第一太平戴维斯发布《2020年西安房地产市场回顾及未来展望》报告

　　·零售物业存量突破600万平方米，文化元素赋能零售物业市场零售

　　·写字楼存量突破200万平方米，空置率下降后将迎来大体量供应

　　零售物业市场

　　2020年西安零售物业市场共迎来三个优质项目开业，合计新增供应约39万平方米，相比2019年有所减少，全市零售物业总存量达到618万平方米。沣西吾悦广场填补了沣西地区大型集中商业的空白；立丰城为城南又添一重量级购物中心，满足城南市场消费需求；龙湖香醍天街为浐灞商圈再添一座网红地标，为城东商业市场带来众多首店，有效的提振该区域的商业影响力。在新型消费模式的影响下，传统百货运营面临较大压力，年内录得世纪金花南门店以及民生百货龙首店闭店。

　　全市零售物业空置率年内呈持续上升态势；全年同比上升4.7个百分点，至8.9%。钟楼-解放路商圈需求显露疲态，空置率上升最为突出，同比上升11.6个百分点至18.1%，致使全市优质零售物业的空置率持续上升；暴露出该商圈缺乏多元化、特色化项目，客群吸引力不断下降的不足。全市购物中心首层平均租金同比下跌1.3%，报323.9元每平方米每月。

　　年内多个国内外知名品牌首次进入西安，展示出城市的品牌吸引力。零售方面，Self-Portrait、宝诗龙西北首店、加拿大高端羽绒服品牌Mackage西安首家概念店亮相SKP，钟楼开元店也引入西安首家Gucci Beauty和NIKE KICKS LOUNGE L1；另外，茶饮类首店表现亮眼，Sevenbus、KOI Thé、ARTEA均进驻西安市场，奈雪的茶 PRO也即将亮相小寨赛格。与此同时，我们观察到2020年首进西安的品牌类型更为丰富，包括西北首家购物中心室内动物园哈库那珍奇动物城进驻立丰城，王府井百货引入西北首家施坦威钢琴店。

　　购物中心积极进行餐饮区域的调整和扩张，小寨赛格7、8层改造升级中，未来将呈现餐饮业态、城北印象城五层新开餐饮层、老城根方所书店二层带来全新餐饮区域。多个项目对餐饮区域的大面积调整，与体验式消费时代的到来不无关系，互联网销售抢占线下零售市场份额，到店型消费更能为商场提供客流和人气。

　　2020年西安市政府全面加快文化建设，促进文化旅游产业融合发展，在此契机下，商业消费中的文化元素迅速蔓延。一方面，多个购物中心打造文化主题场景，大悦城举办东方时辰·国韵大赏国风大展、老城根打造赛博国风主题街区、龙湖香醍天街与国家级博物馆合作，现场展出恐龙化石，为消费者带来更丰富的体验。另一方面，实体书店在西安商业市场继续加速扩张，方所书店、晓书馆首次登陆西安，此外西西弗书店、樊登书店也加快拓店，未来西北首家文化商业综合体言几又 Artmix将于大唐不夜城开业，茑屋书店也将亮相迈科中心。商业与文化的融合满足了消费者对更高层次文化体验的诉求，也促进了购物中心业态的多元化，用艺术与文化赋能消费市场。

　　展望2021年，预计西安商业市场将迎来约55万平方米的新增供应，未来三年零售项目还将持续迎来较大供应。伴随年轻一代消费群体的崛起，未来科技潮流、文化娱乐、跨界融合等新兴商业元素或将占领更多的市场。西安市政府将“双招双引”作为经济工作的重点，推进招商引资、招才引智；未来外来人才和产业的不断导入将进一步促进消费需求的增长，西安商业市场的活力将进一步被激发。

　　甲级写字楼市场

　　2020年西安市甲级写字楼市场仅迎来天一国际和永威时代广场两个项目入市，共计约15万平方米，供应量较2019年下降49.3%，至此，西安市甲级写字楼存量升至201万平方米。

　　在需求端，上半年受疫情影响，市场较为平淡；下半年市场回暖，多宗大面积成交推动新增租赁需求，净吸纳量由负转正。全市甲级写字楼净吸纳量约14.7万平方米，与2019年相比基本持平，尽管有新增项目供应入市，在活跃的租赁需求支撑下，市场平均空置率同比下降3.1个百分点至30.4%。全年市场租金呈小幅下降趋势，同比下滑0.8%，至年末报人民币103.5元每平方米每月。

　　就分布情况来看，全年新增租赁需求主要集中在高新一期和高新二期，多宗大面积成交拉动新增租赁需求，两个子市场合计贡献全市约80%的新增租赁面积。这两大子市场汇集了全市超过七成的甲级写字楼；再加之年底开通的地铁6号线，大幅提升了高新板块写字楼的通勤便利程度，多重因素叠加，为其活跃的租赁需求奠定了坚实的基础。

　　从新增租赁来看，全年西安甲级写字楼新增租赁最为活跃的前三大行业依次为消费者服务（20%）、金融（19%）和房地产（18%）。在线教育类企业的大量成交推动消费者服务行业占据本年主力，引领全市写字楼租赁市场需求；与此同时，在线教育类企业开始逐渐扩大选址范围，下半年在乙级写字楼陆续达成大面积成交。

　　西安市丝路金融中心建设不断加速，根据最新发布的“中国金融中心指数”排名显示，西安跻身2020年区域金融中心前十强。西安市政府营造良好的金融业发展软环境，加大金融机构引进力度，推进金融业逆势增长，激发相关行业办公需求的释放。在金融类细分行业中银行类表现格外亮眼，多家内资银行在本年均达成大面积成交，贡献金融类接近四成的新增租赁。

　　在构建西部大开发新格局、建设国家中心城市、办好十四届全运会等一系列国家战略和重大机遇的推动下，全市加快基础设施建设，进而推动房地产相关企业租赁需求活跃，稳居甲级写字楼办公需求前三位。

　　值得一提的是，信息技术类企业办公需求在本年度表现活跃，位居甲级写字楼办公需求行业第四，其在西安甲级写字楼的新增租赁占比从第一季度的8%上涨10个百分点至第四季度的18%。打造“硬科技之都”的战略加持释放红利，近年来西安市对信息技术资源的吸引力与日俱增，政策机遇叠加人才资源，为信息技术类企业在西安的发展提供强大的支撑。年内信息技术企业加速在西安的布局，除华为、腾讯、有道等大型企业外，初创型企业的租赁需求也明显增加。

　　本年度内资企业继续占据办公需求的主要来源，所占比例超过六成；未来在构建以国内循环为主体的双循环经济格局的背景下，该类企业将有望获得更大发展空间，进一步释放办公租赁需求。内资企业承租能力强，对入驻写字楼的标准要求较高，将成为西安甲级写字楼租赁成交的主力。

　　展望2021年，西安市甲级写字楼新增供应量将有所回升，预计将超过40万平方米，其中城北和高新二期两个子市场的供应量最为聚集；大体量项目的入市将进一步加剧市场去化压力，推高空置率的同时，未来租金仍将面临下行风险。伴随西安市产业结构的优化升级，新基建、科技金融、生物医药、文化旅游未来将获得更大市场空间，成为赋能写字楼市场需求新动力。后疫情时代，甲级写字楼更专业的服务、更完善的防控措施等优势将被放大，预计未来有更多的客户会选择搬迁至甲级写字楼，办公升级需求有望成为租赁成交类别的重要来源。