个为连锁型产品线，它们在筹备期拿地、品牌招商，以及运营期调改、联动营销等各方面优势明显。此外，连锁产品线更易进行资少、灵活性强、风险低的轻资产式扩张。

　　具体看，龙湖天街、华润万象城、华润万象汇、大悦城、印象城、万达广场、K11等行业明星产品线旗下的购物中心，共有31个项目上榜。此外，中海环宇荟、融创茂、大融城、宏发大仟里、奥园广场等后起之秀，亦展现出了较强的运营能力，均各有2个项目上榜，后续可期。

　　▌典型案例解读

　　深圳宝安大仟里：生态主题布局，主题街区创意独特

　　2019年12月开业，建筑面积逾 16 万㎡，位于宝安大道和海城路交汇处，与地铁 1号线坪洲站A出口无缝对接，共计引进250余家品牌，拥有15大主力店。

　　布局独特，呈现场景化室内空间：引入水、绿植、繁花、阳光等多种自然元素，动线中以水、木、花三大主题中庭作点缀，挑高的天空穹顶将室外景观延伸到室内。

　　持续优化品牌结构，提升现有客群新鲜感：2020年新引进木屋烧烤、不素之徒、伏见桃山、乃青乃绿、一只酸奶牛等餐饮品牌，以及adidas kids、伊芙丽、esons等零售品牌，丰富品牌矩阵。

　　造两大主题街区，探索商业内容经营新思路：“上河坊”宋代主题商业街区，近3000㎡，将古代建筑场景与现代文化相融合，集手工艺术、原创设计、非遗文化等于一体；“寻夜巷”则以年轻人的“对话”方式，将夜经济、文创市集、餐饮等融合。

　　六、场景创新

　　巧用绿色生态、运动、艺术等元素，打造公共空间亮点：都市消费者极度渴望的休闲生活方式，对绿植、自然景观的偏爱程度不断提升；公共运动场地的加入，满足消费者健康生活需求，改善生活体验；而对于审美水平较高的消费者，“艺术+商业”的风靡反映了更高层次休闲需求。

　　以内容为媒，加码IP、原创主题展，丰富商业场景：引进令人眼前一亮的新奇IP展，打造与都市生活文化相关、能引发受众情感共鸣的原创展，吸引特定群体、迅速提高商场话题声量。

　　夜经济+市集，挖掘新消费场景：疫情加速夜经济发展，以文创产品、娱乐休闲体验为基础的夜间市集，充分释放夜间潜能，盘活户外空间，带来独特的潮流社交体验，为商业注入新鲜活力。

　　▌典型案例解读

　　厦门万象城：业绩、客流逆势上扬

　　2018年开业，通过引进Hermès、Louis Vuitton、Cartier、Gucci、Bvlgari、Roger Vivier、BALENCIAGA等国际一线品牌，助推福建高端商业升级。2020年，业绩逆势上升，全年零售额超44亿元；在2周年庆活动中，客车流再创新高。

　　国际一线品牌、首店持续扩容，完善品牌矩阵：2020年，BURBERRY、SAINT LAURENT、SALVATORE FERRAGAMO等国际品牌相继亮相；捞王锅物料理、Wedgwood、La Millou等多家福建首店陆续开业。

　　举办稀缺性营销活动，持续打造项目特色：2020年，举办10余场国际品牌活动，如路易威登2020硬箱限时活动、BVLGARI Serpenti蛇形灯光艺术装置、香奈儿魅力炫光唇釉巡展等，品牌级次之高、活动密度大；同时积极挖掘在地文化，通过“闽艺复兴——传统新生文化艺术节”等活动焕新城市；发力城市/国家级文化活动，厦门万象城作为第33届中国电影金鸡奖主展映商场，再度深入参与国家级电影节，继续深化购物中心与国家级影展合作的新模式。

　　长春这有山：移植景区、街市体验的微旅行商业综合体

　　项目座落在长春朝阳区红旗街与同德路交会处，以山为建筑形态。这个“山丘小镇”高30米，由山坡盘旋至山顶，并以玻璃罩与外界隔绝，呈现“新奇”之态。

　　大胆突破传统，创新商业建筑形态：“这有山”是以“文化”为底蕴的“商业+微旅行”的集合地，将传统街市立体化，提高容积率同时保留逛街体验。如同“竹签串糖葫芦”般，以单一动线串联所有品牌店铺及建筑景观，消费者沿着上山路而上，可以领略到不同风景，甚至收获一次完整的短途旅行体验。

　　按消费场景“组团”形式划分品牌业态：舍弃传统的餐饮、服饰的品牌业态规划形式，分为休闲逛玩组团、小吃街组团、嘉年华组团、聚会餐组团、电影院组团、夜生活组团等六个内容组团，主营体验类业态。

　　布局多个建筑景观点、带来“远方”体验感：参考景区的设计手法，布局问蟾亭、望山亭、这有山舍等游憩点，打造出具有强烈年代感的现代山丘景区小镇。

　　七、2020年度新开业购物中心TOP100特性总结与2021年发展新趋势

　　? “年轻化”消费需求高涨，业态更迭提速

　　90后、00后成为消费主力军，热衷个性消费、场景体验、对IP认同度高。为适应其体验需求，购物中心业态更迭提速，且涵盖面更广、切入点更深，各式新奇娱乐体验、突破次元壁的潮玩品牌，助力项目收割圈层客群。

　　? 客群细分、场景创新成差异化良方

　　同品类但消费圈层不同的品牌，将分布在不同购物中心，成为购物中心去同质化的关键；脑洞大开、季节限定的主题营销活动，为消费者带来源源不断的消费场景内容，助力项目提升辨识度。

　　? “轻资产”模式优势愈加显著

　　市场竞争日趋激烈，购物中心持有成本愈发高，大部分购物中心存在区位价值与运营价值不匹配的情况，为轻资产业务提供了巨大的市场空间。购物中心开发及运营商依托手头优势资源进行管理输出，可大大增强项目市场抗风险力。

　　榜单说明

　　测评范围：赢商大数据重点监控的367个城市（主要针对一二三四线城市）中， 近三年开业、商业建筑面积3万㎡及以上的购物中心

　　数据采集时间：2020年1月-12月

　　测评依据：根据购物中心所在城市商业能级、所处商圈级别与消费力指数、消费人流到达指数、已进驻指标性品牌实力指数、创新业态进驻指数、稀缺业态与独有品牌进驻指数，以及所属开发商开发运营综合实力、租金、出租率、坪效、年营业额等，并结合在赢商数据库的年度浏览数据、互联网热词搜索量等维度进行综合考量

　　数据支持：唐泽强

　　榜单测评：熊舒苗

　　报告撰写：熊舒苗

　　专业支持：北京汉博商业研究院袁兴月

 赢商大数据与汉博商业研究院联合发布 

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