重庆地产江湖30年：有人吃肉喝汤、有人找米下锅

　　作者：杨柘

　　来源：斑马消费

　　重庆盛产火锅，也盛产房地产老板。

　　这些地产老板大多数出自草根，早期或靠包工程掘得第一桶金，或在企业改制中鼓起腰包。

　　渝派房企从山城起步，像重庆火锅一样，在全国开枝散叶。

　　即便地产如今融资受制，他们仍在全国各地抛下重注。

　　曾以稳健著称的龙湖集团，近几年规模化扩张如狼似虎，仅在2020年，豪掷千亿拿地。

　　金科股份紧随其后，扩张也毫不手软，在去年底定下5年实现4500亿销售额的目标。

　　龙湖、金科挥金如土，老牌房企协信、东原则身陷危机。

　　今年3月，吴旭旗下的协信远创债务暴雷；迪马股份大股东东银集团发生债务危机，旗下东原地产爽约千亿，陷入成长烦恼。

　　经过30年发展，渝派房企正演绎着剧烈的分化之路

　　——有人吃肉、有人喝汤，也有人正在找米下锅。

　　起源

　　重庆当地有句老话——离了妇女没吃穿，以此彰显重庆女人的强悍。

　　另一句话是，离开重庆男人，连住的地方都没有。这句话彻底颠覆了重庆男人“耙耳朵”形象，也向外界彰显了重庆男人的影响力。

　　如果说当地女人扎堆餐饮行业，掌握了重庆人的吃喝，那么，重庆男人中的佼佼者，早已悄悄掌握了重庆人的房子。

　　协信、金科、华宇、财信、东原等等，哪一家不是男人当家做主，哪一家不是在行业里劈荆斩棘。

　　黄红云鏖战美籍华人孙宏斌的凶悍；卢生举收购芝加哥证券交易所虽败犹荣；吴旭驰骋商业地产；蒋业华、罗韶宇的攻城略地更不在话下。

　　也有例外，前记者吴亚军在这群男人中卓尔不群，从她自己买房失意到下狠心投资房地产，如今将企业做到市值排名行业前十。再一次证明，重庆男人能干的事，女人也能干。

　　山城重庆有爬不完的坡、下不完的台阶，两江汇流、山水环抱的地理状况，让土地成为稀缺资源。因此，相较国内其他省市，重庆土地市场更加血雨腥风。

　　重庆房地产市场在上世纪90年代初期萌发。

　　彼时，下海潮席卷全国，1992年，全国将近12万公务员下海、1000多万名公务员停薪留职。

　　世界瞩目的三峡工程刚获得批准建设，尚未被直辖的重庆，水运、小商品及服装批发业蓬勃发展，对房地产的需求日益旺盛。

　　1993年，吴亚军从重庆建委旗下一家报社辞职，成立重庆佳辰公司专营装修和建材，后来觉得不过瘾，干脆创立了重庆中建科，即龙湖前身。

　　这时，黄红云还远在涪陵，为该地区乡镇企业局下属建筑公司的总经理，他从泥瓦匠、包工头干起，终于被国营建筑公司“收编”。

　　同在涪陵的卢生举，从大足县铁器厂采购员起步，当时已是一家国营贸易公司负责人。随着日后企业改制，他受益颇丰。

　　毕业于重庆建筑大学的吴旭，在重庆建委重要业务科室位置上坐了多年。潮来之际，不甘寂寞的他动了下海弄潮的念头。

　　1997年是一道分水岭。

　　那年6月，重庆成为中国继北京、天津及上海后第4个直辖市。两江交汇的这座山城，一时成为众人向往的福地。

　　这时，吴亚军和丈夫蔡奎共同经营的龙湖已经起步。吴旭创立的协信，依靠在建委系统的人脉到处拿地、风生水起。

　　1997年，黄红云开着一台普桑进了重庆主城，带着3个合伙人，租房成立金科，接着大小业务。卢生举则在黄红云之后来渝。

　　机会也降临在长安厂子弟罗韶宇头上，那年正值国内金融行业推行普通运钞车换成防弹运钞车，罗韶宇与其母彭启惠组建中奇公司（迪马股份前身），主营防弹运钞车和警用车，3年后做到国内特种车市场市占率第一。忙里偷闲之时，他在1999年成立了东原地产。

　　勃兴

　　科班出身、又在建委系统浸淫多年，在渝派房企中，吴旭最有先天优势。他选择的路径是商业地产。

　　让吴旭一战成名的，就是1995年落成的协信商厦。尽管如今在众多高楼掩映下显得低矮、落寞，在当时堪称寸土寸金的朝天门区域，协信商厦是当之无愧的地标。协信商厦落成后第8年，吴亚军第一个商业项目龙湖天街才面市。

　　那年，面对迅猛崛起的吴亚军，吴旭曾公开叫板“龙湖算什么？”

　　在协信面前，当时的龙湖，确实只是一个在试卷上摸题的小学生。

　　1997年，吴亚军的第一个住宅项目龙湖花园南苑开工。记者出身的吴亚军，给这个住宅项目写了一句至今被公司奉为圭臬的广告语：善待你一生。

　　也许有别于其他的楼盘理念，这个项目开盘马上迎来大卖。还因此获得重庆市十佳住宅小区的称号。这很大程度来自于吴亚军对细节的苛求，但她觉得还不够。

　　后来，她率队前往万科参观学习，对“教父”王石说，要做最好的房企。当时的万科，正值高光时刻，面对吴亚军砸场子式的豪言壮语，王石一下就听懵了。

　　和当当网俞渝一样，吴亚军也是一位推土机式的女人，执行力和决策力一样强悍，以至于后来王石参观龙湖项目样板间，出来后看见进门前随意脱下的鞋子被调转方向，整齐划一的摆在门口，发出感叹：“可怕的龙湖”。

　　绿城创始人宋卫平认为王石说话有水分，2004年，他花了66万元包机组织员工到重庆。看完龙湖的项目，谁也不服的宋卫平毫不吝啬对面前的吴阿姨赞誉有加，“有男人的气魄，又有女人的细腻。”

　　首个项目斩获满城赞誉，吴亚军趁热打铁。

　　2001年，龙湖推出首个高端住宅香樟林，2003年推出首个商业项目龙湖天街。2005年，吴亚军带领龙湖首进北京，从此开启爆发式增长。

　　龙湖进军北京当年，金科年收入已突破22亿元，综合实力位列全国第37名。

　　2006年，金科设立三大中心：成都、西安为西部区域；长沙、武汉为中部区域；南通、无锡为东部区域，连同重庆大本营，同步掘进全国，追赶龙湖的意味甚为浓厚。

　　蒋业华1983年就开始在重庆建筑行业里小打小闹，1995年，他设立华宇集团。启信宝显示，公司注册资本10.32亿元，为房地产开发一级企业。

　　在重庆建房造城火热气氛下，2006年前后，华宇集团先后开发秋水长天、福源山庄、春江花月等十多个楼盘。

　　1995年前后，卢生举在涪陵国企蜀东实业改制中获得财富积累。1997年8月，卢生举西进重庆成立财信发展，观音桥步行街新世纪大厦、北滨路的北岸江山以及江北嘴的财信广场等，均由他亲自操盘。

　　发展

　　龙湖、金科、东原、协信、财信和华宇，堪称重庆房企“六朵金花”。

　　在这些房企中，华宇集团是固守重庆市场最久的一家。

　　同时期创立的龙湖、金科，早已走出重庆、布局全国。2009年，龙湖登陆港股；2011年，金科借壳ST东源；2013年，财信发展借壳国兴地产；2014年，东原地产借迪马股份重组整体上市。随着这些房企的顺利上市，重庆本土房企的资本时代逐渐拉开帷幕。

　　华宇集团老板蒋业华看在眼里急在心里，没有规模就没有发言权。

　　2017年，公司一口气进驻全国九座城市。特别是在当年，公司在苏浙两省24小时之内一举拿下8宗土地，震惊业内。

　　蒋业华不仅抢地，还抢人，挖来吴亚军的爱将周德康。

　　周德康在龙湖集团待了4年，任执行董事、副总裁，之前他是重庆建委旗下规划设计研究院建筑所所长。

　　早在龙湖时，周德康年薪就超过千万，后来跳槽绿都地产时年薪已达1800万元。

　　重金请来了高人，华宇集团一改沉闷低调的风格，对外立下重誓：2021年销售1000亿元。

　　据克而瑞数据，2020年，华宇集团以操盘销售额316.8亿元，位列行业第81位。同年，龙湖、金科、东原操盘销售额分别为2196.2亿元、1787.6亿元和390.8亿元，分别排名第13名、第19名、和第73名。

　　周德康的校友吴旭，曾带领协信稳坐重庆房地产行业头把交椅多年。2014年在中国房地产行业位居第48位。

　　吴旭的专业背景，使得他在住宅、商业上的洞察力超乎同龄人。然而，2015年，吴旭卷入华润宋林案，回归后转型产业地产，公司开始走下披路。

　　在克而瑞披露的2020年中国房地产销售TOP200榜单中，协信跌出TOP100，以操盘金额220亿元位列第102位。

　　吴旭卷入大案这一年，黄红云也到了水逆期。

　　据报道，2015年底，私募一哥徐翔在案中供出多家上市公司老板，黄红云便是其中之一。2016年，黄红云辞任金科股份董事长，事件才慢慢平息。

　　可没等黄红云喘息，孙宏斌挑起的公司控制权争夺战又兵临城下，这场鏖战历时4年。

　　2020年4月，在前妻陶虹遐、女儿黄斯诗的助力之下，金科股份送走孙宏斌、迎来老朋友车建新，黄红云才如卸重负。

　　规模焦虑中的吴亚军，学会了高周转祖师爷碧桂园的做法。借助高周转，龙湖销售规模从2016年的858.1亿元，达到2017年的1560.8亿元，2020年轻松越过2000亿元，稳坐渝派房企头把交椅。

　　分化

　　龙湖集团素来以稳健著称，在最近几年的高周转模式下，得了规模、失了口碑。

　　无论是2019年长沙龙湖业主千里赴港维权，还是去年9月吴亚军炮轰郑州龙湖员工把公司当成家，吴亚军一手缔造的龙湖，正活成自己讨厌的样子。

　　如果再次回味10多年前，宋卫平毫不吝啬对吴亚军以及龙湖的赞誉，不免令人唏嘘。

　　这正是吴亚军所焦虑一面，“大姐大”龙湖陷入迷茫期。这是规模化扩张过程中，不得不做出的选择？

　　龙湖还在提速。据中指院数据，2020年，龙湖拿地金额1071亿元、拿地面积1489万㎡，高居行业第五和第七。

　　2020年，龙湖集团实现收入1845.47亿元、归母净利润200.02亿元，同比分别增长22.20%和9.08%。

　　高歌猛进的同时，龙湖人事震荡不止。2017年以来，副总裁徐爱国、袁春、胡浩、苏州公司总经理李刚、南京公司总经理李宏耕等先后离职。

　　金科管理层也在大换血。今年1月，80后周达、杨程钧分别成为公司董事长、总裁，共同执掌这家市值近400亿元的房企。新一届董事会成员，平均年龄不到41岁。

　　在金科的控制权争夺风险消除之后，黄红云在去年12月向外界披露新五年发展规模：力争2025年销售规模达到4500亿元，年复合增长率15%以上。

　　2020年，金科股份实现营业收入877.04亿元，归母净利润70.30亿元，同比分别增长29.41%和23.86%。相比2019年营收增速64.36%、归母净利润增速46.06%，已大幅放缓。

　　从业绩上看，龙湖住宅、商业并驾齐驱，仅靠卖房支撑业绩的金科，还有很长一段路要走。

　　紧随黄红云来渝的卢生举向来低调，财信发展最近几年加速异地扩张，仍无法跻身一线房企。公司激进加码环保产业，资金一度吃紧。今年2月，公司19.7亿元将所持恒大人寿25%股权卖给深圳越众，彻底退出恒大人寿。同月，55岁的卢生举主导公司更换核心高管，前雨润高管、80后贾森出任公司董事长。

　　2020年，昔日无限风光的协信老板吴旭过上苦日子，协信01债券被曝逾期，另5笔债券将在今年3月至9月陆续到期。

　　截至去年6月，公司债务规模373.63亿元，短期债务166.05亿元，货币资金仅26.21亿元。大股东CDL远在新加坡不管不问，第三大股东绿地控股和公司打起官司，面对债务压力，吴旭已无从下手。

　　2014年，罗韶宇将东原地产交由其妹罗韶颖操盘，宣称2020年销售规模达到千亿。克而瑞、亿瀚等多家第三方机构榜单显示，东原地产已爽约千亿。

　　2020年报显示，迪马股份业绩再降，其营收、归母净利润分别实现212.7亿元、18.03亿元，同比分别增长7.99%和25.89%。2019年，其营收、归母净利润增速分别为48.71%和40.86%。

　　这不是最重要的，影响东原地产不确定性因素实在太多，除了内部治理和盈利水平，更重要的是，迪马股份大股东东银集团债务危机爆发，所持公司股权被冻结。稍有差池，公司实控人地位以及公司前途或将不保。