万科手握6000亿资源料市场放缓 明年整体销售或会下降

　　在上半年市场表现较好的情况下，万科前10月实现了销售4000亿的突破。不过，万科证券事务代表梁洁及投资者关系代表李一俊于11月7日的电话会议上，透露了万科对整体房地产市场持谨慎的态度。

　　兴业证券发布的问答记录显示，万科认为明年上半年价格管制或者预售证管制等方面政策放松的可能性很小，而且预测明年全年市场销售量将有所下降。

　　明年6000亿可售资源

　　回顾2017年10月，万科单月实现销售金额367.9亿元，并在此基础上首次突破了4000亿的销售规模，达到了4328.9亿元的新高度。整体的销售分布方面，以面积计一线占比10%-15%之间，二线占比60%；但从金额来看，一二线占比达到了90%以上。

　　仅10月单月来看，万科销售面积及销售金额虽然同比有所上涨，但环比却出现了下滑的情况。对此，万科解释称，10月推盘相对于9月份要少一些，去化率则是持平。但按照过往的经验，万科相信最后两个月的推盘量将会比9、10月份多。

　　除了销售额下跌，观点地产新媒体统计发现，万科月内的销售均价约为14846.6元/平方米，比9月份的16973.2元/平方米，环比下跌了约13%。

　　对此，万科解释称，10月份均价较高的北京、上海、深圳成交占整体的比重为16%，比9月份的31%有明显的下滑，导致本月整体均价下跌。据悉，9月份，万科深圳公司录得销售88亿元，北京公司录得42亿元。

　　值得注意的是，到了10月份，万科在昆明、南京及合肥的销售额分别增加了200%、200%及100%，而南京及合肥均是今年以来调控力度较大的城市。

　　万科方面表示，在一线和热点的二线城市，即使市场整体成交量明显下跌，但万科销售能够明显地上升的主要原因推出资源比较多。过去一段时间，万科在合肥、南京等城市新增资源比较多，未来能够推出的销售量相对会多一点。

　　在新增土地方面，万科10月新增的28个项目中，16个项目是通过招拍挂获取，剩余12个则为股权收购，月内权益土地金达269.26亿，均价7397元/平方米，较9月有略微提高。前10月万科新增项目数量已经达到171个，权益建筑面积2460万平方米，权益地价款2000亿，平均楼面价达8000元/平方米。

　　据悉，万科未来可结算资源约1.35亿平方米。具体来看，目前万科约有大约7000万平方米在建（其中有4200万方已售，未来可结算），6500万平方米未开工，还有200多万平方米建成未售的存货，未来可售规模在9500万平方米左右。

　　万科透露，明年可推出的资源在4000万平方米以上，均价在1.4万元以上。若按前10月平均销售额14864.19元/平方米计算，在不考虑已推出未售的存货的情况下，明年万科推出的货值将近6000亿元。

　　料明年整体销售将下降

　　谈及调控带来的影响，万科方面表示，由于今年来部分城市提高首付比例与贷款利率，一次性付款的比例在10月份达到了25%。而且，前10月平均的首付比例为3.8成，而去年为3成。“按揭收紧是趋势性的，会对公司销售业绩产生影响。”

　　虽然今年来一线及热二线城市调控力度较大，但具体到万科，由于资源集中，万科前10个月在一二线的成交量依旧涨了25%左右。

　　外界还担心，万科在去年市场繁荣之时拿的地块若遭遇当前的调控，将会对企业的利润造成不利影响。

　　对此，万科回应称，其在2016年甚至2017年新增的项目平均地价上升并不明显，而且相当长时间万科拿地都是要低于销售，收缩规模审慎拿地在一定程度上可以做到地价稳定。因此即使在房价不增长的情况下，相信万科未来的毛利率还能相对稳定。

　　而且，在拿地方面，虽然受销售的影响，企业进行新的项目投资的能力有所减弱，但随之而来的是土地市场竞争的减弱，万科的新增项目反而更多了。

　　据悉，万科2017年第三季度新增项目规模为500多万平方米，已超过同期销售面积的近一倍，也超过第一、二季度的总和。万科还透露，其拿地的原则是，希望项目基于现有的价格，能有20%的内部回报率。

　　至于对三四线市场的态度，万科认为，不同的城市还是要区分来看待，如果定位准确，去化率可能很高。万科认为，今年以来三、四线城市市场明显改善，东北城市去化率也有改善。值得注意的是，万科称，已关注到有些城市增长没有人口和就业的基础，接下来可能选择退出。

　　虽然今年由于上半年销售增加很快，全年的销售规模有增加，但考虑到政策调控的影响，万科相信明年的销售将进一步放缓，整体的销售面积和金额将会下降；而且，万科认为明年上半年价格管制或者预售证管制等方面政策放松的可能性很小。

　　电话会议中，对于近期万科与建行的合作，万科也作出了回应。其表示，建行给业务更多的资金支持，比如25年期的低息贷款。未来完成改造的产品、建成的产品可以通过建行的平台面向客户使用。譬如，未来城中村改造完成后，产品可以通过建行的平台面向客户，客户能通过平台获得金融服务。

　　观点地产新媒体此前报道显示，11月2日，佛山万科与建设银行举行了CCB建融家园·泊寓项目奠基仪式，这个项目即是佛山万科于6月6日获得的全自持地块。据介绍，通过这个项目，双方将“共建租赁住房品牌以及共同探索住房租赁市场化运营模式”。