中海失守30%毛利率，“利润王”也涨不动了

作者：宋虹姗

中海地产“三条红线”及拿地销售比情况

8月23日午间，中国海外发展（0688.HK）发布2021上半年业绩。从业绩、财务水平、未来拿地策略看，把“稳健”发挥的很极致 。

2021上半年，中海地产录得收入1078.8亿元，同比上涨21.7%；合约销售额也实现两位数增长，突破两千亿元。

财务水平方面，中海体现了同行难以复制的优势，是头部企业的“稳健派”。可动用资金达1704亿元，保持TOP5排名；同时，“三道红线”指标保持全绿。

根据上半年总拿地价与合约销售额比重计算，企业购地比是24.76%。中海管理层称，40%的购地比约束对公司的影响不大。

稳健之余，一个新变化是：上半年中海平均开工的时间提升了36天，开盘的时间提前了48天。

不过，更快的周转似乎没有提升企业“赚钱速度”。一向以“高利润”标签著称的中海，毛利率、净利润率水平同时录得五年内新低，中海主席颜建国连续几年强调的“毛利率要保持在30%以上”也失约了。2021上半年，公司毛利率指标是28.5%。

连最会赚钱的中海，也出现少见的“利润滑铁卢”， 行业利润率下降已成共识。

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销售稳健增长

在今年3月的“2020全年业绩会”上，中海管理层没有为2021的全年销售业绩设定具体的数字，只提出销售规模在未来5年，每年都要达到两位数增幅的目标。

从2021上半年的销售情况看，中海完成了稳健增长的目标，合约物业销售额达2072亿元，同比增长20.5%。

两位数的销售增速没有跑赢同阵营房企，据中指研究院统计数据，销售额范围在1000-3000亿元阵营房企，在今年上半年的增长率均值是43.9%。和行业均值增速比，中海落下一半。

但中海的财务优势是业内同行难以复制的，中海一直将执行财务稳健视作为企业增长支撑的“信条”。副总裁郭光辉业绩会提出，“财务稳健的房企将在行业洗牌中占据优势地位”。由于杠杆率低，公司实现了价值创造，包括控制成本、降本增效，因此有信心保持一个行业领先的利润率。

目前在手现金远超行业平均情况。报告期末，中海银行结余及现金为人民币1174.3亿元，加上未动用银行授信额度人民币530.6亿元，可动用资金达人民币1704.9亿元。

此外，“三条红线”指标方面，中海继续保持绿档，上半年公司加权平均融资成本3.6%，继续保持行业最低区间。

02

净利润率、毛利率跌至五年新低

值得注意的是，虽然销售、财务、利润数字都处于第一梯队，但是和自身的利润增长比，中海输给了自己。一向被业内视为“利润王”的中海，面临“涨不动”的问题久矣——净利润率、毛利率数字在近几年都处于下降状态。

根据半年报发布数据，中海上半年净利润率是19.3%，企业多年来始终保持25%左右的净利润率被打破，这也是中海近五年首次净利润率跌破20%。

在近几年的业绩会上，中海主席颜建国连续几年强调的“毛利率要保持在30%以上”也失约了。2021上半年，公司毛利率指标是28.5%，同样也是近5年录得指标新低。和2018年毛利率37.79%的“顶峰期”相比，下降近10个百分点。

在外部市场调控、限价、居民购房贷款收紧的情况下，中海在跟外界透露一个信号：行业最会赚钱的房企，难以止住利润下行的现实。

关于利润指标为何一路下降，企业在财报、业绩会上并没有做解释。“增收不增利”的现状在未来如何突破？从业绩会上管理层给出的解决方案来看，是“变”与“不变”：

项目周转速度比去年更快；

拿地布局、稳定增长的策略不变。

在利润增长不断下行时期，中海要用“更快的周转”破解“涨不动”的困局，将拿地后的开工、开盘的时间节点提前。

副主席执行副总裁运营总监兼总建筑师罗亮在业绩会上提出，集团的周转效率是高于同业水平的。“今年上半年我们的平均开工的时间提升了36天，开盘的时间提前了48天，所以相当一部分的项目较近期率先回笼，我们的周转速度也在进一步加快。”

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拿地指标完成不到三成

和快周转节奏不同的是，从上半年拿地情况看，中海地产在两集中供地政策之下拿地风格趋于保守。权益拿地价是人民币458亿元，而今年全年的拿地预算是1650亿元。今年的“拿地KPI”，中海只完成了不到三成。

上半年，中海在北京、天津、广州分别仅增加一块地。“集中供地”阶段，在北京、深圳、广州等主要城市“颗粒无收”，更是被上海土地市场短暂“拉黑”，脱离一直以来依赖的一线城市，中海地产的利润增长能否会止住继续下行趋势，难以预测。

截图来自企业半年报

集中供地政策推出后，多数房企选择合作拿地的方式入股，以此减缓现金压力。但从中海的拿地的权益比重看，偏强势的作风难以融入进目前的多数房企抱团取暖的“拿地共识”。

据财报数据显示，截至2021年6月30日，中国海外发展土地储备为5940万平方米，权益储备4985万平方米，比重高达84%。

独立操盘的优势在开发周期上更可控、并有利于提升团队的运营能力。但中海想突破下行的利润，在下半年需要加快拿地节奏，为高周转提供足够强的动力。

中海管理层称，未来还会坚持在一线城市按投资策略进行布局和相应的投资比重。“一线城市本身是中海一直深耕的，而从回报率看，一线城市的防守性极其强”，因此销售速度和现金流的表现来看是优于二线和强三线的城市。

集中供地政策推出后，企业在一线城市地价和限售价之间的利润空间普遍被压的越来越薄，滨江集团董事长曾对股东回应，“集中供地政策出台后，滨江在拿地后只能保持1%的利润。”

“独立操盘、还能在一线城市保持高利润”， 这种稳健的增长方案，对于房企，几乎都是无法完成的目标。

资本机构似乎曾提醒这种趋于保守的稳健，东北证券曾在今年给出中海风险提示：“销售规模稳健增长，拿地节奏有望加速”。

在房住不炒的大背景下，中海的净利润表现曾被视为行业无法赶超的神话，中海一位高管曾作解释称，中海的卓越来自平凡，在融资、产品定价都有较强的优势。

在和同行赛跑的路上，中海越来越跑不过曾经的自己。2021年，中海想守住这种“卓越的平凡”，需要改变策略了。