百联资控程大利：创新改变城市，运营重构价值

　　2020年，即使一路艰难险阻，我们一起乘风破浪。

　　12月22日，由赢商网主办的主题为“Together”的2020赢商网大会在上海外滩W酒店举行。

　　4场主题演讲、2场高端对话、1场颁奖晚宴、1场老友记闭门会，汇聚一众行业大咖及业内人士，共商新机制，同赴新赛道，谋划新消费。见证商业人、品牌、购物中心Together，共生共荣。

　　在2020赢商网大会第一场高端对话环节，百联资控CEO程大利围绕“城市更新浪潮之下，存量商业何去何从？”这一对话主题，分享了关于“破局存量商业市场，资本与开发商各自承担着怎样的角色？”、“城市更新热潮下，如何衡量存量商业的价值及提升空间？”、“盘活存量资产，需要适应哪些生存法则？”的看法。

图注：百联资控CEO程大利

　　百联资控是什么

　　我们是百联旗下全资子公司，成立于2017年，市场化平台，也是百联集团十四五规划“一核三纵”中重要的支柱，作为这样一个平台，我们主要承担百联集团核心资产开发之后的资产资本化，资本证券化的一个任务。

　　整个公司目标，包括愿景是想打造成一个具有资管能力的全产业链不动产平台，目前有两个主要的平台：一个是资本平台，另外一个是商管平台。目前主要有三大产品线：第一个是购物公园，位于长沙空港新区，在明年8月份会与大家见面。第二个是百空间项目，是一个创意办公产品线，目前已经有六个项目，加上年底将会有七个项目陆续开出来。最重要的一个产品线是明年5月底将开业的一个社区商业，%莘荟品牌，是一个把冷链仓库，打造成一个社区商业。我们也希望通过这个项目的改造，能够为社区商业模式注入新的活力。

　　破局存量商业市场，资本与开发商各自承担着怎样的角色？

　　我们本身是以商业零售为主的产业集团，我们是一个市场化的平台，我们做的是将资本和地产相结合，轻重并举的模式。因为存量资产开发，与开发新的商业中心还是有所区别的，存量资产未来趋势一定是跟资本紧密结合，一个是平台资本业务链，另外一个是开发业务链，某种程度上既是未来基金管理人，同时也是开发人，可能也是最后的资产管理人，也是运营管理主体，我们是全产业链不动产平台。

　　资本本身跟地产开发是一个相互赋能的关系，通过商业地产这样一个媒介，实际上我们在做的是底层商业资产。但穿透看，商业资产本身就具有很强的金融属性，通过资本驱动，运营升值实现价值变现。所以才会有资产资本化，资本证券化这样一个闭环说法。

　　在国外，特别是欧美因为金融市场比较成熟，金融工具也比较丰富，所以孵化出了像美国西蒙，还有现在的凯德这样比较成熟的，具有完备全产业链功能资产管理的大集团，但在国内我认为进入工具还不是那么丰富，投资人加上我们的管理人关系还需要磨合，随着市场政策的出台，以及优秀企业的沉淀，一定会迎来新机遇。

　　城市更新热潮下，如何衡量存量商业的价值及提升空间？

　　还得回归到募投管退环节。

　　首先，“管”是保证一个项目有好的现金流，有好的估值的有效方式。

　　其次，一定在投，不是退的时候最大化，投的环节就应该匹配做好资本化结构，包括金融工具，包括退出时点，还有持有期限。只有这些都达到相对比较平衡时候，我们才能获取一个相对来说比较大的资产价值，对存量改造资产价值。

　　盘活存量资产，需要适应哪些生存法则？

　　我们在2019年底，由我主编书籍，记录了我们在上海，百联资控对八个老建筑改造的历程。我们想通过这本书告诉大家，创新改变城市，运营重构价值的一个理念。

　　沉得住气，练内功，做存量资产第一个得有资本，有资源，和团队。最重要的不要忘了人，我们一定要关注人的需求，只有理解他们需求之后，我们无论做增量，还是存量，还是新开发，一定会立足于不败之地。