由上海天空万科广场，看到TOD商业的多重想象力！

自上世纪90年代涩谷拉开TOD开发序幕后，“轨道+物业”的发展模式，开始成为业内普遍关注的课题。中国内地大城市经历高速发展后，为解决拥堵等问题，同样投入了TOD大潮。

据赢商大数据对国内TOD项目不完全统计，自2009年起，便有零星企业开始布局TOD项目；2016年起随着政策制度的不断完善，TOD项目开始规模化布局；到了2019年，国内开始迈入TOD密集建设期，高潮一波接一波。

国内TOD抢地大戏越演越烈之际，未来城市发展也对TOD项目开发商的自持与运营能力提出更高要求。

10月28日，“构建未来想象——2021 TOD商业发展论坛暨天空之城商业案名发布会”于上海虹桥万科中心成功举办。现场，万科（上海）商用置业有限公司（以下简称：万科（上海）商置）首席合伙人、董事总经理严为与嘉宾共同探讨了TOD商业的发展与未来，也让人们对于上海万科天空之城商业如何打造TOD商业范本有了清晰认知。

TOD商业，“微型城市”的生长力中心

TOD商业，是商业地产中有着截然不同开发模式的产品，其主流开发模式仍以房企与轨交集团合作为主。

近年来，伴随着城镇化进程加快，城市新兴版块崛起等大型城市多中心发展格局下，TOD综合体的重要性愈加凸显。基于此，入局者不断增加，有全国布局者，亦有区域深耕者，为城市商业带来全新活力。如：有些企业坚持深耕一二线高能级城市及大城市周边的卫星城，并依托于自身特有的城市地图研究体系，进行网格化投资布局；有些则将目光集中于大湾区。

据赢商网不完全统计，2020年内地已有20多家房企在布局TOD项目。

引人深思的是，资金实力、开发经验、运营能力等多重考验下，TOD商业能够结合自身优势，摸索出怎样一条道路。

万科（上海）商置首席合伙人、董事总经理严为表示，TOD商业自带住宅、办公、公寓及其他配套，使其在客流方面具备一些天然的流量。在定位上，TOD商业超越了传统商业的属地定位，辐射范围更广，需借助TOD的整体优势，为区域提供全新的商业消费与社交、文化空间，具备成为区域消费中心、社交中心、文化中心的先天优势。同时，TOD商业需要以大运营思路，打通各个业态界面，形成一个年轻版、微缩版城市的生长力中心。

对此，ULI城市土地学会的中国大陆执行委员孙乃飞持类似观点。他认为，TOD综合体是生长于城市轨道交通上的具有生命力的微型城市，对高强度、高密度的城市建设具有引导作用。TOD商业则依托于TOD综合体强大的交通网，打造承载健康生活方式的消费与社交中心，且能反哺TOD，构建强大的城市生活“聚能环”。

上海天空万科广场案名发布，打造TOD商业样本

上海万科天空之城无疑是颇具代表性的TOD综合体案例。

作为上海万科联合申通资产开发的首个TOD模式多元业态综合体项目，上海天空之城融合了10万㎡集合商业、10万㎡办公、35万㎡住宅和青年公寓、公共绿地、教育等多元复合业态，整体面积高达80万㎡。其商业部分与轨交17号线徐盈路地铁站无缝链接，打造了众多特色消费场景，满足多层次的人群消费需求。

发布会上，上海万科天空之城商业的案名——上海天空万科广场正式揭晓，其品牌视觉标识在延续万科广场“大风车”的形状上，采用更富质感的金色为其视觉效果，展现出项目作为城市级TOD商业的定位“优你而建”，以更优的商业场景和服务品质，陪伴消费者共生长，打造元气生长力中心。

上海万科天空之城项目合伙人于佳兴表示，未来，上海天空万科广场将率先通过五大生活价值体系（万科TOD服务全场景地图：通过多模式交通枢纽、消费办公中心、大城市活力生活、绿色健康空间、城市服务OS在内五大TOD生活价值体系及衍生出的74个TOD服务场景），打造全维度TOD运营服务，指导全新生活方式与城市生活运营管理。

“作为万科（上海）商置的重点操盘项目，上海天空万科广场不仅肩负着西上海城市商业消费发展的重任，亦打造长三角具有超级引力磁场的TOD商业实践样本。”上海天空万科广场项目合伙人谢傲凡坚定道。

借力TOD，上海天空万科广场打造复合商业场景

房企开发TOD商业，除了需要与轨道交通多维结合，对于业态筹划同样有着高要求，需要将空间、业态与不同消费群体匹配，最大化项目辐射力。

坐落于虹桥国际商务区的天空万科广场，毗邻国家会展中心，拥有轨道、高速、高架、高铁、国际机场等360度高效立体交通方式，为项目源源不断地输送客流。与此同时，得益于TOD综合体的整体设计，上海天空万科广场与TOD综合体里住宅、办公、商用等多业态之间有着便捷、高效的空间连接与互动，具备天生自带流量的超前规划。可以说，从规划之初，上海天空万科广场便承载着一个区域乃至一个新城对于理想之城的向往。

基于此，上海天空万科广场围绕“新城市TOD商业，元气生长力中心”而建，全方位打造消费与社交中心。落实到实践中，项目在绿色低碳、智慧科技、人文交互等方面发力，打造高粘性复合商业场景。

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绿色低碳：联合辰山植物园，构建可持续生态场景

高品质的绿色公共空间，能够极大增强地区的魅力与价值。基于此，越来越多的商业项目倾向于打造屋顶花园、公共露台等绿色公共空间，增加顾客到来频次与粘性。自然与商业的交融，同样能够赋予TOD商业可持续体验绿色社交新场景。

作为第一个典型TOD微缩城市，上海天空万科广场积极探索绿色低碳运营，除了整体景观规划突出绿色、环保（商业公共绿地近4万平方米，室内外均有绿化景观，并将垂直农场搬进商业中心，提供绿色友好的陪伴空间），还极为重视绿色低碳生活的科普，在不同空间、选取不同专类园、突出植物的科普性及植物种群的丰富性。

发布会现场，上海天空万科广场与辰山植物园签约，落地全国首个商业综合体内的跨界合作项目“辰山植导站”，并在商场消费者、场内商户、住区居民、办公楼白领、交通通勤者、城市服务者之中倡导和发起全面立体的绿色行动。

未来，上海天空万科广场还将出现以植物为IP蓝本打造的限时快闪店。出品包括但不限于服装、书签、明信片、冰箱贴、护肤品等多元文化汇集的互动阵地，主打自然、绿色、环保，构建人与自然和谐共生的多元场景。

智慧科技：签约阿里云，实现智慧化场景运营

打造智慧场景，是当下商业体做出差异化的重要举措之一。TOD商业同样需要从智慧生活出发，通过数字化赋能，打造区别于传统商业的特色运营。

此前，上海天空万科广场曾公布与周边居民共创智慧运动场景，通过智能化淋浴房、用户会员化体系等，与消费者建立情感共鸣。

此次发布会上，上海天空万科广场签约阿里云，再度表明了智慧化运营的决心。据悉，签约后上海天空万科广场将借助阿里在云计算、大数据、人工智能、智慧物联网AIOT、AR/VR等基础设施领域的优势，打造全域智慧化建设以及统一的数字化运营。

阿里达摩院XR实验室-空间智能资深总监许仲伦表示，围绕上海天空万科广场“新城市TOD商业，元气生长力中心”的定位，双方合作将以人为核心，以TOD商业为切入点，满足智慧化商业运营场景核心课题。阿里将结合集团生态在大数据、人工智能、物联网、数字化营销等领域，全面助力上海万科天空广场在智慧化综合体中实现便捷、智能、交互、绿色的智慧化场景运营。

​人文交互：引进众多首店，打造潮流社交目的地

在对目标客群调研后，及TOD商业的打造思路下，上海天空万科广场以“元气生长力中心”为定位，以垂直空间建立消费分层业态，打破常规的空间探索，并引入诸多区域首店，概念店、升级店，强化“新城市社交目的地”的属性。

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目前，上海天空万科广场已经完成主力店签约及70％以上的品牌招商工作，引入了升级版、旗舰版、定制版、区域首店等具备明显特色、自带流量、多元业态功能的特色品牌。

主力租户中，引入了高品质影院品牌CGV、室内亲子乐园NEOBIO奈尔宝、阿里巴巴旗下新零售品牌盒马鲜生，及将会拥有12米挑高空间打造集蹦床、攀岩、滑雪等多种室内运动娱乐项目为一体的弹力猩球超级运动中心等区域首店品牌。

零售品牌方面，基于天空跑道、城市会客厅、智慧化球场等多场景氛围营造，项目引进了2021东奥会国家队水上赛服设计方Particle Fever粒子狂热（将定期举办社群活动）；风靡亚洲的街头生活运动品牌MLB；日本品质生活方式代表品牌MUJI；日本知名快时尚品牌Uniqlo；满足人居消费需求的家具品牌NITORI，及集手机、智能家居、新能源车为一体HUAWEI msc店。值得一提的是，新能源车头部品牌之一蔚来也将带来西虹桥首店NIO HOUSE体验中心。

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餐饮方面，上海天空万科广场通过引进Baker&Spice、sunflour、Peet’s coffee、Seesaw Coffee、LeLecha、Uncle No Name等区域首店，及规划引入的时髦小酒馆等餐饮业态，提升青浦新城西虹桥消费能级，为客群提供更丰富的生活方式及社交目的地的选择。

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众多首店、旗舰店、特色店的入驻，无疑为上海天空万科广场增强了社交与生活的氛围感，加上运营区的开放设计，弱化了“边界感”，能够实现不同店铺消费者互动与交流，从而营造“内容沉浸式消费场景”。

可以预见的是，CGV影院、威尔仕W Fitness等主力店，能够增强消费者与上海天空万科广场的互动频次；弹力猩球超级运动中心、奈尔宝家庭中心、金宝贝、子曰书院及涂来涂去等早教、素质教育品类品牌，则为上海天空万科广场增加亲子家庭娱乐氛围与消费者黏性。

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此外，上海天空万科广场以人为本，随客户需求定制了无性别家庭卫生间、育婴中心个性化场景，并以多元业态交融多元文化，引入顶级文化、艺术资源，构建具有创造力的社交空间和富有生长力的商业生态，为新城未来注入全新的活力。

结语：

站在“大虹桥”与青浦“新城市”双轮发展驱动交汇点上，上海天空万科广场以精准定位、复合空间及人文关怀，展现了TOD商业的魅力所在。在绿色低碳、智慧科技、业态混合、集约发展下，项目离“新城市TOD商业，元气生长力中心”更近一步。

这一切，离不开其操盘手万科（上海）商置的运筹帷幄。

据了解，万科（上海）商置通过运营管理大型商办综合体项目，充分发掘和塑造城市空间价值，构建城市发展共同体，赋能城市新生。

目前，万科（上海）商置覆盖13大重点片区，在上海、杭州两地运营24个商用项目，涉及TOD大型城市综合体、购物中心、标准办公、产业园等多种业态，运营总面积超200万平方米，商业运营总面积达30万平方米以上。

（以上图片来源于上海天空万科广场）