9月斥500亿拿地创单月纪录 中海“变了”？

　　9月28日下午，随着龙华民治街道A811-0344地块的落锤，中海满载而归，成功将4宗地块收入囊中，成为深圳第二批集中供地的最大赢家。

　　前两日，中海已在广州、南京两场土拍中大放异彩。当日以127.15亿元的总土地价，一己之力，为深圳场土拍贡献了近三成土地价款后。有人惊呼：“中海变了。”

　　曾经主张谨慎投资的中海真的变了吗？

　　年中业绩会时，颜建国称，中海投资的目标最终还是要看土地市场的竞争情况。“上半年总的来看拿地比预期稍微少了一点点，但是投资纪律重要过拿地本身，不会为买地而买地。”

　　如此看来，“不买贵地”仍是中海的重要的土储战略。

　　只不过，相比首轮，各城市第二批集中供地无论在土地市场本身的政策门槛，还是土拍的激烈程度看，都大有不同。严格的准入门槛下，土地流拍也似乎有卷土重来之势。

　　而在限土地溢价、严控拿地销售比，以及严查土地金来源的大背景下，像中海一样过往经营稳健、现金充裕的一些国企和央企，似乎得以在土地市场大展身手。从已进行的几场土拍中，这样的趋势已愈加明显。

　　一个月近500亿拿地

　　据了解，9月28日当天，深圳共有22宗土地入市，包括光明区5宗、宝安区4宗、南山区2宗、龙华区4宗、龙岗区5宗、坪山区1宗、深汕合作区1宗。

　　总出让面积81.38万平方米，总建筑面积279.92万平方米，总起价422亿元。当中，宝安区1宗地块流拍，21宗地块成功出让，总收金452.97亿元。

　　这当中，中海最终以127.15亿元总价，夺得4宗地块。以一己之力，为这场备受瞩目的土拍贡献了近三成的土地价款。成为深圳土拍中“最靓的仔”。

　　事实上，这位一直以来坚守谨慎投资原则的“三好生”，已在两日前的广州、南京土拍中大放异彩。

　　9月26日，南京开启第二批次土地集中出让，共出让42宗地块，总起价493.75亿元。当天，共有41宗地块成功出让，1宗流拍，总收金508.15亿元。中海以80.3亿元拿下3宗，夺得头筹。

　　而在同日广州第二轮集中供地中，即使流拍率超过50%，中海依然独领风骚。一举豪掷99.01亿元，夺得三幅地块。其中还包括了成交价达63.24亿元的广钢新城地块。

　　把时间线拉得更长，9月10日的天津，中海还斥资85.46亿元拿下三宗地块。统计数据显示，进入9月以来，中海地产已先后在天津、常州、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等地拿下22宗地块，付出总土地价款495亿元。

　　这是什么概念？

　　根据此前披露的半年报，2021年1-6月，中海在内地14个城市合共新增也才20宗。总地价513亿元，权益地价仅458亿元。而即便算上该集团系列公司，其上半年新增土地总地价也仅778.1亿元。

　　也就是说，在9月，中海一个月的拿地块总价，就接近其今年前六个月拿地的总土地款。

　　今年初，中海曾定下土地投资目标，全年新增土地权益投资额预算1650亿元，同比增长25.2%。但在上半年第一轮集中供地中，各地土地出现了明显的溢价，土拍市场较为激烈。

　　如此情况下，中海在1-6月的土拍市场少有所获。据了解，其4-5月甚至仅有寥寥几宗土地入账。这也似乎符合中海一贯谨慎投资的风格。

　　刚过去的年中业绩会上，颜建国也称，中海不买不赚钱的地，投资的目标最终还是要看土地市场的竞争情况，以及各供地城市的新规。但会努力去完成土地投资的预算目标。

　　“中海们”大展身手

　　一个月砸近500亿拿地，中海对市场机会的拿捏似乎很到位。

　　一大背景是，已进行第二轮集中供地的城市，对土拍新规做出了诸多限制。在以往对房企拿地销售比不得超过40%的基础上，各地对房企在拿地资金来源、联合拿地等方面都做出了诸多限制。

　　第二轮集中供地前，深圳六部门就联合发文，严格监控房企土地购置资金来源，违规者禁止一年内参与该市土地竞买。竞拍规则也有多处调整，比如竞拍地块溢价率调整为15%，限全年期自持租赁住房面积，竞拍达到封顶后，通过公开摇号确定竞得人等。

　　广州第二轮土拍，则限制马甲、限溢价率、限配建以及限销售对象。其中，海珠、黄埔、南沙等地块开发销售时，还要求首套住房购房家庭或个人购房总套数占新建商品住房规划总套数的50%。

　　南京则实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，并要求同一竞买人在同一批次报名地块不得超过总量30%，部分地块不接受联合竞买、不得合作开发，后续项目公司股权不得转让等。

　　总体而言，各城市的土拍新规不仅对房企的杠杆和负债有所要求，也加入更多了政府类民生社会属性的功能和需求。这些新规从土地端稳地价、稳房价的同时，也进一步提高了房企在土拍市场的准入门槛。

　　以往财务稳健、现金宽裕的国企或央企，成了第二批集中供地的最大赢家。据了解，深圳本轮的土拍，其成功出让的地块中，17宗由国企或央企拿下，占比超8成。而此前广州、厦门、苏州、济南等城市土拍也基本如此。

　　究其原因，一方面，国企或央企相对民营企业，财务更为健康，负债率低，还有着更大的融资成本优势；另一方面，在房地产逐渐回归居住属性的当下，他们也肩负着维护市场稳定以及兼顾社会民生效益的作用。

　　以中海为例，截至上半年，其资产负债率60.2%；净借贷比率33.8%；银行及其他借贷1487.4亿元，其中一年内到期的借贷452.3亿元，而银行结余及现金为1174.3亿元。三项指标不仅没有触及红线，还远远高于红线标准。

　　不仅如此，该集团上半年的加权平均融资成本仅3.6%，保持在行业的最低区间。

　　远低于同行的负债水平、充裕的现金流，以及较低的融资成本，得以让中海在第二轮集中供地中大展身手。有行业人士指出，土地的公共属性全面彰显，国企、央企拿地的会特别多。未来这个现象会更加明显。

　　伴随着这一大趋势，各城市的土拍似乎也已有所分化。近日的土拍中，除了深圳仍保持较低的流拍率，其他各城市的土地流拍均有所走高。广州在26、27两日的流拍率更达到52%。此外，福州、济南、天津、杭州等地第二轮土地流拍率也均超过30%。