真假“白衣骑士”合生创展：400亿底气与多元布局

地产“雷声”越来越响，在各家房企的钱袋子越来越紧之时，一家“隐形富豪”手持大笔现金，在资本市场寻找“猎物”。

自收购恒大物业的相关消息传出后 ，一向低调的合生创展近期频繁出现在大众视野。

11月3日，有消息传出中国奥园拟将其物业管理子公司奥园健康55%股权出售予合生创展，此举主要是为了缓解自身的流动性压力。与此同时，还有合生创展将收购雅生活的消息传出。

一天后，合生创展方面公开表示，有关“合生创展有兴趣收购雅居乐的物业管理部门雅生活及有意收购奥园健康”等传言不属实。

即便如此，这波收购传闻也提升了一波奥园健康的股价。11月4日早间，奥园健康高开，股价最高涨至4.04港元，盘中涨幅达8.6%。

于2019年3月上市的奥园健康，目前在管的收费建筑面积约4430万平米，合约面积约8400万平方米。2021年上半年，奥园健康营收10.04亿元，同比增长83%。在物业行业中，算是一个优质标的。

据悉，在合生创展之外，奥园健康还接触了碧桂园、世茂、龙湖智慧服务等潜在买家。

400亿的底气

作为“华南五虎”之一的合生创展，是国内年销售额最早突破百亿的房企之一。

去年1月，合生创展二代朱桔榕走向台前，接任朱孟依担任董事会主席一职。自此之后，合生创展将发展重心转向了投资领域，将股权投资业务纳入主业，投资方向主要聚焦高科技、医疗健康、新消费、物流及供应链，投资公司也基本是分红稳健的“蓝筹股”。

据了解，合生创展相继在二级市场上购入了中国平安、汇丰控股、中国移动通信集团、平安好医生和小米等公司的股票。2020年，合生创展录得收入343.71亿港元，其中，股权投资部分的贡献达80.3亿港元。

今年上半年，合生创展的营业额为160.74亿港元，较去年同期增长约49.71%；归母净利润56.32亿港元，同比增长10.39%。

业绩提升背后，离不开投资收益的支撑。目前，合生创展共有五大业务，分别为地产、商业、基建、物管、投资，据半年报，这几大业务板块在上半年贡献的收入分别为64.83亿港元、20.26亿港元、11.56亿港元、15.94亿港元和50.07亿港元，投资获得的收益已经逼近房地产业务。

合生创展的金融属性越发明显，好处显而易见，其现金流更加灵活并相对充裕。在多家房企忙着筹钱偿债、徘徊于债务违约边缘的时候，合生创展显得从容许多。此时的它正用敏锐的嗅觉搜寻猎物，毕竟“捡漏”的机会可遇不可求。

截至今年上半年末，合生创展的“三道红线”全绿，剔除预收款后的资产负债率为63%，净负债率为66%，现金短债比为1.45，三个指标均远离“红线”阈值。现金及存款达到428.55亿港元，同期面临的短债为297.24亿港元。

与一般房企实行高周转的开发模式不同，合生创展稳而慢。截至上半年末，合生创展的土地储备约3048万平方米，75%都集中在北上广深等地产板块一线城市。去年全年，合生创展合约销售面积约162.7万平方米。若按照这样的开发速度，合生创展的现有土储可销售18年以上。

在行业普遍降温之际，合生创展的销售业绩逆势上涨。今年前10个月，合约销售达到346亿，同比增长42%。

多元布局的重心

不可否认，物业仍然是一块“香饽饽”，当地产公司出现流动性危机时，除了卖项目股权获得现金流入，出售物业成为了很多房企的第一选择。

一个月的时间内，合生创展接连与恒大、奥园健康和雅生活三家物业公司传出“绯闻”，虽暂时都未达成，但从侧面也显示出，合生创展正在加大对物业的布局，这也是其多元化布局中的重要一环。

合生创展旗下的物业品牌为合生活科技集团（以下简称“合生活”），区别于一般物业公司采用“服务”、“物业”等字眼，更凸显出了其科技属性，合生活以物业管理切入点，为业主提供线上线下互相结合的社区服务，实现了小区服务、运营及管理的智能创新。去年12月，合生活总裁夏冠明就表示，合生活上市准备已在路上。

上半年，合生活录得总收入15.94亿港元，同比增长78%；利润约为5.07亿港元，同比大幅增长225%。其中，小区科技收入占比高，月活率及复购率分别达65%及68%，客户转换率更高达74%，处于行业领先水平。

截至2021年6月30日，合生活已服务超30座城市，超200个项目，经营管理面积过1亿平方米，自主开发的合生活APP用户量达150万。若进一步收购优质物业，管理面积和用户基数增加，合生活的物业布局将会迅速扩大。

在物业之外，合生创展的商业板块目前已发展轻、重两大管理平台，逐渐形成商业不动产和合商科技板块双平台业务，为全产业链的创新运营商及管理商。

不动产业务方面，合生创展的不动产持有业务包括投资性物业、酒店资产、餐饮业务三方面。上半年，不动产业务的租赁收入持续贡献现金流，录得约19.25亿港元总营业收入，同比增长37%。