港资重仓大湾区，复制魔都商业高光不易

微信排版/ 黄居易

封面图&头图来源/视觉中国

群战内地的港资巨头们，正在大湾区掀起一场新战事。

酝酿十载，太古地产广州第二子落地白鹅潭聚龙湾，“广州或迎第二家太古商场”传言甚嚣尘上；

深圳K11，傍于蛇口游轮码头旁，是新世界集团大湾区落下的第四座K11；

掷重金拿下南沙庆盛TOD项目，新鸿基欲在羊城造出一个西九龙；

……

不止于广深，港资巨头们的大湾区舞步，亦迈向了东莞、珠海、中山等多个城市。一座座以“港资”之名的mall正在大湾区的热土上拔地而起，惊起一波热议。

可喧嚣声越大，压在它们身上的担子越重。毕竟，它们的对标参照物，是一个个光鲜亮丽的成功者案例。

于是乎，在这场大湾区新战事的进退间，拼的不只是港资巨头们的资本实力，更是新商业场域中过硬的运营之术。

​

01

从黄金90年代来：

扎堆魔都，广州、深圳水花小

上世纪90年代，市场经济体制渐成，港资巨头蜂拥进入内地，扎堆北上广魔都疯抢占黄金地块。

1992年，新鸿基首入内地，与北京东安集团合资开发新东安广场（1998年开业），而其在上海的首个商业项目则为1999年开业的中环广场，同样为合作开发。

与新鸿基步调一致，陈启宗接任当家后，恒隆亦于1992年进入内地，在上海一举拿下了徐家汇和南京西路两个黄金地块，对应现今魔都两大高端王者mall——上海港汇恒隆广场、上海恒隆广场。

新世界勇闯内地的故事，则发生在1993年。该年10月5日，拿下位于上海黄浦江边黄金地段的卢湾五里桥地块，项目定名“丰盛皇朝”（原名为上海香港新世界花园二期）开发面积接近100万㎡。

不同于其他港资巨头，瑞安进军内地，是以旧改为跳板。

1996年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区石库门52公顷的旧城，邀请了瑞安集团参与重建。瑞安接手后，2001年6月30日，首批改造如期竣工——“新天地”诞生。

图片来源/视觉中国

高调开场后，淮海中路、南京路、徐家汇成为了港资中高端商场集结之地，不过是各家打法不一。

*恒隆、太古：以高端之名，集中火力造2个mall

上海港汇恒隆广场问世后，恒隆于2001年在南京西路推出上海第二座恒隆广场——上海恒隆广场。

两个项目均定位高端，汇集众多顶级奢侈品牌专卖店和旗舰店，包括Hermès、LV、Prada、Dior、Chanel等，开启了上海乃至中国内地的奢侈品时代。

彼时，上海恒隆广场甚至与梅龙镇广场、中信泰富广场组成奢侈品“金三角”，直接拔高了南京西路商圈的消费等级。

占据着天时地利，上述两座高端mall亦成了恒隆内地吸金的最大摇钱树。从租金收入表现来看，时至2020年，上海两大商场及办公楼部分仍占据内地租赁物业收入的近70%。

同样和着欢快曲调的，还有太古地产，于2017年，在南京西路上推出了兴业太古汇，距离上海恒隆广场仅1.2公里，巨头抢食之戏上演。

兴业太古汇开业近四年后，太古地产赶在今年国庆前，终于开出了魔都第二个项目——上海前滩太古里。

*新世界、瑞安房地产、新鸿基：推多个商场，多类型产品并行

新世界在上海的商业布局，可分为两阶段：前期主角是百货（巴黎春天），后期则是新世界中国地产（K11）。

进入上海十余年后，郑志刚当家的新世界以高端商场K11加码上海，而后于去年8月再以41.11亿元底价摘得黄浦区淮海社区C020102单元055-2地块，今年7月底官宣动工，投建第二个K11。

*上海第二座K11前期规划图，最终以官方公布为准 图片来源/项目方

瑞安则押注淮海中路地段，2001年6月推出上海新天地一期街区后，余下的四大片区——新天地时尚Ⅱ、湖滨道购物中心、新天地广场、上海新天地时尚Ⅰ亦陆续落成。

上海新天地，堪称魔都旧城改造的典范，首次改变了石库门原有的居住功能，融入商业经营、文化价值，并以石库门建筑群为特色卖点，打造成旅游景点。

2001年新天地北里开业后，“社交+商场”成为了新天地的名片，“Lifestyle”的生活方式逐渐被人们熟知。

以新天地单一产品线打响名气后，瑞安房地产继续加码上海，布局了瑞虹天地、虹桥天地、蟠龙天地等项目。

不同于瑞安房地产钟情于淮海中路，新鸿基的魔都的布局可谓遍地开花——在淮海中路打造了上海中环广场、上海环贸iapm，在浦东打造了上海IFC，在徐家汇打造了ITC，在莘庄推出TOD项目——上海TODTOWN天荟。

巨头玩家们群战魔都，对照之下，邻近香港的广州、深圳，略显失意。

2001年，太古首度进军内地，首站选在广州，花费10年打造出高端商场广州太古汇。而在太古汇之前，2003年恒基兆业已在荔湾商圈推出的恒宝广场，首度引入了当时成熟的港式地铁商业模式。

此后数年，广州并无出现过代表性港企商场。直到2011年高端商场太古汇开业，广州的商业才有所飞。2016年新鸿基先后推出天环Parc Central、天汇广场IGC后，广州日渐成为港资高端商业的聚集地之一。

*广州天环Parc Central 图片来源/项目方

但深圳就没那么幸运了。嘉里建设1997年进入深圳，先后在罗湖、福田CBD开发了嘉里中心和嘉里建设广场两大写字楼商业配套，2014年深圳世纪汇开业，2016年新世界拿下前海商住地......数年过去，港企的商业动作依旧寥寥。

扎堆魔都，试水广深，强烈反差背后，中城研究院分析师苏珊表示，这是港资企业的资源禀赋与集体战略性决策的体现：

港资企业早期在上海拓展的项目，多负有战略意义，选址上要求尽量降低容错率。一是会产生极强的品牌效应，二是形成团队管理经验，大大提升集团内部的信心和投入力度，三是籍此形成产品线，走向规模化，是资产扩张正循环的开端。

港资企业的内地标杆项目，几乎皆为高端商场。上海的消费文化，与港资企业擅长对奢侈品等高端品牌招商的资源禀赋契合，在当前奢侈品消费进一步向高线城市聚拢的趋势下，体现出当年港资企业布局的远见与正确性。此外，港资企业的员工，早期很多来自香港，他们相似的教育背景、工作背景，会提高彼此间的信任，进而提高创新效率。这种人员之间的隐形流动，也为上海高端商业提供了人才储备。

企业会自动选择更有竞争优势的地区。高端商场抗周期性强，但总市场容量较小，市级商圈的容纳程度有限。上海的消费力极强，本地又无特别出色的高端商业的提供者，而同为一线商业城市的其他地区，北京前有国贸后有SKP，广州有天河城，深圳有华润。从进入壁垒的角度，优选上海，是情理之中。

02

转折在2017年：

重仓大湾区，广州、深圳战事升级

时间来到2017年，酝酿十年有余，国家发改委牵头粤港澳三地签署大湾区建设框架协议。两年后，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台，粤港澳大湾区规划建设逐渐落地。

不出意外，“大湾区”三个字，成了这一年港资巨头们口里的高频词。

2019年2月27日，2018/19中期业绩会上，新鸿基执行董事郭基煇表示，大湾区政策对新鸿基地产来说是一个很好的发展机会。而主席兼董事总经理郭炳联甚至按捺不住，“如果有好地，我们是有兴趣的，尤其是在广州和深圳，特别是南沙。”

戏剧性一幕，隔日上演。2月28日，新鸿基地产将南沙庆盛枢纽一宗编号2019NJY-1的地块纳入囊中。而其早在2018年5月已经拿下了相邻的2018NJY-4地块。

据悉，上述两宗地块总占地面积达10.2万㎡，总计容建面达32.7万㎡，约等于2个天河城。在新鸿基的规划中，庆盛枢纽项目将成为其继广州天环广场、天汇广场等之后又一地标mall，意在复制西九龙港铁项目之传奇。

*新鸿基地产广州南沙庆盛TOD项目效果图 图片来源/项目方

新鸿基已在收割地块，而靠着广州太古汇一举称霸大湾区的太古地产，则表示：已在深圳开设办公室，研究大湾区发展。

“对于粤港澳大湾区太古地产也在非常认真地研究，但是找到一个合适的地点，是非常不容易的。”彼时，太古地产行政总裁白德利表示。

而瑞安集团主席罗康瑞，则对外称：粤港澳大湾区会是一个发展榜样。

进军的大旗已然挥动，真正的战事正式拉开，行动方向则兵分三路：

*奋战土拍市场抢地

早在2016年12月，新世界发展就通过增资招商蛇口太子湾拿下四宗地，总面积共9.41万㎡，成交总价达到88.89亿元。

这个被称为深圳太子湾综合体的项目，业态涵盖海滨高端商业、五星级酒店、以及380米甲级写字楼。其中，商业部分包含深圳首个K11（22万㎡），主体结构部分将于2021年12月封顶，剩余部分预计在2024年起分阶段投入运营。

*LKF852太子湾效果图 图片来源/项目方

嘉里建设则于2018年以26亿元再次竞得深圳南山商业地，拟结合此前于2015年、2016年获得的地块，打造国际化大型城市综合体——深圳前海嘉里中心。这是前海第一个试点“香港建设模式”的投资项目。

2019年10月，港企世茂以总价56.4亿元竞得港珠澳大桥珠海口岸、联检大楼北侧的商服用地，并在这里打造起人工岛上唯一的综合体项目——世茂港珠澳口岸城。

*巧借合作打开补量

大湾区的主题之一就是要推动港企与内房之间的合作，因而通过合作开发项目，亦是港企布局大湾区的策略之一。

今年10月8日，太古地产宣布与珠江实业签署合作意向，双方计划在广州荔湾区聚龙湾片区打造珠江太古商业项目。

图片来源/太古地产、珠江实业

合作意向指出，珠江实业对聚龙湾片区实施全周期整体开发管理，负责引进商贸服务业和生产性服务业，而太古地产在项目构思、设计、定位、运营管理等方面与其展开合作，打造“文商旅创居”有机融合的“广州西客厅”。

参照太古在内地的开发经验，比如与远洋、陆家嘴合作分别打造了成都远洋太古里、上海前滩太古里，这次动作被外界认为是广州有望迎来第二座“太古汇”。

*以旧改为跳板拓疆

大湾区旧改资源丰富，通过拿下旧改项目进行布局，是个不错之选。

新世界拿下广州多条村的旧改项目，推动片区改造，并且建造商业综合体。比如，以 69.68 亿签约广州增城夏街村旧改项目，而项目的产业导入方案明确地提出，要引入 K11 集团旗下品牌、瑰丽酒店旗下品牌等知名品牌或同等行业地位的其他品牌产业。

除增城外，新世界还将触角伸向荔湾山村、海珠南箕村旧改等项目。

​

不难看出，太古、新鸿基、新世界们的因时而动，搅热了广深商业圈。但于它们而言，“港资”这块它们曾经行走在商业地产圈的金字招牌，再也不是躺赢的资本。

毕竟，今时已不同往日，火热的大湾区已经出现了大大小小可与它们抢食的玩家。

分析师苏珊表示，港资行走在大湾区，面临的竞争与上海并不相同：

受制于奢侈品品牌“谨慎”选址策略，大湾区目前已落地的高端商场建立起了坚实的防御性优势，后入者则面临着残酷的竞争。特别是在非一线及强二线城市之外，更要讲究先发优势。如大湾区先进者太古地产就享受到了红利。

风格化明显的中高端项目，可能意味着企业的管理半径，无法触达更远的地方。以瑞安为例，上海新天地的标签是先锋、时尚，说到底是引进的品牌不断积累所赋予的；若跳出上海复制到大湾区，其原有的优势不一定还能继续保持。

经历了多年的发展，中国商业地产市场已经走向成熟，内地企业已经在产品上做到细分，在市场上找到自己的优势发力点。港资企业虽然在上海业绩长红，而在大湾区高端项目上，华润万象系的基本盘难以动摇，中高端项目本地企业亦各有建树，他们也更擅长理解本地的消费文化。

或囿于以上这些风险因素，淘金内地的港资巨头们，亦有部分对大湾区保持谨慎之态，甚至于有撤退之嫌。

早在2018年度业绩会上，被问及恒隆是否会在粤港澳大湾区布局，董事长陈启宗表示否定：“大湾区一定会成功，但是不同公司有不同策略，恒隆还是专注现有大城市的布局。”

图片来源/恒隆广场

而错失大湾区机遇的九龙仓，则在2019年表示有兴趣做大大湾区的盘子，但“竞争也很大，过去也在大湾区寻找过投资的机会，希望可以增加”。

而瑞安房地产在今年11月退出佛山着7号、8号土地后，分析显示，该公司在大湾区的土地储备或将归为零。

往后走，港资巨头们在大湾区的战事必将硝烟弥漫。胜利锦旗归于谁手，除了雄厚的资本实力，还看新商业场域中谁家运营之术过硬。