易居沃顿PMBA-10三大课题正式发布 解锁行业未来发展迷局

　　6月5日下午，易居沃顿PMBA第10期课题发布正式开课。此次课程导师阵容空前，既有重磅嘉宾国家创新与发展战略研究会学术委员会常务副主任，原重庆市市长黄奇帆亲临授课，另有阳光城集团执行副总裁吴建斌，万科集团高级副总裁、酒店与度假事业部首席执行官丁长峰，珠江投资集团总裁王晞，旭辉集团CEO林峰四位地产大佬进行主题分享。

　　作为易居沃顿每年度唯一一次线下公开课，本次课程吸引千余名业内外人士报名参课。课程围绕宏观趋势、行业变革、企业发展等热点话题，带来不同维度的思考。

　　地产行业迎来大变革

　　自融资三条红线、信用两条红线和集中供地政策实施以来，房企在焦虑中成长或消亡。

　　一方面三条红线扼住房企持续加杠杆的咽喉，融资端在监管压力下陷入困顿；另一方面两集中制度让房企拿地更加趋于理性。当房企发展的资金命脉和蒙眼狂奔的欲望被压制，房企不得不沉下心理性思考真正的变革路径。

　　这也是近年来房企组织变革频繁的原因所在。据不完全统计，2021年第一季度，就有包括万科、金地、华润、新城、奥园、荣盛等多家标杆房企进行了组织调整。去年，更有二十多家房企对组织动刀。组织变革的背后是管理精益化的折射，当高质量发展取代规模发展之后，组织变革是房企第一个要优化的类目。

　　对内组织变革，对外挑战之一依旧是做好投融资相关工作，尤其传统融资渠道受阻，房企亟需拓展更优质多元的融资渠道。

　　相比较传统融资，供应链融资是以房企应收账款作为基础资产发行资产支持证券进行融资，目前此类融资已经成为万科等房企降低融资成本的重要方式。当融资的多元渠道被打通，才能为持续投资创造更多可能。

　　然而，随着房地产增量天花板临近，地产人也不得不面对增量疲软的现实，存量经营成为房企竞争的新赛道。龙湖、新城提前布局这个赛道，也因此收获到市场的超额馈赠。

　　但存量经营依旧在探索中艰难寻找出路，比如长租公寓和联合办公至今面临盈利桎梏，虽然多家房企如万科、金茂等均在相关领域试水，但目前尚未有成功且可复制的案例。在商业地产领域，不少购物中心尝试向数字化建设之路方向迈进，比如在营销端搭建小程序、打造私域流量、直播带货等，但最终效果只是微波寥寥。

　　无论是房企组织变革还是投融资创新，亦或经营性不动产的探索，都正在成为新形势下房企应变未来的突破口，而这些正是易居沃顿PMBA第10期研究的课题方向。

　　在此次课题发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱正式发布易居沃顿PMBA-10三大课题方向，分别是不动产与新商业、房地产投融资、战略与组织变革。每个课题组匹配业内专业的课题主任和课题专家，进而共同探索和研究行业未来的发展方向。

　　未来发展的挑战与机遇

　　现场，黄奇帆、吴建斌、丁长峰、王晞、林峰均进行了精彩分享。黄奇帆以宏观视角讲述了行业中国经济以及房地产行业发展前瞻。吴建斌、丁长峰、王晞以及林峰则从地产行业各个方向进行更加专业化解读。

　　吴建斌表示：“基于当下的宏观政策，房企面对着“阳光”与“阴霾”并存的大环境。一方面，今年土地市场非常火热，几乎每次供地带来的都是高地价、创新高的现象；但另一方面，很多中小型房企，甚至头部房企在现金流方面都遇到了巨大的压力。如何应对当前的房地产调控？房企必须做好经营性现金流管理问题。

　　经营性现金流管理，永远是房企最核心的事情。用杠杆撬动房企发展的时代一去不复还，能让房企渡过困难就是经营性现金流。所以房企要真正把经营性现金流摆在第一位，如果这个问题解决不好，房企会遇到很大的挑战。”

　　丁长峰认为，面对疫情常态化的不确定性和人口变化的长期趋势，经营性不动产将迎来黄金时代。让经营性不动产的业务自立自强，房企必须要具备四个基础能力：精准定位的产品能力，投资布局能力，建造能力，经营管理能力。尽管经营性不动产有很多需要转变的地方，但是经营性不动产最核心的还是“人”。

　　组织变革是王晞长期关注的焦点，在他看来，究其根源，所谓精细化管理的背后都是按部就班、画地为牢，貌似是精益求精、埋头苦干，实则却是无实质意义的内耗。因此，低增长时代的组织升级，不能再是组织管理上的升级，而应该是组织战略上的升维。”

　　最后一堂课是林峰讲到的土拍热下的冷思考，他分享了四个感悟：第一，存在的不一定是合理的。第二，行业的金融属性会进一步加强。第三，行业的合作、竞争和整合都在加剧。第四，你改变不了世界，只能改变自己。

　　此外，林峰总结了他对地产行业的七个预测：1.对房企融资会进一步收紧；2.限价的审批会保持收紧；3.集中供地的政策会进一步优化，包括马甲拍地；4.今年剩余两次的集中供地热度会逐步降低；5.行业的毛净利率会进一步下滑，分化会加剧；6.出让金征收主体的改变，深度影响地方政府积极性；7.房价依然会涨，但不是大涨普涨。