复盘首批集中供地：多城围堵“马甲战术”，“竞配建”成新趋势

　　编者按：

　　自2月底土地“两集中”新规发布以来，历时4个月，22城首批集中供地圆满收官，这场土地端的狂欢点燃了房企热情，也助推了楼市热度的蹿升。为此，和讯房产梳理了22城土地集中出让数据进行排名，复盘首轮土拍的方方面面。

　　22集中供地城市的拍地规则统计表

　　来源：贝壳研究院

　　集中供地作为调控的手段之一，首次实践仍处于不断探索的阶段，因此在本轮土拍中，各城也在不断调整参拍规则，个性化调控方案令人眼花缭乱。总之，每个城市，都极具自我风格。

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　　实施“双限”措施 限地价是标配

　　整体来看，限地价是标配，22城中，有19个城市采取“限地价”的手段管控市场，13个城市采取“限房价”措施。地价与房价双封顶之后，“竞配建/自持”、“摇号/一次性报价”为主要策略。其中，采取“竞配建/自持”手段的城市占比较高，达到12个，占比达54.5%；“摇号/一次性报价”的城市占比31.8%。

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　　“竞配建”成新趋势

　　此次集中拍地过程中，北京全新出炉了“竞高标准商品住宅建设方案”“一地一策，政策工具箱”等新玩法，这或将是其他城市下一步土拍政策的风向标。无独有偶，随后杭州、南京、西安、成都等城市也出台“竞品质”的相关文件。而所谓的“竞配建”，是指当竞买人报价达到最高限制地价后，竞价转为竞配建保障性住房的建筑面积，报出配建面积最大者为竞得人。

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　　一次性报价规则打破“价高者得”

　　上海、苏州将竞价方式由“举牌竞价”调整为“举牌竞价+一次书面报价”。相比“价高者得”规则，一次报价的优势在于，通过一次报价有效区间，房企们可以提前预判出利润空间。上海等城的“一次性报价”土拍规使本次出让中，从土地区块分布、成交价格、拿地房企等多方面来看相对平衡，没有过冷与过热的情况。

　　业内人士认为，相比于“竞配建/自持”，“摇号/一次性报价”虽然增加了房企拿地的不确定性，却是更能保证房企利润的做法，对房企的地块测算能力尤为考验，能有效实现公平竞争，避免土地成交过于集中在个别房企。而“竞配建/自持”的规则虽然管控了地价，房企竞配建或竞自持时仍然拼的是资金实力，折算成本后实际地价依旧不低，本质上仍然是一种“价高者得”。对房企来说，“竞配建”也会极大增加成本，同时也是对房企的产品力、操盘能力和成本管控能力的极大考验。

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　　多城围堵“马甲战术”

　　此前，为争夺优质地块，同一开发商不惜动用多个“马甲”企业参加土拍，这一现象在热点城市屡见不鲜。如在东莞集中土拍中，一宗总货值22个亿的地，引来500个马甲共2000亿资金奋战，有2家房企甚至动用了100多个马甲......而在本轮集中供地中，这种方式在多个城市遭遇围堵。上海、无锡、合肥、南京等城市发布公告，禁止马甲公司拍地，同一申请人只能进行一次交易申请。

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　　房企在各城自由发挥的空间有多大？

　　22城之下，重庆、武汉与济南的拍地规则较为宽松。尤其是重庆，既没有限地价、限房价，也没有触顶竞自持、竞配建，但重庆规定部分地块竞拍的溢价率若超过50%，企业需在一个半月内缴清全额土地款；武汉则是在多数地块出让公告里标明基础配建、保障房、产业引入等需求，条件较严，定向性明显，对房企的项目运营能力要求高。济南、沈阳、长春等城则采取仅限地价、竞配建宽松的拍地规则。

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　　厦门仍热 因区施策

　　一城一策之外，土拍门槛之高还体现在因区施策，厦门、南京与重庆等城市对不同区域实施差异化拍地规则，旨在合理分配土地资源、降低特定区域市场热度。如厦门岛内市场火热，因此实施“限地价+控房价+竞自持”的拍地规则，岛外则是“限地价+竞自持”。

　　首批集中供地已然落幕，第二批集中供地也将拉开帷幕。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，未来各城市将继续参考有效的政策，试水失败的政策退出市场，但限地价＋住宅价格控制＋竞争建设／竞争自主的模式和调节土地市场热情的基础规则将被广泛采用，未来市场环境相同的城市倾向于采用相似的土拍政策，南北城市的分化越来越明显。