从海航、恒大到世茂 那些被抵押变现的香港物业

作者/林心林

出售手中尚有价值的资产，在许多时候成为了房企最后一根救命稻草。

正如物业平台，便成为当下房企间资产变卖的热门标的，富力、当代、花样年等都先后将它们摆上货架。

除此外，核心地段的商业、住宅等物业也逐渐出现在房企的待售清单里，甚至包括掌舵者们的私人财产。

这一现象在寸金寸土的香港更显突出。

11月9日确切消息称，世茂集团大股东许荣茂家族已将旗下3层中环中心物业抵押予星展银行香港，以获取14.05亿元贷款。

无独有偶，香港土地注册处文件显示，近期许家印已将香港布力径10号B豪宅抵押给中国建设银行(亚洲)，据悉套现2.47亿港元。

更早前，原海航集团董事长陈峰的香港半山超级豪宅，以逾3.1亿港元易手，较2015年购入价折价28%。

“救急”的豪宅

这些被抵押、变卖的香港物业背后，往往都牵扯映射着企业发展的高低起伏。

相比尚且活跃在行业中的恒大、世茂，海航显然已是过去式。这家曾经雄心勃勃的集团，激进扩张埋下苦果，此后为了应付债务难题频频出售资产。

作为海航在扩张时代最为看重的业务内容之一，曾于2016年开始大举进港，先是从黑石手中购进上市平台香港国际建投股权，随后以此为实体收购斥资273亿港元买下了香港启德四宗地块。

创始人陈峰也在彼时先后买入几处山顶豪宅，包括西半山豪宅天汇复式、豪宅TWELVE PEAKS双号屋。

2017年开始，海航资金链问题逐渐显现，聚焦主业提上日程，于是启德四幅地块在2018年陆续出让予恒基兆业和会德丰集团，在香港的故事几近落幕。

如若启德地块的出售处置是主动行为，陈峰私人豪宅的易手则更多是一个被动行为。

今年1月，海航宣布破产重组；9月陈峰因涉嫌违法犯罪，被依法采取强制措施。

就在今年10月份，港媒报道称，陈峰名下香港西半山豪宅天汇45层A室以逾3.1亿港元成交，成交呎价达6.6万港元，约合人民币59.1万元/平方米，成为年内最大额的住宅“银主盘”。

据悉，所谓的“银主盘”即为法院拍卖房屋，指的是在业主无法继续还款给银行时，银行根据按揭条款和香港《物业转易及财产条例》规定，向法院申请没收物业，并委托私人拍卖行进行拍卖，获取一定数额还款。

另据观点地产新媒体了解，陈峰名下被迫处置的香港物业还包括豪宅TWELVE PEAKS双号屋。

香港土地注册处数据显示，其于10月15日收到TWELVE PEAKS双号屋物业的“委任接管人和管理人契约”，意味此超级豪宅已沦为“银主盘”。价格方面，早前据报将以5.1亿港元“蚀让价”放售。

已成定局的海航只能任由处置，尚在求生的恒大则还有选择。

10月19日，许家印所属布力径10号B洋房向中国建设银行（亚洲）做了抵押，套现约3亿港元。有知情人士透露，此次是恒大私募融资的债权人要求追加许家印的豪宅作为抵押物。

布力径这处洋房对许家印来说意义不小，该处为香港传统豪宅地段，如赌王三太陈婉珍及女儿何超莲等都住在布力径。

早在2009年8月恒大赴港上市前一个月，许家印便一举出手买下布力径两栋豪宅，除了已抵押的10号B洋房，还包括紧挨着10号C洋房。

有港媒曾爆料，该住所近年为许家印夫妇及家人自用，用于来往香港时偶尔落脚。据悉，目前两栋洋房估值分别约为7亿及8亿港元。

当然，在进行私人财产处置之前，恒大也筹谋出售香港的住宅项目以及总部大楼。截至目前，恒大成功转售的在港项目仅位于香港长沙湾的恒大·睿峰项目，接盘方为合伙股东鼎佩集团，这一公司为许家印好友郑家纯家族旗下。

资产出售考量

相比海航、恒大处置资产时所处的环境，世茂似乎没那么窘迫。

据最新消息，世茂集团大股东许荣茂家族于近期将旗下三层中环中心物业抵押予星展银行香港，以获取14.05亿元贷款。

中环中心的名头相信已无需赘述，自2017年李嘉诚携402亿港元从香港中环中心全身而退之后，时至今日这座大楼的来往流转仍在继续。

以香港为创业起点的许荣茂，也参与了这栋大楼的售卖：2018年2月中旬，世茂房地产主席许荣茂、金利丰集团朱李月华等联合体接盘，出资额达160亿港元。

最终，中环中心75%股权主要由5位大股东所拥有，并对交易所得47层写字楼业权进行分配，其中许荣茂分得9层。

虽为个人投资物业，许荣茂也尝试将该物业用于发展公司业务。于今年8月12日，世茂集团推出旗下香港首个共享办公室The Center Space，正坐落于中环中心76楼，涉约2.36万平方呎楼面。

如今，许荣茂将中环中心旗下三层物业进行抵押贷款，或也将反哺支援世茂集团。

事实上，若从明面上的报表及财务数据上看，世茂并无显著的杠杆及资金压力。以三道红线看观察，截至中期世茂保持在“三条红线”的绿档，扣除预收款后的资产负债率为68%，净负债率50.9%，现金短债比为1.9倍。

截至6月底，世茂账上现金为800亿元。

然而，市场对于房企的信心正在遭遇挑战，谁也无法打包票说，现在有充足现金流的房企便不会倒下。如果说海航、恒大是显而易见的危机，世茂则似乎是未雨绸缪。

就在近日，世茂便因一则陆家嘴信托贷款违约传言而导致债券大跌。随后于11月5日下午，世茂集团紧急召开投资人电话会议，就相关事项进行回应。

会上，世茂对陆家嘴信托贷款进行澄清，指出该信托体量大概30亿，到期期限将在2022年-2023年。

同时，世茂针对近来外界关注的理财产品规模、境外美元债安排、再融资情况等进行回应，表明今年内并无到期的美元债和公司债，即是说年内无公开市场债务偿付压力。

此外，世茂披露将有一笔明年四五月到期的7亿美元债，已与投资人在商谈；以及一笔七月到期的10亿美元债。

但不可否认的是，当前政府与金融机构监管力度下，房企筹措资金的通道正在不断被挤压。

如昨日11月8日，深圳召开了房地产形势调研会，万科、佳兆业、卓越等房企参与，其中不少房企都或多或少提及了当前融资及现金流受限的处境。不过也有房企表示，10月、11月按揭方面已有一定的放松。

世茂同样在上述会议中就袒露：“最关键的还是金融机构的信心，像我们发债还有50-60亿的额度，但发不出去。如果这些债务全都不能借新还旧，那还是压力非常大的。”

如何提振金融机构信心？世茂称近期公司将会启动对美元债和股票的回购，希望给市场更多的信心。

回购资金来源之一，或许就是资产出售所得。

可以明显窥见的是，整体融资紧张、销售及回款放缓下，出售资产已成为最快的现金筹措方式。

世茂在会议中就回应投资者称，极端情况下公司进行资产出售的话，能回笼2000多亿现金，这将是对债务最好的保障。

“我们还有一些优质资产，之前不舍得卖但是现在也在谈了。我们的优质资产负债是很少的，基本上卖100亿可以回50亿。”

世茂称，集团在上海、北京的办公楼和酒店很多，但还在谈价格；香港方面有200多亿货值可以卖。

因此，在中环中心抵押贷款之外，接下来或可窥见世茂不时的资产出售动作。

就在上周，上海陆家嘴93套房产老旧一夜抛售的消息引起轰动，据悉房源持有方正是世茂集团下属的苏沪区域公司。