华润置地业绩会直击：都透露了哪些重要信息？

　　8月26日下午，华润置地在线上举办2021年上半年度业绩会。总裁李欣、副主席兼首席运营官张大为、首席战略官谢骥、首席人力资源官吴秉琪、首席财务官郭世清、华润万象生活总裁喻霖康出席会议。

　　据了解，在2021年上半年，华润置地综合营业额为737.4亿元，按年增长63.8%。其中，开发物业营业额为609.3亿元，按年增长69.4%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为82.8亿元，按年增长63.4%。总结算面积514万平方米，2020年同期为293万平方米，按年增长75.6%。

　　不过，华润置地也逃避不了行业的大趋势，其毛利率也有所降低，特别是开发业务毛利率。上半年，华润置地综合毛利率为31.3%，比2020年同期的33.5%有所下降。其中，开发物业毛利率由2020年同期的31.1%下降为27.1%；投资物业（包括酒店经营）毛利率由2020年同期的67.9%上升至69.8%。

　　华润置地管理层对于造成毛利率下滑的原因表述为：“开发（物业）在去年的基础上继续下降，到27%左右，原因主要还是2016、2017、2018年拿的相对比较高地价的项目，在2021、2022年结算。”

　　另一方面，华润置地管理层亦都坦承，毛利率下滑的原因还有本身从调控以来新拿地的项目毛利率相对来说，基本上都是保持在低位。

　　开发毛利率下滑

　　开发业务毛利率还要继续下滑已经成为华润置地既定的事实。

　　数据显示，在上半年，华润置地以总地价915.2亿元（权益地价742.9亿元）增持了33宗地，新增土地总计容建筑面积达838万平方米。对比起2020年同期的总地价588.8亿元（权益地价387.9亿元），30宗土地储备，495.1万平方米的新增总计容建筑面积，投入力度颇大。

　　按照市传“三道红线”监管企业拿地销售比不能超过40%的指标来看，华润置地上半年妥妥的超过了这一标准。其上半年实现签约额1648亿元，换算过来，其上半年拿地销售比达到55.53%，以权益地价计算，亦有45.08%。

　　值得注意的是，上半年，华润置地还拿下了不少贵价地，市场不免担心，这是否会加快开发业务盈利能力的下滑？

　　据观点地产新媒体不完全统计，华润置地在上半年创下了不少地王项目。其中5月24日21.98亿元拿下哈尔滨南岗区地块，成为哈尔滨新地王；5月8日，杭州集中供地以111.6亿元夺总价地王；4月27日夺广州白云金沙洲地块，成为单价地王；4月9日64.5亿元夺佛山陈村地块成为佛山新地王；2月4日15.32亿夺无锡单价地王……

　　同时，亦拿了不少高溢价地块，譬如4月9日以22.51亿元、溢价率226%拿下西安西咸新区沣西新城一块商住用地，1月8日以11.27亿元、121.85%的溢价率竞得江苏徐州惠民小区东C地块……

　　毫无疑问，按照正常的逻辑关系，高地价势必会侵吞项目，而华润置地上半年却高歌猛进，未来毛利率有所降低似乎是必然结果。

　　有投资者告诉观点地产新媒体，华润置地管理层坦承：“全年毛利率会稍微有点下降。我们判断，毛利率应该是L型，触底之后未来持续一段时间，不管是新获取的项目或是以前存量项目，毛利率应该在20%左右。”

　　不过，李欣在发布会上却还是表达对获项目的满意，“上半年获取土地质量是非常不错的。一方面，住宅占比达到85%，另一方面，在一二线城市占比在85%左右。”

　　李欣指出，在上半年华润置地所获取的项目中，可售性物业利润率在11.5%。“这个指标也能看出拿地质量比较高。”对比来看，这个指标只是略高于华润置地的回报底线。也就是华润置地在股东会上所透露的，住宅开发业务上还是坚持10%以上净利润的回报底线。

　　此外，李欣指出，上半年拿地还侧重于核心物业，其中包括郑州、长沙、杭州、无锡、沈阳、南京等6个TOD综合体项目。“这是基于华润置地的战略性投资设想，上半年执行得非常到位。”

　　但到了下半年，土地集中供应的玩法有所改变，华润置地将如何应对？对此李欣表示，下半年整体有稳地价的大政策趋势，按中央的导向，各地地价有相对下沉的趋势。而于华润置地自身，将秉承量入为出原则，确保合理回报。

　　“华润置地在今年下半年，仍然会坚定的保持这样的投资定力，秉承这样的几个原则，谨慎看待土地市场，在这样的战略指导下获取毛利高，符合发展需要的土地资源。”李欣称。

　　规模换利润

　　事实上，由于上半年加快了扩张速度，华润置地净负债率由29.5%上升到了37.4%。但相比于同行，这仍处于比较低的水平。

　　这背后其实是体现华润置地以收入规模换利润规模的逻辑。有另一位投资者转述郭世清的表述称：“预期未来综合毛利率能有25%左右的水平，可能长期来看一定在25%以上，这个是很可观的。”

　　在该投资者的表述中，华润置地今年2000亿元的营收，如果每年还有10%增长，增长到3000亿元的时候还有25%的毛利率，那毛利可能就750多亿元。如果有700多亿元毛利润的情况下，净利润的规模还是不小的。

　　简而言之，保证一定的盈利能力，然后做大收入规模，就能保证利润的不断增长。华润置地预期到“十四五”规划末，持有物业能有300亿元以上的租金收入。“今年有疫情影响，未来年份好的话，实现的概率是非常大的。”

　　但在开发业务方面，华润置地管理层反而表达出一丝担忧。投资者表示，如果按照目前的变化，公开市场去买地，“十四五”期间实现营业收入和核心净利润增长仍存在困难。“但复合增长率15%左右，结合市场资源和条件，还有财务资源，未来还有很大机会。”

　　“在2021年，最近几个月机会已经很明显，包括收并购，混改，还有多元化拿地。”投资者认为，华润置地仍认为大概率能实现“十四五”的目标。

　　李欣也强调了多元化渠道获取土地这一战略举措，“市场上出现了很多投资收并购机会”。其透露，目前华润置地已经在接触几十个收并购可能性项目。“虽然预计可能最终能够获取的收并购项目可能也就个位数。”

　　“综合来讲，在多元化拿地方面，华润置地在城市更新，在TOD，收并购，整体来说获取的土地资源有40%的货值和地价是来源于多元化拿地的渠道。”谢骥补充道。

　　其中在城市更新方面，谢骥介绍，华润置地目前在跟进的项目有42个，重点跟进的有17个，开发面积超过2500平方米，权益面积600万平方米，权益货值有21000亿元，预计未来一年大概有约130亿的货值可以转化为土储，未来3年应该有50%转化为土储，货值是1100亿。

　　他同时指出，TOD项目也是华润置地重点布局业态，也是公司作为城市综合投资开发运营商的核心竞争能力。“今年上半年，我们重点布局的综合体，包括郑州，长沙，沈阳，南京这几个项目都是TOD项目，这些项目无论从短期的利润回报还是从长期的利润回报都很优异，都会带来长期的稳定收益。”

　　此外，华润置地管理层亦表达出一些未来提高收益的举措，譬如在销售费用和管理费用的管控上。可以看到的是，华润置地在2021年上半年，管理费用比去年同期增加了39%，销售费用增加了35.7%，但签约同比增加了48.7%，对比以前有一定下降。

　　但华润置地管理层表示，“不管在住宅的成本的管理上，还是在综合体的成本的管理上，华润置地也跟其他同行也做过一些对标，我们认为还有很大的潜力可以挖。”

　　“华润置地管理层会不遗余力的通过两点，一个是做好投资，一个是加强内部的管控和效率的提升，提质增效，希望能够通过持续的做好，进而提升公司的回报水平。”李欣如是称。

　　以下为华润置地2021年中期业绩发布会现场实录：

　　现场提问：拿地方面，上半年首轮集中供地，，公司拿地的利润点如何？在限地价、摇号的背景下，公司应对新的拿地规则？

　　李欣：华润置地在上半年获取的土地质量是非常不错的，体现在几个方面：第一、住宅占比占到85%，第二、在一二线城市占比在85%左右。

　　关于拿地的利润率水平，我们的可售性物业利润率在11.5%，这个指标也能看出我们的拿地质量比较高。另外，我们在上半年拿地侧重于核心的物业，其中包括了郑州、长沙、杭州、无锡、沈阳、南京等6个优质的TOD综合体项目，这是基于华润置地的战略性投资，在今年上半年执行的非常到位，获取的土地非常优质。

　　基于下半年国家稳地价的政策大趋势下，我们预见到，土地在地价方面会有相对下沉的趋势。但是华润置地依旧秉承几个原则：第一是量入为出；第二是确保合理回报；第三是保证华润置地非常稳健的财务结构。华润置地在今年下半年，仍然会坚定的保持这样的投资定理，秉承这几个原则，谨慎的去看待土地市场。

　　现场提问：上半年多地银行分别按揭贷款，对华润置地有那些影响？下半年会不会有抢售计划？

　　郭世清：有关按揭贷款的问题，整体来说，华润置地相对有优势，因为我们和大银行合作比较多，关系比较紧密，我们跟银行的合作还是全方位合作。

　　另外，华润置地财务相对比较稳健，银行从风险控制角度也愿意给我们稳定的额度，从这个方面来讲，上半年受影响不是很大，我们预判下半年会稍微紧张一点，目前还是总对总沟通。

　　从回款率来看，我们上半年的回款率是90%。

　　现场提问：今年中小房企遭遇了资金链的问题，华润置地是否会收购这类房企的部分项目？如果有的话，会不会投资要求更加谨慎？

　　李欣：市场上确实出现了很多的投资、收并购的机会。另外，华润置地也始终把多元化渠道获取土地作为公司非常重要的战略引领之一。

　　面对这样的市场环境，华润置地采用的策略应该是广泛接触，但是谨慎获取。我们认为，现在各种收并购的机会看起来很多，但是每个收并购项目，无论是项目端。还是资产包端，还是公司端，都有这样那样的问题，或者是风险，

　　华润置地一直秉承的理念是充分的识别风险，并且在并购过程中充分的创造价值，所以谨慎看待。目前，我们也接触了几十个有收并购可能性的项目，但我们预计最终能够获取的收并购项目可能也就是个位数。

　　现场提问：近两年华润置地是否有分拆其他业务板块上市的计划？

　　李欣：华润置地“十四五”的战略规划是3+1一体化的业务模式，具体来讲就是三个主航道业务和轻资产管理业务，加上一个生态圈，这个业务组合主要是支撑“十四五”的发展定位。

　　四个业务航道，成立的初衷还是要完善和补充城市投资开发运营商的定位，业务航道的补充，是希望通过产业的运营和服务，能够把轻资产管理做起来，同时能够带动华润置地开发销售主营业务开发获取儿。

　　我们计划或者努力希望把这个品牌做的越来越好，越来越大，可能存在分拆上市的可能性，但是不能说时间，毕竟很多还处于培育和孵化的过程。

　　现场提问：公司上半年的毛利率微降至31.3%，另外，我们看到投资性物业毛利有所上升，开发物业板块有下降，具体到物业开发版块的情况是什么样的？

　　郭世清：们主要业务里面，一个是投资物业业务，一个是物业开发业务，第三个是轻资产运营。

　　投资业务和轻资产运营这两个业务的毛利率都在上升，投资业务上升2%，但物业开发在去年的基础上继续下降，到27%左右，这个原因主要还是前几年在2016、2017、2018年拿的相对比较高地价的项目，在2021、2022年结算。还有本身从调控以来新拿地的项目毛利率相对来说，基本上都是保持在低位，大致原因是这样。

　　现场提问：公司期内的整体利率有增长19.3%，对比起来，少数股东权益应该是增长了17%，公司利润率增长了15.4%，未来在股东权益这块怎么考量？

　　郭世清：两个方面的原因，一方面，我们去年有了一些少数股东债转股，本身权益在几年，权益比稍微有点降低。另外华润万象生活上市，形成少数股东相对有一些侵蚀，目前为止，不管是投资合作拿地，还是华润万象生活上完市以后，基本说稳定下来，未来少数股东权益不会增加了，这个是从去年12%涨到19%，是有点增幅，后面会稳定下来。

　　现场提问：公在TOD项目、城市更新项目在上半年取得的进展和突破是怎么样的额？针对这两个板块，全年有没有具体的目标的业绩指引？

　　谢骥：TOD项目是华润置地重点布局业态，也是华润置地作为城市综合投资开发运营商的核心竞争能力。

　　今年上半年，我们重点布局的综合体，包括郑州，长沙，沈阳，南京这几个项目都是TOD项目，这些项目无论从短期的利润回报还是从长期的利润回报都很优异，都会带来长期的稳定收益。

　　在城市更新方面，公司目前在跟进的项目有42个，重点跟进的有17个，面积有2千多万平米，权益货值有2100亿，预计未来一年大概有约130亿的货值可以转化为土储，未来3年应该有50%转化为土储。

　　目前最新的进展情况，上半年有两个项目确认为前期服务商，一个项目确认实施主体身份，并且预计3-4个项目开始贡献土储。

　　综合来讲，在多元化拿地方面，无论是城市更新、TOD项目，包括收并购，华润置地有40%的土地货值是来源于多元化拿地的渠道，未来华润置地也会一方面坚持战略导向，合理回报，量入为出，另一方面也需要坚持和进一步加强多元化拿地，各方面的拿地举措。