房企物业敲锣声，消失了94天

作者/范慧茹

物企上市的热潮似乎正在慢慢消退。新递表的少，而已递表的物企也各有各的“波折”。

近日，京城佳业通过了港交所的聆讯，在曾是“同道中人”的阳光智博、富力物业相继放弃单独上市后，这则消息受到的关注也就更多些。近两个月，物企上市“出的多，进的少”，早于京城佳业递表的几家物企正濒临招股书失效的境地，还有2家物企招股书已经失效。

其中，东原仁知服务在月底失效的名单之列，不过母公司迪马股份(600565.SH)已“抢先”公布了其赴港上市获中国证监会批复的消息。10月15日，迪马股份称东原仁知服务发行境外上市外资股获中国证监会核准。

不同于去年“一致”的赴港上市目标，在今年奔赴港交所的物企中，有人临阵返航终止上市、有人潜伏香港公司多年无疾而终、有人屡败屡战多次递表，而物企平均过会时间也有所拉长，物管资本市场正暗影叠生。

21家上市排队中

今年上半年，大批中小型物企密集递表将赴港上市热推向高潮，仅上半年递表物企就达21家，超过2020全年17家上市物企数量。

到了下半年，物企上市的步伐明显放缓，7月初至今递表的仅有鲁商服务、苏新生活服务、金茂物业，以及瑞安新天地4家物企。

随着百强房企旗下物业的陆续上市，递表的物企少有上亿管理规模阵容，不仅如此，蚊型物企递表增多，以最新9月份递表的商管类物企瑞安新天地为例，其截至去年底的在管面积不足200万平米。

据乐居财经统计，截至目前共有25家物企赴港IPO，其中新力服务和天誉智联服务招股书已经分别于9月初和9月底失效。

在失效时，新力物业曾表示，申请资料失效不会影响公司的现有计划，待更新好材料后会及时重新递交。不过近日新力物业频频传出在接触潜在买家的消息，涉及对象包括龙湖物业与金科服务。截至目前天誉智联服务也尚未重新向港交所递表。

有些虽未进入失效名单，但却半路心生“退意”，主动放弃上市。富力物业、阳光智博服务都选择“全身而退”，一个“卖身”碧桂园服务，直接上了物业股的船；一个“换股”万物云，兑了一张等待启航的船票。

目前尚有21家物企在港交所门口排队，其中禹佳生活服务、世纪金源服务和中南服务已经是二次递表的物企。

近几月，物企在港交所的上市风口似乎被收拢不少。自7月16日康桥悦生活（02205.HK）上市后，已经有3个月没有物企在港交所敲锣。

此外，海悦生活、明宇商服、中梁百悦智佳3家物企若不能在10月份内通过聆讯，首次递表的申请材料也将面临届满“失效”。

3家招股书将失效

目前，位列即将失效名单的海悦生活、中梁百悦智佳均属于腰部物企，在管面积仅2000多万方，明宇商服更是不足300万方。

资本市场的考验，除了规模以外，看重的则是企业多方位的运营能力。管规模不占优势的海悦生活、中梁百悦智佳以及明宇商服能否在过会期限将至之际实现鲤鱼跳龙门？

回顾三者的业绩情况，在规模之外，亦存在着其他的局限性。作为伴随海伦堡地产的发展应运而生的海伦堡物业，其绝大部分在管面积是由海伦堡中国集团及其关联方贡献所得，截至2020年末，海悦生活签约总建筑面积约为4230万平方米，在管面积2430万平方米。

其中，2018年、2019年均来自于海伦堡，2020年仅增加了一个独立第三方签约项目，签约面积为8.3万平方米。此外，2020年，该第三方签约项目还未产生收益。

前后脚递表的中梁百悦智佳也未能摆脱对关联方的依赖。招股书显示，2020年，中梁百悦智佳79.9%的物业管理服务收益、74.9%的在管面积都来自于中梁控股集团及其合营、联营公司或其他关联方开发的项目。

据统计，2020年上市物企第三方在管面积占比平均值为51.8%，中梁百悦智佳已远超这一平均值。与此同时，其毛利率在近三年也在持续下滑，2018-2020年分别为33.6%、30.8%和28.4%。

与两个腰部物企相比，明宇商服以290万平米的在管规模冲击港交所，显得有些捉襟见肘。受制于在管面积小规模的限制，明宇商服务各维度营收不出意外的在目前已上市的物企中处于垫底位置。

2018年-2020年度间，明宇商服实现收益约8390万元、8860万元和1.05亿元，同期，年内溢利为1720万元、1730万元、3150万元。

眼下，随着港交所对上市盈利门槛欲作出提高的要求，踩线递表的明宇商服若未能如期过会，上市进程或将被搁置。

7家递表物企“踩线”

根据今年5月20日，港交所对上市门槛所作出的调整，将主板上市的年度溢利门槛上调60%，也就是说，最后一个财政年度的股东应占盈利不低于3500万港元（约2896万元），三年累计盈利不低于8000万港元（约6618万元），该标准将于2022年1月1日起生效。

细看不久前通过聆讯的京城佳业的业绩，2018年-2020年营收分别为9.18亿元、10.45亿元、10.9亿；年内盈利分别为4138万元、5112万元、6876万元。2021年前5个月的营收为4.78亿元，期内利润为5004万元。

盈利表现在港交所明年将实施的标准之内，但与同行比起来，净利率、毛利率均处在低位。2018-2020年京城佳业净利率分别为4.5%、4.9%、6.3%，毛利率则分别为20.8%、19.8%、20.8%。而在2020年港交所40家上市物企的净利率为14.23%，京城佳业远低于均值水平。

如果按照2020年百强物企的平均在管面积4878.72万平方米和平均净利润1.05亿元来计算，百强物企1万方在管面积净利润即2.15万元。粗略计算，若物企达到3500万港元的净利润上市标准，其在管规模要在1345万平方米以上。

截至2021年5月31日，京城佳业的在管面积为30.5百万平方米。其中，位于京津冀地区的在管面积为27.3百万平方米，占在管总面积的约89.4%。

这也意味着中小物企冲击资本市场的机会越来越少。截止目前，已递表等待上市的21物企中，在管面积小于1345万平方米的有7家，分别是明宇商服、德商产投服务、众安服务、润华物业、融汇悦生活、苏高新生活服务、瑞安新天地。

换言之，今年或是这些蚊型物企上市的最后窗口期，嘉和家业物业服务研究院院长唐卓曾分析称，因为物业企业属于劳动密集型产业，而不是资金密集型，要瞬间涨60%的利润非常难。

在唐卓看来，“上调盈利规定一定会对明年物企上市起到很大的暂缓作用。”他认为，上半年是物业企交表的黄金窗口期，若错过，或只能寻求在香港创业板的IPO，甚至推迟或无法上市。