凯德转型重组进行时：私有化地产开发业务，发力轻资产

　　恩格斯说，大航海后，我们的世界大了十倍。而企业新的故事，也蕴藏在一次次的开拓求变之中。

　　这几年，凯德发生了不少事情。从出售三四线物业回归一二线，收购星桥腾飞进入产业园，乃至组织架构整合，凯德总在大刀阔斧地改变着。

　　3月22日，凯德集团公告称，与淡马锡集团旗下全资子公司凯腾控股进行业务重组计划，将旗下的投资管理平台和旅宿业务整合为“凯德投资管理（CLIM）”，该公司将在新加坡证券交易所上市，李志勤作为集团首席执行官将掌舵凯德投资管理。

　　重组之后，这一上市实体旗下管理资产约为1150亿新加坡元（约合856.8亿美元），预计成为亚洲最大、全球第三大的房地产投资管理公司。

　　余下房地产开发业务和资产将被私有化，由凯腾控股持有，预估资产净值约为61亿新元，这部分私有化的开发业务将继续开发和培育项目，将成为CLIM的重要项目储备来源。

　　这次转型，意味着地产开发业务将被剥离凯德集团。至于理由，或许真如凯德集团管理层所言：“为了让凯德真正成为一家轻资产和资本高效的企业。”

　　一切有迹可循，凯德对自己的定位早有了根本变化。凯德集团总裁兼中国区首席执行官罗臻毓曾在接受观点地产新媒体采访时称，凯德以前是一个有资产和基金管理能力的开发商，现在倡导自己是一个带有开发能力的资产和基金管理方。

　　转型重组

　　3月22日，凯德集团宣布，它将与凯腾控股公司一起进行业务重组计划，以巩固集团的投资管理平台业务，以及把集团的雅诗阁住宿业务纳入“凯德投资管理”（CLIM）平台，并将CLIM在新加坡交易所上市。

　　CLIM的资产管理规模约1150亿新元，有望成为亚洲最大的房地产投资管理公司，以及全球第三大REIM上市公司。

　　与此同时，集团的房地产开发业务将私有化，这部分业务及资产预估资产净值约为61亿新元，现任凯德集团总裁廖茸桐将担任私有化的开发业务首席执行官。这部分业务由凯腾控股完全掌控，凯腾控股是淡马锡非直接拥有的公司，现为凯德集团最大股东，持股52%。

　　私有化一般都会给予股东相应溢价。凯德房地产业务私有化代价为：凯德集团将把其在CLIM约48％股份分配给所有股东。由于1对1股权分配，CLIM在分配股份后所拥有股份比例，将等于凯德集团合格股东的现有持股权。

　　另外，集团还将在凯德综合商业信托中分配3.882亿股股份，总计占CICT未偿付股份的6%，使其在凯德综合商业信托持有的股权从28.9％减至22.9％。凯腾控股不参与相关派发计划。

　　换言之，凯德集团合格股东所拥有的每一股，将相应获得每股4.102元的现金和股本，这一价格较凯德集团最后交易价溢价24％，也比过去一个月平均股价（VWAP）高出27%。

　　根据公告，重组计划中，涉及到的投资组合将包括：六家公开上市的REITs和商业信托，以及房地产私募基金的投资管理平台；有关基金的股权；集团住宿业务；集团持有的构成有关基金的资产输送渠道的相关资产；以及包括在CLIM投资组合中的办公室和零售商场的某些运营平台。

　　官网显示，截至2020年12月31日，凯德集团管理资产约1325亿新元，投资组合横跨多元房地产类别，包括办公楼、购物中心、产业园区、工业及物流地产、商业综合体、城镇开发、服务公寓、酒店、长租公寓及住宅，集团业务遍及全球30多个国家的230多个城市。

　　具体到重组中涉及的投资组合，凯德旗下共管理凯德综合商业信托、腾飞房产投资信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、腾飞印度信托、凯德商用马来西亚信托6支上市REITs和商业信托（总市值约340亿新元），以及20多支私募基金。

　　雅诗阁的业务也遍及全球30多个国家。截至目前，雅诗阁拥有约7万个运营单元和近5.3万个正在开发的单元，在超过770个物业中总共拥有约12.3万个单元。

　　实际上，重组的伏笔早被埋下。重组起点始于2019年，凯德集团以110亿新元收购重组星桥腾飞。

　　这笔交易之后，凯德在中国的资产类别扩展至物流和商务园/产业园，建立起涵盖城市综合开发、商务园/产业园、商业综合体、办公楼、购物中心、住宅、服务公寓的立体产业链条，形成跨资产类别和地域的协同效应。

　　这只是第一步，据悉，作为转型的一部分，凯德集团彼时与要约方就提出业务重组计划：将投资管理平台及其住宿业务整合到CLIM，并将集团的房地产开发业务私有化。目的便是令凯德集团更多关注房地产投资管理，提高效率及回报。

　　“手术刀”

　　实际上，凯德成立至今，一直勇于进行大刀阔斧的组织架构调整和业务线升级。

　　资料显示，凯德集团原名为嘉德置地，在新加坡的公司名为“嘉德”，主要业务包括房地产、服务公寓以及房地产金融服务。1994年，嘉德置地入驻中国，中国也是嘉德置地在海外最大的市场。

　　2013年1月，新加坡嘉德置地宣布公司中文名称正式更名为凯德集团，以及架构调整。

　　重组完成后，凯德集团将主要包括凯德新加坡、凯德中国、凯德商用和雅诗阁有限公司（雅诗阁）四个子公司。

　　其中，凯德新加坡的业务包括新加坡和马来西亚住宅和商务项目开发业务；凯德中国负责在华所有开发和房地产金融业务；凯德商用和雅诗阁的管理架构保持不变。

　　2014年，上市不足6年的凯德商用通过私有化重回凯德集团，交易成本为30.6亿新加坡元，约合152亿元人民币。

　　最近几年，凯德的动作愈加频繁。2018年1月，凯德宣布向万科印力出售20个购物中心所属项目公司的100%股权，总代价约84亿元。交易所涉及的20家购物中心，分布在19个城市，14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

　　同时期，凯德开始加大在广州、上海等核心城市的投资。当年11月13日，宣布以128亿元收购上海虹口星港国际中心项目，预计项目投资总额约200亿元，计划打造为上海第三座来福士，并接连拿下多个项目。

　　“进出之间”，是凯德“资产优化”的部署。

　　项目之外，凯德的手术刀更转向了资产类别，星桥腾飞的收购让凯德将资产类别扩充至产业园、工业及物流地产和数据中心等新经济领域。

　　在那之后，为了迎合业务的发展方向，凯德就开始进行组织架构整合：在全球，旗下办公楼、购物中心、产业园、工业及物流、商业综合体、住宅和城镇开发业务将按照地域管辖；而旅宿业务与基金和资产管理业务，则作为两个独立板块垂直管理。

　　一切都有迹可循，这两个垂直管理的业务，正是如今纳入CLIM上市平台的资产。按照公告中的表述，CLIM会将发展重点放在提高资产管理规模和效率上，实现轻资产快速增长。

　　与此同时，私有化的开发业务将继续通过参与及合作项目开发和/或翻新CLIM及旗下基金中的项目，继续支持CLIM业务发展。CLIM将充分利用这个重要的资产储备管道来推动其基金管理资产规模的增长。重组后，私有化的开发业务也将成为潜在新业务的孵化器。

　　那么，为何地产开发业务会被剥离？

　　在管理层的表态中或许能找到答案，其称：“由于存在较长的培育期，房地产开发业务的价值在公开市场未能得到充分体现。将这部分业务私有化，能够更好地把握房地产开发周期，优化不同资产类别和市场的回报，也能够做出更适当的风险-回报决策，以投入具有吸引力但培育时间较长的项目，并以最优方式建立资产储备管道和孵化项目。

　　一位业内人士在接受观点地产新媒体采访时称，鉴于凯德的大股东背景，以及雄厚的资金实力，地产业务私有化后有更大的自由度和灵活性，可能会给予更多支持。