万科跟投机制再“更新”，地产人“跟”累了没？

　　作者|王露

　　万科无小事，一举一动都备受业内关注，这次引起涟漪的是非地产业务跟投机制。

　　6月15日，万科发布董事会决议，将近年来开展的非开发业务纳入跟投范围。此外，万科还对非开发业务跟投机制的跟投人员、权益比例、参与方式等方面做出新的规定。

　　这一动作被业内解读为万科发展非开发业务的决心。郁亮去年曾向媒体表示，房地产已成普通行业，讨好年轻人、进化新物种是房地产布局新赛道的关键。

　　然而现实的问题是，当房地产利润在肉眼可见下降时，连地产业务的跟投都已很难。一位离职万科员工在朋友圈称，6年前跟投的本金还没有收回。对万科而言，在管理红利时代，跟投制度这剂曾经的强心针，还能否成为新业务的良药？

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　　昔日财富密码失效？

　　「两年给公司投了两百万，离职也一时撤不出来。当时急用钱，媳妇气得要离婚。」此前，某TOP5房企区域营销负责人曾对未来可栖称，跟投在房企中很常见，楼市火爆时是地产人的「财富密码」，当市场下行时，内部员工对跟投的心态出现微妙变化。

　　曾几何时，跟投机制一度被房企视为提升销售规模的利器，企业可以凭此调动员工积极性，让他们“一心扑在工作上”，而员工参与跟投也可以在薪酬之外获得额外收益。

　　万科是业内第一家全面推行跟投制度的房企。2014年，万科实行初代跟投制度，要求项目所在一线公司管理层强制跟投，所有员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%，另外5%的额外份额由万科进行跟投，跟投员工可以在18个月内受让该部分额度。后续万科多次对跟投规则进行调整。

　　2015年度业绩报告显示，万科在2014年累计实行跟投的项目有76个，跟投项目较非跟投项目开盘认购率增长4%，开盘周期缩短近5个月，首次开盘毛利率增长6%，同时营销费率大幅下降。

　　跟投机制这一让员工和公司深度绑定的游戏规则，在“宝万之争”时也起到了一定的防御作用。

　　「每个项目都是大家在合伙做的，在万科股权之争斗争比较激烈的时候，一线公司的人员依然保持稳定。」万科董秘朱旭曾在投资者电话会议上表示，万科的跟投制度有效凝聚了人心。

　　郁亮尽管曾否认跟投制度是福利机制，但多次点名表扬跟投制度在非常时刻的正面作用。

　　不过，地产人已经跟不动了。

　　历年财报显示，万科整体跟投认购金额出现下降趋势。2017年-2020年万科当年新获取的项目中跟投认购金额总额分别为106.4 亿元、84.49 亿元、41.57 亿元、37.45亿元，分别占跟投项目资金峰值的3.48%、2.20%、1.87%、2.09%。

　　祝九胜在万科2018年度股东大会上公开表示，“万科员工跟投现在都跟不动了，压力挺大的。全国前50强房企中接近30家，都出现跟不动的情况，我们不是唯一一家。”

　　「资金占用时间长、项目利润率低都是原因。」上述业内人士告诉未来可栖，房企跟投要求资金在项目里的周期越来越长，原本在项目结算时应该拿到本金和利润的时候，发现公司要求把钱直接滚到下个项目里去。

　　与此同时，地产项目的利润也来越薄。前几年跟投在项目中的钱，如果被滚动到目前的新项目中，相当于收益率会被越拉越低。而且，在核心城市全面限价之后，还有可能会碰上亏损项目，“把钱吐回去”。

　　在利益和风险面前，地产人越来越“跟不动了”。

　　02

　　跟投能推动多元化业务加速吗

　　这次万科将跟投机制扩展到了新业务领域，并且修改了多项规则。

　　与开发业务相比，万科非开发业务跟投权益明显提高，权益比例、跟投上限等指标实现翻倍。此前普通的住宅开发销售的跟投比例为10%，非开发业务上调跟投权益比例上限至20%。并且本次议案将跟投人员范围扩大至董事、监事、高管在内的管理层。

　　这次调整并非各业务的最终执行方案，尚需通过股东大会审核。另外由于涉及的非开发业务业态较多，差异化较大，后续还将根据业务实际情况出台更为具体的方案。

　　这一次万科发力新赛道的意图显而易见，而万科多元化路径已探索多年，对新业务的态度也有着曲折的变化。

　　万科的“八爪鱼”战略在2014年提出，要通过八个“爪”跨界多领域。并在这一年制定了“下一个十年做到万亿”的目标，同时开始合伙人跟投制度。数年间，万科进入租赁、物流、商业、冰雪等行业。

　　2017年，股权之争尘埃落地后，郁亮抛出了未来10年市值达到万亿的目标，称万科正在培养更多新的业务，未来都将独立分拆上市。

　　一年之后，万科喊出了“活下去”的口号，宣布“收敛聚焦，巩固提升基本盘”战略，万村计划、泊寓等新业务一度被“修枝剪叶”。

　　2020年，郁亮给万科贴了一个“一根筋”的标签，并在内部发起春天行动，对所有业务进行战略思考。目前万科形成了8个BU（业务单元）组成的新业务矩阵：括印力 BU、物流 BU、长租 公寓 BU、海外 BU、酒店与度假 BU、梅沙教育 BU 及食品 BU。

　　然而，在战略意义上，新业务是必选项。但在财务数据方面，新业务却不是香饽饽。年报数据显示，万科2020年4191.12亿元的营业收入中，来自房地产及及相关业务收入为4004.49亿元，占比高达95.55%；物业服务的营业收入为154.32亿元，占比只有3.68%。

　　2020年其他业务收入为32.3亿元，仅占全年营业收入的0.77%。与庞大的地产业务相比，尽管多元化业务同比增长近三成，却仍微不足道。

　　相比住宅开发，新业务大多是重资产模式、回报周期更长，且IRR远低于住宅开发。因此，跟投的诱惑力还不如地产开发项目。

　　业内人士透露，真正愿意跟投新业务的人员一般都在工作中深度介入，「不然没有什么信心跟投」。

　　万科等企业依旧对跟投机制说“YES”，但无疑跟投的难度越来越大了。在市场好、项目好的时候拿到高额收益，在差环境中需要承担超额责任，这可能是进入有跟投文化的企业后，员工需要做的另一个心理建设。