奥园计划未来三年有息负债每年下降5%以上

　　作者：华夫饼

　　编辑：tuya

　　出品：财经涂鸦（ID：caijingtuya）

　　据公司情报专家《财经涂鸦》消息，奥园集团在近期的路演活动中表示，计划未来三年有息负债每年下降5%以上，下降部分的负债通过提高回款来进行覆盖，回款将优先偿还利率较高的前融、定融和基金产品。

　　考虑提前赎回今年5月到期的4.25亿美金美元债

　　2020年中国奥园（3883.HK）录得收入为678亿，较2019年的505.31亿元上升34.2%，但较此前定下的750亿目标仍然有一些差距，主要为受到疫情影响，部分精装修的项目延迟。2020年毛利率为25.1%。较2019年有所下降，主要由于2020年主动去化了三四线的库存，受到价格影响压缩了毛利, 2021年公司预计毛利率会回归到27-28%的水平。

　　平均融资成本方面，奥园2020年平均融资成本为7.2%，较 2019 年的7.5%有所下降，公司计划在未来两三年进一步下降至6.5%左右。

　　关于今年到期的债务，公司管理层表示美元债方面已经搞定，包括置换或提前偿还等办法，5月到期的4.25亿规模的美元债资金也已经落实, 并考虑提前赎回的选项。

　　3月30日，奥园集团披露2020年全年业绩，2020年集团总营业额约为677.94亿元，物业发展收益、经营酒店、物业管理及销售商品等获得的其他收益以及物业投资收益各占95%、4.6%和0.4%。

　　2020年，集团物业发展销售收入约为644.17亿元，较2019年上升33.9%，平均售价由2019年之每平方米约9227元上升至每平方米约9349元，上升1.3%，主要是因为交付的物业中占比最高的住宅性公寓销售均价比2019年同期增加约3.2%。

　　截至2020年底，奥园拥有逾60个不同阶段的城市更新项目，总规划建筑面积4285万平方米，规划可售面积约2246万平方米，预计额外提供可售货值约6730亿元，其中粤港澳大湾区占97%，约6552亿元。集团拥有约370个项目，分布95个境内外城市，土地储备总建筑面积达5718万平方米（权益比71%），总货值6208亿元，计入城市更新项目后的总货值约12938亿元，足够未来四至五年的发展需要。

　　「三条红线」踩线一条，预计2022年末达到全部要求

　　关于三道红线，奥园集团满足两项要求，其中，净负债率为82.7%，现金短债比为1.3，剔除预收款净资产负债率为78%，超出70%的要求。奥园预计2022年末能够达到三道红线绿档的要求。

　　截至2020年年底，奥园总资产为3256.78亿元，总负债2714.26亿元，净资产542.53亿元，资产负债率83.34%。

　　截至2020年底，中国奥园授信额度总额约人民币2550亿元，其中尚未使用的授信余额为人民币1348亿元；总现金约人民币700亿元。

　　土储方面，2020年中国奥园共计新增建筑面积约2015万平方米，新增可售货值约2426亿元。其中通过收并购方式获得的占57%，招拍挂占27%，城市更新及其他占16%。

　　美元债下跌

　　4月8日，奥园存续美元债暴跌，其中2026年3月到期美元债每1美元跌2.1美分至93.1美分，创出2020年9月发行以来的最大单日跌幅，另外一只2023年2月到期美元债也创出最大跌幅。

　　据《财经涂鸦》了解，美元债下跌的原因主要为投资人对其业绩表现反馈平平，以及受到一则关于奥园通过SPV发行了成本较高的私募债进行表外融资传闻的影响，此外，投资人对奥园项目中少数股东权益占比数量较高也有顾虑。

　　为了稳定市场，据奥园4月9日公告称，公司已经在公开市场购回总额为300万美金的票据，其中包括本金总额为100美金的2025年票据，本金总额为100万美金的2026年票据以及本金总额为100万美金的2027年票据。

　　组织架构优化预计将节省45亿管理费用

　　3月21日，据媒体报道称，中国奥园召开了组织架构调整大会，号称“内部整风运动”。根据会议决议，中国奥园决定在集团董事局下设集团经营管理层，任命执行董事马军和执行董事陈志斌为集团联席总裁，全面负责集团地产板块业务开发及运营管理。

　　中国奥园的地产开发业务将由集团总部直接强管控。调整后的地产集团、商业地产集团及城市建设集团，将集中优势、集中资源，聚焦到各自旗下城市更新项目的一级开发业务及存量资产的盘活。

　　路演活动中，管理层透露组织架构的优化预计在2021年会节省大概45亿的管理费用，2021年总体业绩会比2020年有较大提升。