捕捉行业“嬗变”风向 雅居乐商业的资管进阶路径

　　中国商业地产行业踏入下半场，当商企从以往的拼规模、速度，到如今进阶至拼差异化、特色化的新路径，不断更替迭代的商业模式，在创新路上奔跑。

　　穿透表象，洞察未来，商业的本质离不开关键词——“嬗变”。

　　尤其是2020年疫情过后，供给端和需求端的需求改变，加速推进商业重构。当中，善于把握行业升级机遇的领航者，往往懂得以资产管理全局观，打磨更具精细化和专业化的服务运营模式，将成为未来行业发展的趋势风向标。

与行业共嬗变

雅居乐商业驶向新航道

　　后疫情时代，“双循环”新发展格局及“十四五”规划下消费升级的全力推进，不仅推动整个商业地产行业进一步嬗变，也驱使着雅居乐商业集团（以下简称雅居乐商业）与时俱进发展。

　　在近期举办的2021中国购物中心与连锁品牌发展峰会暨展览会上，雅居乐商业作为中国连锁经营协会会员单位，亦是本次峰会十大2021中国领军购物中心企业，与万达、凯德、新城和印力等行业头部企业同台出席并设立展位，向外界展示雅居乐商业新航道的实力风范。

◎雅居乐商业展位合影

　　此次峰会上，雅居乐商业集团副总裁吕芙萍作为重量级嘉宾受邀做关键词分享，深度解读行业的“嬗变”之道，以及雅居乐商业新航道的战略方向。

　　在吕芙萍看来，理解中国购物中心行业的“嬗变”，要从「认知改变」开始。“中国购物中心行业发展已跨过高速增长的十年，随着新增购物中心总量渐趋饱和，挖掘300万亿元的存量市场成为了新蓝海。”

　　基于此，雅居乐商业以终为始，建立资产管理全局思维和视角，专注商业管理与资产管理“双轮驱动”的战略模式和“轻重并举”的发展策略。

◎雅居乐商业集团副总裁吕芙萍作关键词分享

　　认知的改变促使「体系重构」。商业地产开发底层逻辑，已从原来的粗犷型开发，到如今聚焦一体化全周期进行资产赋能。“因此，商业经营者应在满足B、C端需求基础上，着重关注A端资方视角，重构商业地产全周期资产管理体系。”

　　针对嬗变带来的重构，雅居乐商业通过“投、融、设、招、建、管、退”一体化全周期运营管理助力实现“从地产到资产，从资产到资本”的战略构想，成为商业资产全周期运营及资产管理专业服务商。

　　吕芙萍还强调，商业经营应回归商业本质，意识到「消费进阶」的趋势变化。尤其在如今放开三胎、Z世代崛起及银发经济萌芽的的新消费格局下，商业地产应“以人为本，一路向C（Customer）”，围绕消费者需求，进行一系列从产品到场景到数字化的实力进阶。

　　聚焦商业嬗变的进阶路径，雅居乐商业透过企业专业的商业资产管理精细化运营模式，秉承“做一成一”经营理念，采用“一城一策”定制化方式，打造具有雅居乐特色的高竞争力产品线及标杆项目。

建立资管的全局视角

雅居乐商业的进阶法则

　　“嬗变”之风劲吹，增量时代转轨至存量时代，挖掘资产价值成为商企的新命题。资管能力至上，是行业共识。

　　行进的赛道中，不同商企因资产组合的差异和底层资本的不一，在资产管理上呈现出各自独有的特征。

　　以运营带动资产价值兑现，是常规招式之一。相较之下，以资产管理全局思维和视角，透过一体化全周期全产业链服务，实现资产价值持续赋能，则是进阶打法。

　　显然，雅居乐商业是后者的典型代表。

　　由50+城市、200+项目、1000+万㎡管理面积所构成的雅居乐商业版图，背后带来1000+亿管理资产规模，亦披露了雅居乐商业的战略规划，即重仓布局长三角、粤港澳大湾区、海南地区三大重点区域，伺机发展京津冀、中部区域、西南区域三大潜力区域。

　　伴随着商业管理+资产管理“双轮驱动”的战略进阶，雅居乐商业实现了多元产品的细致打磨。在2021中国购物中心与连锁品牌发展峰会暨展览会上，雅居乐商业展示了雅乐系五大产品线及南京雅乐方、上海雅乐颂、无锡雅乐城、成都温江雅乐汇、海口雅乐里、扬州雅乐颂等未来筹开代表性项目。

　　沿袭雅居乐商业双轮驱动的战略方向，亦基于商业嬗变认知与重构的变革，其雅乐系的项目矩阵，展现出雅居乐商业极具竞争力的不动产资管运作能力。

　　提前介入，资管全局思维的前瞻步调

　　步入精细化运营时代，自带资产属性的商业项目早已不是从前的大盘勾地、简单粗暴的开发思维模式。

　　基于这点，雅居乐商业从土地开发阶段便开始提前介入，思考在商业和资管层面给予的支持，以协同集团战略发展。

　　新获粤港澳大湾区都市文商旅标杆，总体量达121万㎡的中山新濠雅乐方，在拿地阶段便建立资管的全局思维模式，前瞻联动商业集团，对地块将要开发的商业项目进行研判、定位、立项。

　　集团赋能，多元战略与资本支持

　　与一般综合体项目的资产考虑不同，文商旅综合体的资本盘面更注重多个业态板块经营联动与价值赋能。

　　中山新濠雅乐方项目聚焦城市文化IP、趣玩商业IP、主题旅游IP三大IP的乘法效应，在建立资管全局思维下，可依靠集团强大的综合实力和资源体系，为资产护航。

　　围绕雅居乐集团“135”同心多元战略，中山新濠雅乐方项目在集团的资本支持下，实现投融资渠道的多元化、产业布局的生态化和经营模式的市场化，加之多元业务已驶入增长快车道，可持续贡献稳定的现金流，能让综合体项目资产做大做强。

　　抢滩地段，兑现未来增长点

　　综合体项目开发周期长，好的地段是资本视角下的先决条件。

　　中山新濠雅乐方从资管战略上前瞻抢滩优势区域，项目坐落粤港澳大湾区中山新城市中心马鞍岛，更是深中通道珠江西岸落脚点，随着区域承接深圳高端产业专业和资源外溢，将为商业带来极大支持，未来将带动更多价值的兑现。

　　定位策划，为资产收入定调

　　背靠集团支持，抢占优势地段，构成了商业项目的先天优势，而项目的规划和定位，将为后续运营定调，也决定了资产的价值走向。

　　购物中心的定位归根结底是客群的定位。中山新濠雅乐方，作为雅居乐商业旗下又一“雅乐方”产品，明确以大湾区旅游客、当地品质家庭及年轻潮人作为核心客群，项目定位以乐园为驱动的都市文商旅标杆，打造大湾区创新型的缤FUN+微度假体验公园，回应这类客群对休闲度假、都市微旅生活的想象和需求。

　　为诠释中山新濠雅乐方的定位，雅居乐商业将为项目规划美食主题街区、潮玩电影乐园、儿童畅玩世界、在地人文剧场、黑科技体验馆、生态沉浸空间、品质感公共艺术、屋顶花园空间等创新内容，未来将引领微度假生活方式和沉浸式体验的商业发展趋势，通过文旅带动消费进阶，从而实现价值和收益提升。

　　显然，随着大资管时代到来，雅居乐商业在项目规划初期即通过资产评估与投资测算，创新探索项目资产管理赋能的内容路径，为项目未来金融价值的提升埋下伏笔，驱动项目实现长效经营发展。

　　存量爆改，资产焕“新”术

　　商业地产“嬗变”下半场，存量项目更新改造渐成主旋律。回归资本属性，则体现在存量资产的盘活，带来相应收益提升，助力实现资产价值的跃进。

　　雅居乐商业在存量项目精细化、精准化改造上，也融入资管逻辑。

　　作为雅居乐商业践行“做一成一”、“一城一策”定制化策略下的全新样本，今年五一火爆开业的花都雅乐城项目，恰好完美诠释了雅居乐商业存量改造的实力。

◎花都雅乐城（实景图）

　　这座17万㎡综合体，历时10年开发，当中国际写字楼、街区商铺、公寓早已投入使用，而作为沉淀已久的购物中心，雅居乐商业以资产管理为出发点，找准了项目所处区域的商业空白点，以全新的产品雅乐城进行改造，成为连接周边住宅、公寓、写字楼、街区等完整商业生态链的关键一环。

　　（点击查看详细信息：独家！雅居乐首个雅乐系商业综合体开业剧透）

　　在雅居乐商业专业设计团队+招商运营团队护航下，项目从规划定位、到招商、再到开业运营不断持续优化，造就大型商业综合体存量资产盘活的绝佳范本。

　　· 斥资近2亿，花都雅乐城从案名焕新到项目主体进行大手笔改造；

　　· 后疫情时期逆风前行，项目举办多场沙龙，一年间实现超95%招商率；

　　· 开业后持续高效的营销活动，聚客效果明显，不仅提高场内经营收入，也连带同步提升综合体项目资产价值。

　　从数据上看，花都雅乐城开业首日便斩获18万客流和800万元销售额；五一黄金周5天时间，带来60万总客流及超2200万元总销售额，以优异成绩展示雅居乐首个雅乐系商业综合体开业的爆发力。

　　（点击查看详细信息： 5天超60万客流！解构花都雅乐城开业即火的操盘逻辑）

　　同时，在2021中国购物中心与连锁品牌发展峰会暨展览会期间举办的金百合嘉年华晚宴上，该项目还凭借赋能空间变幻的匠心设计，获评2021金百合购物中心设计最佳实践案例，可见，雅居乐商业综合实力获得行业高度认可。

◎广州花都雅乐城获评2021金百合购物中心设计最佳实践案例

　　在寸土寸金的商业黄金地段，存量资产的稀缺性决定其价值地位，而进一步盘活资产焕发新机，将有效提升项目及区域的整体效益。

　　位于“中华商业第一街”南京路步行街西北面的雅居乐上海国际广场，雅居乐商业充分利用区位优势，通过资产改造，带来雅乐颂产品的全新升级。

　　雅居乐商业从运营角度发现挖掘项目的收入和盈利能力，对项目外立面、室内空间、主题场景等进行全面升级，从而改善财务指标和提升资产价值。

　　改造之外，上海雅乐颂更联动升级打造的国内首家万豪侯爵酒店，通过多元业务的叠加效应，提升整体经营价值，奠定项目未来的优势市场地位和竞争力。

◎上海雅乐颂（示意图）

“一城一策”定制化打造

雅居乐商业“做一成一”的精准落地

　　立足行业浪潮，从A端资方视角的全局思维，到关注B端商户、C端消费者的进阶需求带来雅乐系产品的精准落地，雅居乐商业也开启了雅乐品牌的阔步打造。

　　未来5年内，雅居乐商业坚持“一城一策”的定制化方式，将持续向市场输出具有雅居乐特色的高竞争力产品线及标杆项目，高度吻合整个行业未来产品细分、优势竞争等新发展方向。

　　· 地处滨湖区太湖新城的无锡雅乐城，雅居乐商业挖掘当地的新中产家庭、白领精英对时尚、美学、社交的消费偏爱，打造无锡首个【美学生活】Young本综合体，通过加载首店、网红、跨界、新潮等品牌及商业内容，引领“高贵不贵”的城市精致生活方式。

◎无锡雅乐城（示意图）

　　· 扬州雅乐颂所处的二城板块，扬州产城融合的城市副中心，坐拥扬州主城最高楼200米城市天际线，其商业内容则聚焦于当地偏向优雅惬意生活的家庭型客群，以首创花园式精致休闲BLOCK打造扬州首个生态式商业，实现精品商业的特色打法。

◎扬州雅乐颂（示意图）

　　按照计划，雅居乐商业年内将完成1个存量项目升级改造，2个精品项目筹开及8个标杆项目的筹备，2个以上轻资产项目外拓等。这些项目，既有精致社区邻里商业的触达，也有占据城市C位社交据点的城市Mall，更涵盖文商旅多元生态。

　　· 计划2021年10月1日开业的腾冲雅乐里，以原乡商业社交中心为定位，通过商业融合当地原乡生活配套及旅游需求，为原乡业主、全国游客提供一站式服务。

◎腾冲雅乐里

　　· 雅居乐继清水湾之后又一度假养身钜作雅居乐西双林语，项目配套打造的傣风国潮文旅风情商业街——西双版纳雅乐里，计划于2021年12月23日开业。

◎西双版纳雅乐里（示意图）

　　· 契合海南着力发展自由贸易港建设的契机，打造品质生活新空间、商务社交新聚场、休闲娱乐新场景的海口雅乐里，也即将迎来开业绽放。

◎海口雅乐里（示意图）

　　当商业地产行业迈入大资管、大运营、大服务时代，雅居乐商业以“双轮驱动”战略作为长效发展的动能，正推动企业在新航道上稳步前行，也让旗下众多雅乐系产品的未来落地加载更多行业期待。

　　如今，跻身头部阵营的雅居乐商业，以极强的竞争力不断加宽自身护城河，未来将驶向行业更深更广的领域。

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