万科A三季报：经营现金流暴增18倍 距离“绿线”只差4%

　　一周前，万科集团董事会主席郁亮在深圳出席媒体交流会时表示，房地产“三条红线”的影响力不亚于2002年的土地招拍挂制度，万科争取明年回到“绿线”。

　　刚刚披露的三季报显示，万科距离“绿线”只差4%。

　　前三季，万科实现营业收入2414.9亿元，同比增长7.9%；实现归属于上市公司股东的净利润198.6亿元，同比增长8.9%。其中，房地产业务结算面积为1725.0万平方米，贡献营业收入2139.1亿元，同比分别增长18.6%和7.4%。

　　经营现金流暴增18倍

　　总览财报，其中最大的亮点莫过于经营现金流的暴增。据财报，前九月万科经营性现金流净额为333.8亿元，同比暴增1824.62%。这部分现金流大增主要得益于“节流”。期内，经营现金流流入3249.7亿元，同比微降5.4个百分点，与此同时，经营现金流流出2915.9亿元，较去年同期的3418.8亿元，骤降502.9亿元。

　　经营支出的大幅下降，与今年拿地节奏和力度有关，直至第三季度，万科才进入拿地高峰。据披露，万科前三季累计新增101个开发项目，其中，第三季度新增46个，占比超过45%。公开资料显示，万科第三季拿地金额达到670亿元，是第一季度拿地金额的5倍以上。

　　纵向对比来看，今年前三季新增总建筑面积约1832.3万平方米，同比下降35.3%；权益规划建筑面积约1066.4万平方米，同比下降47.8%。

　　除了拿地，万科在对外投资上也稍有“收敛”。三季末，投资现金流净额为61.9亿元，同比回正。其中，投资现金流出156.9亿元，同比大幅下降52.9%。

　　距离“绿线”只差4%

　　充足的现金流再次加强了财务安全边际，截至9月底，万科净负债率为27.6%，远低于主流房企；剔除预收款后的资产负债率约74.2%，较2019年末下降2.3个百分点，自2018年以来，这项指标持续下滑，不断刷新新低，目前距离“三条红线”中，剔除预收款后的资产负债率上限为70%的及格线，只差4个百分点。

　　资产负债表显示，万科手持货币资金1730.5亿元，短期借款和一年内到期有息负债总和约850.7亿元，现金短债比超过2倍，没有短期偿债压力。从债务结构来看，有息负债占总资产的比例为14.1%，且有息负债中66.8%为长期负债。

　　仨数据维稳净利率

　　截止三季度末，万科销售毛利率约为29.94%。较去年同期的35.99%，下滑约6个百分点，这是近三年来，毛利率首次跌破30%关口。但净利率较稳，仅微降0.32个百分点至12.45%。

　　这得益于利润表中的三个数据。第一，降控管理费用。期内，万科管理费用70.4亿元，同比下降10.7%，省出来8.4亿元。第二，投资收益提升。对联营企业和合营企业的投资收益约23.1亿元，同比增长一倍有余。第三，期内未计提资产减值损失，而去年同期计提约16.5亿元。仅这三项粗略计算，已为税后利润留出37亿净增空间。

　　截止三季末，万科实现净利润为198.6亿元，同比增长8.9%，跑赢营收增幅1个百分点。不过，从增速来看，有放缓迹象。去年同期，万科营收、净利润增幅分别为27.2%、30.4%，约是今年的3倍。尤其营收增速，从2018年三季末的50.3%下滑至7.9%，下滑42.2个百分点。

　　已售未结7249亿元

　　未来，业绩增速能否止跌企稳？或许有两个数据可以参考。一方面，合同负债6046.3亿元，较2019年底增长275.8亿元，是期内营收的2.5倍。合同负债是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。从定义看，它属于流动负债，但其更多的是反映房企未来业绩空间。结合房地产的期房预售制，“合同负债”已成为预测未来收入的重要数据。

　　另一方面，截至9月底，合并报表范围内有4913.1万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约7248.8亿元，较年初分别增长14.6%和19.0%，对未来业绩增长形成支撑。

　　据多家券商预测，万科2020全年营收额约为4388.9亿元，同比增速约19.3%，净利润约447.6亿元，同比增速在15%左右。