广州集中拍地上半场：单日收金452亿，融创打响第一炮

　　半夜加班，排队提交报名资料，热门地块保证金收了1300亿元，未开拍已保送摇号……羊城这次集中供地已酝酿、发酵了几周时间。

　　4月26日上午9点，广州集中供地正式开拍。作为22座重点城市中首个进行集中拍地的一线城市，此次土拍赚足了眼球。

　　据悉，今年广州集中供应土地将分3批出让，第一批即是在4月26日至27日竞拍，合计48宗，挂牌总价超901亿元。

　　作为上半场，4月26日以402亿元起拍价一口气推出24宗地。直到傍晚，竞价系统上的数字终于在交替更新了长达9小时之后，于夜色升起中慢慢归为平静。

　　但开发商与市场，恐怕还难以抚平心绪。

　　激烈的竞争中，有诸如华润高调摘走了地价翻倍的金沙洲地块，也有诸如金地陪跑几场至今尚未有土地入袋；有诸如黄陂引来32家房企组成的上百个马甲报名，也有诸如从化江埔街无人问津，流拍收场。

　　加上四宗待摇号地块，此次土拍总价收金452亿元。

　　摇号与流拍

　　今次土拍分为早中晚三个批次，依次在9点、12点、15点开拍。

　　若以图形勾画的话，三个批次恰恰代表了一个“U字型”，上午场、下午场均呈现激烈的土拍盛状，有两宗地达到最高限价、配建之后转为摇号；中午场则速战速决，六宗地底价成交，一宗地稍有溢价。

　　四宗摇号地块中，黄埔黄陂地块无疑是此次热门选手。黄陂HBPQ-A-6地块位于广汕公路以北、黄埔军校小学旁，属于科学城板块黄陂社区大凼片区，邻近地铁6号线金峰站和黄陂站。

　　早在上周五（4月23日），该地块正式进入报价阶段。凭借靠近天河的地段、交通优势以及资源等，地块在未竞价前便有万科、中海、平安、保利、龙湖、越秀、雅居乐、华发、中交、时代、金茂等34家房企报名；且有消息称，若算上各马甲该宗地有超过320组竞买人报名。

　　最终，该地块则仅用了30秒时间报价就封顶转为摇号，楼面价为27274元/平方米——已是目前黄埔地价“天花板”，与2016年中冶拿下的黄埔长岭居地块持平。

　　该地块将在3个工作日内摇号得出最终买家，与之一样，同处黄埔的两宗知识城地块也引来超20家房企追逐，均达到了封顶价及封顶竞配面积，其中一宗楼面价超2.7万元/平方米，稍显意外。

　　“产业基础好，发展势头迅猛；而区域内住宅供应出现阶段性缺货，加上今次出让的二宗用地均为一类居住用地，所以稀缺性明显。”对此，合富研究院高级分析师冯佩云则表示不意外，“金沙洲这个价出乎意料。”

　　让不少业内人士直呼看不懂的，便是当日黑马——白云金沙洲AB3701008地块，因形状被称为“皇冠地块”。

　　观点地产新媒体了解，因地块素质较佳、板块库存告急，该宗地吸引超过21家房企报名，在开拍21分钟后已报价212788万元封顶，折合楼面价28787元/平方米，随后转为竞配建环节。

　　然而，随着竞配建价格逐渐叠加，开发商不断加码，该地块折合楼面价已远超市场预期。

　　长达两个半小时鏖战后，最终华润置地以21.28亿元+2.34万平方米竞配夺得地块，折算楼板价达42122元/平方米，不仅刷新今日土拍楼面价，更是一举冲进全广州楼面价第十。

　　去年12月，越秀地产夺得与该地块相距500米左右的白云区金沙洲AB3705032，楼面价20039元/平方米，仅为一半水平；目前，金沙洲片区一手房在3.5万/平方米左右。

　　“按照市场，这个位置不太可能开这么高的价格。”广州中原地产项目部总经理黄韬表示。

　　但提及入市压力，其表示无需过多担心。

　　黄韬以2017年时代以5.5万元/平方米的楼面地价拿下海珠区石岗路项目为例：“当时市场哗然，全市最高，然后第二天就出了330新政。到了今天去看，项目在去年底开盘，12万也卖得很好。”

　　黄韬表示，开发商会有一些特定的方式来消化项目。

　　同样超出区域预期的还有番禺区新造镇广州国际创新城一期C居住地块，达到了总价535178万元+45900平配建面积的封顶价，转为摇号。

　　该地块也是番禺首宗摇号地块，仅次于金地壹阅府的33660元/平方米，成为番禺楼面价第二高。

　　整体来看，黄埔、荔湾、番禺、南沙四区成交情况处于上游，整体溢价率超20%，尤其三宗摇号地块的黄埔区溢价率接近40%。

　　一边是狂欢，一边则稍显落寞。

　　观点地产新媒体统计获悉，在当日挂出的24宗地块中，有9宗地块以底价快速成交，同时还有2宗地块因无人出价而遭流拍，分别是增城广河高速中新出入口东侧地块及从化江埔街地块，均为远郊地块。

　　“热闹非凡，丰俭由人。会有一些分化，好的地段会更贵，差一些的地段则可能会回归正常，回归理性，整体表现出来就是开发商对广州的房地产市场还是有信心。”黄韬提到。

　　冯佩云也表示，从整个供地计划来看，一个批次里会有比较好的地块，搭配相对可能关注度不是那么高的地块出让；同时也会有一些核心地段包括天河、海珠会在接下来的二三批次中出让，组合土地，从而达到比较平衡、理性的状态。

　　至于近期的这一波调控新政，黄韬则表示，广州新政是温和、精准、逐步地完成的，所以对此次的土地市场并没有太大影响。

　　“开发商看好三年后的发展，市场是长远的。”

　　尽兴与失落

　　不仅区域板块上呈现分化，从开发商纬度上，也呈现了尽兴与失落两面。

　　当日赢家之一无疑是越秀地产，作为资金充裕的本土国企，分别在荔湾、白云、增城、番禺各落一子，拿地总价达80.52亿元——几乎与以往广州大型土拍成交总价相近。

　　据观点地产新媒体了解，在4月26日-27日进行的首批供地中，越秀也是报名地块最多的一家，48宗地中总共报名了15宗地。

　　从越秀今年的拿地计划也可看出一二：2021年，越秀地产计划拿地金额为520亿元，去年这一数据为410亿元。业绩会上，管理层就表示，公司会保持一个适度的投资强度，特别是在集中供地情况下资金宽裕的企业优势将更明显。

　　其次是珠江投资，凭借增城的两宗巨无霸地块共揽金47.7亿元，即便溢价不高仍位列拿地金额榜第二名。

　　作为合生系一员，珠投在广州拥有的土储资源颇丰，但过往更多在旧改方面动静较大，几乎不在公开市场拿地，此次两度出手也颇令人意外。

　　本地房企之外，此次土拍亮点则出现在以往对广州市场“求而不得”的过江龙们。

　　可以窥见，因集中供地对开发商的资金峰值有所要求、分散投资精力，此次土拍中不少外来房企得以露面。

　　如打响第一炮的融创，斥资31.72亿接连斩获南沙、增城两宗地块，溢价率分别为24.69%及10.76%。

　　华南一向是融创的薄弱区域，但以2019年余英履新融创广深区域执行总裁、华南区域成立为分界线，这家房企加大了在华南尤其广州的布局，在公开市场与旧改上接连加大筹码。

　　据观点地产新媒体不完全统计，此次两地落袋将使融创广州的项目突破10个。

　　同样斩获两宗地块的外来客还有正荣，分别以20.9亿夺得白云区钟落潭福龙路东侧地块，以及以14.9亿摘得增城区荔湖街南北大道北侧地块。

　　值得关注的是，这是正荣首次进入广州市场。

　　自2018年起，为推进集团千亿战略，正荣在粤港澳大湾区制定了 “2+7+X”战略，即以广州、深圳为核心，挺进佛山、惠州、东莞等地。

　　但此后近三年间，正荣在大湾区尤其珠三角的开拓并不算十分迅速，尤其在珠三角仅有三个位于佛山的项目。

　　正荣相关人士也对观点地产新媒体表示，集中供地对于类似正荣这种新公司来说是一个机会，正荣一直希望能在大湾区有更多发展。

　　据数据统计，此次48宗地块中，正荣参加地块多达11块，包括黄埔的三宗热门地块均有参加。

　　另有实现首进愿想的是联发集团，以10.18亿元竞得增城区石滩镇南北大道西侧122号地块，溢价率12.11%。

　　作为闽系房企，联发在大湾区的布局寥寥无几，自2018年首进至今项目主要分布在江门，以及2020年底时以25亿元挺进深圳。此次广州插旗，让联发的湾区布局更加丰满，据悉当日其发布了一张“首入广州 湾区三城齐辉”的海报。

　　除此外，两家来自深圳的央企招商、华润，也在此次土地供应中各斩获一子。其中，刚喊出计划在广州未来市占率进入前五的华润，夺得金沙洲地块；与葵蓬村失之交臂的招商，以41.31亿拿下南沙庆盛枢纽地块。

　　然而，即便是一众陪跑选手中也另有乾坤。

　　据观点地产新媒体获悉，险资平安此次出现在若干场土地竞价中，如三宗黄埔摇号地块、金沙洲地块、番禺创新城的争抢——据悉其报名地块多达12宗，仅次于越秀。

　　卓越、金地两家深圳房企同样在此次土拍报名中颇为积极，参拍地块超10宗。于卓越而言，虽然珠三角作为其深耕区域，但以往多以旧改为主，周期长；因此，卓越在长三角便主要在公开市场拿净地，通过差别化策略来加快周转。

　　此次积极报名广州土地市场，也可窥见卓越对于整体战略的调整尝试。

　　对于金地而言，此次报名更多看出其对于广州主城区的想法。

　　虽自2006年就已进入广州市场，但一直以来金地在广州并没有太多项目储备尤其是主城区，其中一大原因便是金地不愿举高价地，因此早年间虽在公开市场参与数次土地出让，最终因为竞争太过激烈无功而返。

　　此次集中供地中，金地动用了金地集团、金地商置两大平台进行参拍，加起来参拍地块多达15块，与越秀持平。其中，对于黄埔、白云区域均有报名。

　　另一批值得关注的是尚未在广州插旗的上海企业，如弘阳，自2018年进军大湾区以来，陆续在佛山、江门布局，但从未踏足广州；如上坤，这家高度依赖上海市场的企业于去年宣布，将把大湾区作为第二总部，其中广东区域视为突破点。

　　如中梁，去年8月，中梁将原中梁地产南方区域集团升级为中梁粤港澳发展集团，旨在加强大湾区业务拓展力度；此外还有在大湾区仅有三个项目的朗诗，等等。

　　4月27日下半场争夺中，广州还将有500亿元地块入市，谁又会搅动这一池春水呢？