合生创展上半年净利润51.02亿港元 斥资230亿拿地

　　8月21日午间发布中报后，合生创展股价快速拉涨，盘中涨幅最高达到13.5%，见15.56港元，创七年半新高。

　　截至收盘，收涨10.2% ，报15.12港元每股。

　　股价变动是中期成绩呈现之后的结果，中报显示，合生创展上半年录得营业额97.13亿元，同比增长53.2%，以港币计值上升48.7%；净利润为51.02亿港元，同比增长92.17%；核心利润为43.11亿港元，同比增长178.7%。

　　投资者关注的不仅是业绩，还包括大增的股息。中期，合生创展派发股息每股60仙，较去年同期10仙，增加了6倍。

　　不过，业绩喜人的背面，多项目“搁浅”、负债增加也是合生发展过程中需要面对的挑战。

　　“慢”与“快”

　　合生创展将期内利润整体上升归因于物业发展收益及股权投资收入。

　　纵观中期报告，上半年营收占比中，地产、投资、基建、商业、合生活分别占40.8%、20.8%、20.3%、11.5%及6.6%。

　　物业销售方面，上半年，合生创展录得130.14亿元，同比上升14.63%。其中，珠三角贡献54亿港元，占总销售38%；长三角贡献47亿港元，占总销售33%；而环渤海贡献41亿港元，占总销售29%。

　　聚焦一线城市及核心经济区域是合生创展的投资策略，截至上半年，土地储备约3170万平米，其中一线城市1174万平米，占比为56%。

　　观点地产新媒体了解到，上半年合生创展罕见地斥资超过230亿元获取位于廊坊、昆山、北京、杭州合计7个项目，新增土地储备88.7万平米。

　　其中，仅北京分钟寺四宗地块，就斥资超过180亿元。一位接近合生创展的分析人士指出，三宗地块合生创展分别引入了世茂和金茂作为合作方，L24L26地块由合生持股60%金茂持股40%；L39和L41地块由合生持股49%世茂持股51%。

　　彼时，有市场分析称，新任董事局主席朱桔榕上任后，行事风格更为进取，有意将合生创展的发展模式由“慢”变“快”。

　　众所周知，高价夺地向来不是合生创展的风格。过往许多年年，一直秉持“多囤地、慢开发、高溢价”的发展方式，这种方式让合生保持较高的利润，但也在规模上错失良机。

　　从去年开始，合生创展就开始积极出现在招拍挂市场，接连斩获江门、广州、北京等地块。与此同时，销售也进入了快车道，2019年首次冲破200亿大关。

　　今年，合生创展将销售目标定为350亿元，但前7月仅录得销售额155亿元，距离目标达成还有将近200亿元的差额。

　　大手笔夺地让合生创展重回大众视野，但此前问题也更多地暴露人前。

　　通过梳理，观点地产新媒体发现，目前合生创展现存将近80个项目中，将近三分之一项目开发超过10年仍未完工，位于广州的四个项目开发超过20年。

　　同时，合生创展多个旧改项目也进展缓慢，距离广州地标建筑“小蛮腰”广州塔不到2公里的海珠区旧厂改造项目合生TIT国际纺织城科贸园，就已闲置多年。

　　有投资者向观点地产新媒体透露，在当日举行的投资者会议上，合生管理层称，将TIT项目作为一个综合体来打造，目前没有确定的规划，总量约82万平米，规划有30多万平米可售部分，有些村预计下半年会确定下来，顺利的话明年会推出市场。

　　投资业务“冲动”

　　值得关注的是，一直因为低地价而毛利率高于行业水准的合生创展，上半年将毛利率提升到了一个新的高度67%，增加了15个百分点。

　　对于毛利率上升原因，合生创展将其归因于新增的股权投资业务。

　　公告显示，2020年上半年，合生创展股权投资共实现收入28.36亿港元，主要收入包括多只股票投资收入以及广州农商行等财务资产的股息收入，而2019年同期为0。

　　上半年，合生创展新增“股权投资”为公司主营业务，以高新科技、医疗科技类股权投资为主。

　　按照彼时公告中的说法，合生创展将逐步从房地产开发、商业地产运营商转型为科技赋能及产业驱动的综合性投资控股平台公司。

　　7月7日，合生创展斥资6亿美元参股Scientia Technologies，持股7.407%，该公司主营业务为利用新技术为政府、企业和个人提供技术解决方案和服务，包括但不限于人工智能、大数据分析、云端服务及区块链技术。

　　的确，上半年合生创展就尝到了股权投资的甜头，经营毛利中投资板块占39.4%，净利润中投资板块的贡献率更超过56%。

　　合生创展管理层称，希望未来公司的资本结构、收益结构、利润结构上，住宅地产、商业地产、股权类投资能够各占三分之一，实现“双轮驱动”至“三足鼎立”的转变。

　　对于投资，合生创展称会采取审慎控制杠杆的原则，杠杆和自有资金比例会大致控制在1：1。

　　不过，上半年土地投资与股权投资，在一定程度上提升了合生创展的负债规模。

　　观点地产新媒体于中报中获悉，截至上半年，合生创展负债总额由上年末1290.88亿港元增加至约1700亿港元，增长31.7%；债务总额由633.9亿港元增加至888.94亿港元，增长40.2%。