2020大宗交易市场大变：内资狂揽近九成商业物业，钱袋子却收紧

　　2020年是中国商业地产饱经考验的一年。尽管进入存量时代是行业的共识，但反映在大宗交易上，可谓星光黯淡。

　　根据赢商网对2020年商业物业（包括购物中心、综合体、商办物业，不含纯写字楼项目）大宗交易的不完全统计，共计47个大宗交易，涉及总金额约711.13亿元，与2019年相比，虽然交易数量基本持平，但金额只有一半左右，交易主体也由去年的外资活跃，变成今年的内资主导，表现出了疫情背景下的市场特殊性质。

　　大宗交易，本质上是存量物业在市场上的重新优化配置，其活跃程度反映了市场资金面的数量与资产持有方之态度。今年，资金面偏紧张，资产持有者或者惜售，或者资产本身质量未达市场预期。

　　低效的资产终是要被重新出清，而资本也从不会浪费任何一场危机。随着经济复苏、商业环境改善，2021年的市场资产整合机会或更多元。

　　一、2020年大宗交易概况：一线城市过半，交易金额更小，市场风险偏好转为保守

　　内资主导，市场话语权转变

　　从2020全年交易结构来看，内、外资买家占比分别为89%、11%（以交易笔数计算），内、外资金额数量分别为552.9、153.6亿元（已剔除未知交易金额的案例），内、外资平均单宗交易规模分别达13.8、30.7亿元（已剔除未知交易金额的案例）。这反映出市场话语权的转向。

　　一线城市占比过半，上海最为活跃

　　根据赢商网的不完全统计，长三角、粤港澳、京津冀依旧是大宗交易的主要战场，三个区域成交金额合计占比达89.3%，成交数量占比达76.6%。

　　十四五规划建议明确提出发挥中心城市和城市群带动作用，未来区域分化将加剧，城市户籍人口迁移将产生大量需求，行业总需求加大，布局长三角、粤港澳、京津冀等城市群利好，虽然竞争较为激烈，但仍然是商业地产投资持续关注的重点区域。

　　从城市线级来看，一、二线城市交易数量分别为29、18；各占比为62%、38%，一线城市仍然是各大投资买家主要关注的核心区域。

　　上海、北京、广州、深圳交易数量分别为11、7、7、4；各占比为38%、24%、24%、14%，对比四大一线城市，上海交易数量占比最高，成为交易最活跃的一线城市。

　　零售物业更受青睐

　　从物业类型来看，零售物业、综合体、商办物业数量分别为27、14、6；各占比为57%、30%、13%，其中零售物业占比最高达到近6成，相较于商办以及综合体，优质零售物业的抗风险能力和投资回报率更受青睐。

　　市场避险情绪较为明显，小笔交易居多

　　一、二、三、四季度交易数量分别为7、10、9、6；各占比为22%、31%、28%、19%，其中二三季度为今年交易的活跃时间段，一季度受疫情影响导致交易活动放缓。

　　在交易规模方面，以交易金额看，尽管统计达47笔大宗交易，但其中单笔交易在10亿元以下的有21笔，交易总额仅达90.3亿元，平均单宗交易规模均比去年有所下降。

　　这反映出在疫情影响下，大型投资者在谨慎观望。在这种风险偏好下，他们更偏向于具有稳定现金流的优质物业，而中小型投资者和自用型买家则迎来了拓展机会的窗口。

　　二、外资“扫货”没有成为现实，却仍然是头部项目的交易方

　　与年初市场期待的，2020将是外资“扫货”的好时机不同，2020年外资投资数量仅5笔，占全部交易笔数的10.6%，成交金额仅占21.6%。由于今年外资受疫情影响入境受限，外资买家在内地大宗商业物业交易市场占比较低，在已成交的案例中，多数是2019年就在洽谈的交易。

　　但其交易资金实力较强，涉资金额超人民币153.6亿元，且多布局一线城市，交易金额最高的为LG双子座大厦，交易金额达80.5亿元。

　　GIC收购北京LG双子座大厦，长期看好中国市场

　　今年一季度，新加坡政府投资公司GIC以人民币80多亿元(合11.5亿美元)从韩国LG集团手中收购了位于北京的LG双子座大厦(LG Twin Towers)。

　　LG双子座大厦是集合两座甲级办公楼和零售商场于一身的高质综合发展项目。该大厦高140m，建筑面积15万㎡，地面30层、地下4层，采用双塔式设计，与LG设于韩国首尔的世界总部外形相仿。

LG双子座大厦 图片来源：项目官网

　　在受国际贸易动荡和疫情双重影响下，GIC依然出手收购LG双子座大厦或许不难看出其对北京核心商圈的商办物业长期看好。新加坡政府投资公司地产业务的首席投资长Lee Kok Sun在声明中表示，中国仍然是重点投资市场，这笔投资反映出GIC仍致力于在中国市场寻找有吸引力的投资机会。

　　基汇资本收购杭州欧美金融城T6办公楼，看中杭州新经济潜力

　　基汇资本今年6月5日宣布，已通过独立投资账户，收购46层超甲级办公楼——欧美金融城T6办公楼，总建筑面积达96,894平方米。该项目坐落于杭州中央商务区未来科技城的核心位置，毗邻阿里巴巴全球总部。

　　2020年外资受疫情影响收购活动受限，外资收购交易放缓。但2019年以来外资基金表现不俗，黑石、凯德、基汇等外资机构收购活动频现，预测疫情过后国内经济平稳发展，将会有更多外资机构进入中国大宗交易的市场，加大对国内的核心资产配置。

　　而境外地产基金从其投资策略上看，与境内地产基金不同，境外基金目标聚焦核心一线城市核心区域的优质商业物业，具体来看一为核心区域（CBD/CBD边缘）项目、二为发展成熟的商务区项目，偏好质量较佳、运营稳定的资产。

　　由于中国的区域发展不均衡，外资为了规避风险，将自己的管理半径集中，锚定一线城市核心资产。而且外资交易主体多为金融机构，资金实力雄厚，数量虽少，但多数是头部项目。这也体现出金融模式对商业地产的重要作用。

　　三、内资成为市场主导，交易主体交易目的多元化

　　2020年成交案例中，内资买家涉及共40宗交易，金额超人民币552.9亿元。在房地产从增量市场转变成存量市场的过程中，交易主体更为多元化，部分开发商转型升级，加大商业配置，扩大商业版图，信托基金持续优化资产，银行、互联网以及其他公司等自用型收购需求也较为活跃。

　　规模房企通过收购，扩大商业配置

　　2020年3月10日，中海商业正式完成了对佛山怡丰城购物中心的收购交割。这是以自持开发为主的中海环宇商业首单资产收并购，这也预示着中海商业未来更加多元化的扩张手段。

南海中海环宇城 图片来源：UNIC中海环宇商业

　　怡丰城购物中心项目商业面积超12万平米，业态齐全，后续将更名为“南海中海环宇城”。

　　中海近年稳步布局自主商业产品，同时积极参与合资、收购等资本市场动作，目前已于写字楼及购物中心两大板块实现“开发自持、存量并购、轻资产管理输出”全维互补的拓展模式，全力促进持有物业规模增长。

　　2020年4月7日，金科地产收购昆明广福路爱琴海购物公园，其后续管理运营仍将由爱琴海商业集团负责。

昆明广福路爱琴海购物公园 图片来源：红星商业官网

　　昆明广福路爱琴海购物公园位于昆明广福路中段，于2014年底开业，是较成熟的购物中心。今年初金科成立了商管集团，同时红星集团也接手融创所持有的金科11%股份，未来，金科有望更快地切入商业地产投资运营与开发。

　　从中海地产和金科地产案例来看，目前部分规模房企通过对商业项目的收购，来扩大商业商业配置，实现住宅地产业务与商业地产业务的协同发展，其他已在商业地产开发领域具备一定实力的企业则考虑通过收购的方式，推动企业规模增长，提升自身商业运营管理能力。

　　信托基金持续优化资产

　　2020年7月8日，大信商用信托（中山企业，在新交所上市）宣布以3.75亿新元（19.46亿人民币）的总约定物业价值完成了对顺德店和坦背店的收购。收购之后，大信商用信托的物业估值规模在三年内从约46亿人民币增加到约121亿人民币，是IPO之时的近3倍。

大信顺德店 图片来源：大信控股官网

　　顺德店位于佛山市顺德区大良镇，是一间大型综合购物中心，总建筑面积约为177,276平方米，包括地下三层和地上六层。大良镇也是顺德区人口最多的区域之一，拥有大型住宅区、学校以及相对成熟的商业区。

大信坦背店 图片来源：大信控股官网

　　坦背店位于中山市东升镇，建筑面积约为13,640平方米。坦背店是东升镇唯一一个购物商城，主要业态包括超市、零售、餐饮以及儿童游乐等，周边居住社区密集。

　　收购这两间购物中心将进一步巩固大信商用信托在大湾区中的立足点。大信商用信托扩大后的投资组合的建筑面积将增长31.7％，达到793,752平方米，收入进一步多样化，提供更好的收入韧性，降低资产组合的风险。

　　大企业的自用型收购需求也是市场风向

　　上海银行与中民外滩房地产开发有限公司于2020年5月29日签订了购房协议，标的物为绿地外滩中心T2幢办公楼项目，总价款48.53亿元。该标的类别为商办用房，办公物业建筑面积约为5.29万平方米。其公司公告称本次购置房产是上海银行战略发展的需要，有助于提高办公效率、优化资源配置，促进公司长期持续稳定发展。

绿地外滩中心 图片来源：绿地外滩中心

　　2020年11月2日，字节跳动正式启动用北京海淀区北三环方恒时尚中心作为一处办公地点，据了解，这是字节跳动的首个自有产权办公楼，地理位置优越紧邻北三环，购置成本约50亿元。

方恒时尚中心 图片来源：腾讯网

　　结 语

　　近年来中国去杠杆、去地产化的背景下使不少企业抛售资产，市场出现更多的优质资产，另一方面，融资渠道收紧则使内资机构募资困难，而国外资金较为充裕且对中国经济未来发展态势的看好，使得外资投资标的转向中国内地。

　　但突如其来的疫情使得市场表现有所反差，一方面，零售物业资产价格波动性较底，导致部分以升级改造实现资产升值的外资地产基金未找到合适的出手价格和时机；另一方面，国外疫情蔓延，外资买家对商业物业保持谨慎的投资态度。

　　虽然当前新冠疫情的负面影响仍未消除，但国家积极出台各项扶持和调控政策协助市场经济度过难关。今年4月30日中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，也标志着公募REITs试点正式起步。未来随着REITs等金融产品推广发行，将大幅降低存量物业的投资门槛，促进社会资本进入地产领域。对推房地产行业长期稳健发展具有积极意义，中国的房地产市场格局有望迎来新一轮的重塑。