新力服务接盘方浮出？金科服务迎来新力服务核心管理团队

作者/徐酒眠

红色的地毯上，站在一排嘉宾，他们佩戴胸花，整齐地竖起了大拇指。

11月8日，金科服务（9666.HK）华东区迎来了一批“新人”。他们来自新力服务的核心管理团队。

但，闭涛没有现身。这位新力服务董事长，在微信朋友圈已经2个月没晒有关新力的东西了。

此前的几年，他是个拼命三郎，经常在深夜发自己和团队的工作场景。业内人士对他报以艳羡的目光，说他遇到了一个好老板张园林，才有了发挥的空间。在新力服务递交招股书时，闭涛个人持股高达13.86%,成为物管圈最耀眼的明星经理人。

很快，这种幸福在兄弟企业新力控股（2103.HK）暴雷声中破灭。张园林卖新力服务的声音甚嚣尘上。雷声响了许久，但未见下雨。买家包括碧桂园服务、龙湖智慧服务等。

而今，当新力服务的一批高管进入金科服务体系，意味着金科服务收购新力服务，成了大概率事件。

截至2021年11月17日，金科服务总市值约为235亿港元。它上半年实现营收25.85亿元，在管面积约1.87亿平方米。

9.17人事变动

9月18日，对闭涛与新力物业而言，是一个重要的时间分割线。

此前一天，新力物业发出了一封内部人事调令，常务副总裁兼住宅产业集团总经理饶艳龄接替闭涛出任总经理一职，全面负责公司日常经营管理，并直接向张园林汇报工作。

与此同时，张园林还从新力控股集团调动了陈莉分管新力物业财务条线，统筹新力物业集团财务管理工作。而此番人事变动，一度被外界解读为是张园林对闭涛的“削权”。

但名义上，闭涛保留了新力物业集团董事长一职，并具有一票否决权，他的工作安排是负责公司战略、对外关系维护。

在9月18日之后，闭涛就淡出了公众视野。和以前疯狂地晒工作激情相比，判若两人。两个月来，只晒了两条朋友圈，一条是关于孟晚舟回国新闻，一条是秋夜登高图片。

乐居财经从多处信源获悉，闭涛打算从新力服务离职，但尚未正式手续。“因新力服务的股权处理问题未谈拢，还在掰扯。”

最近这些年，在新力服务，闭涛仅在老板张园林之下，且对他很放权。

新力物业冲刺港股资本市场之时，张园林拿出了27.72%的股份来犒赏物业高管团队与员工。其中，闭涛获封13.86%的股份。在新力物业上市前的股东框架中，闭涛的持股占比使其成为仅次于张园林的第二大股东。

招股书显示，新力物业控股股东为张园林，其透过家族信托持有71.28%的股份；新力物业的三位执行董事闭涛、饶艳龄、马薇，通过各自的信托分别持股占比13.86%、2.97%、0.99%。

此外，还有9.9%的股份作为股权激励留用，由离岸公司先程控股代持，根据股份激励计划，员工将不时被提名为股权激励信托的受益人。换而言之，倘若新力物业上市计划进行顺利，闭涛作为新力物业重要的主心骨，其往后还有很大可能还会继续获得股权激励。

乐居财经了解到，截至目前，闭涛仍是包括新力物业在内的、新力集团相关的10家企业的法人代表，并在新力集团旗下25家相关企业担任要职。

闭涛8年效“力”

闭涛与张园林的做事风格很像，或许也是因为如此，闭涛能成为张园林的肱骨之臣。

新力物业成立于2011年，而闭涛2013年便来到新力物业。履新后，他带着70个人，从一个项目干到了如今400个签约项目，在管区域从江西扩展至13个省50多个城市，很有张园林那些年带着新力从南昌冲向全国的拼劲。

闭涛大学学的是中文，毕业后没有朝着“大家固有的思维”从事与文字、教师等相关的工作。1992年他来到深圳，最初从事的是跟房地产相关的行业，后来减薪跳到物管行业，这才有了现在的职业路径。

他曾先后任职于华侨城、泰禾、融创、花样年、恒大等多家上市房企旗下物业公司，有着20多年的物管经验。而入职新力这近8年，他与新力物业可以说是相互成就。而今，新力地产身陷重重危机，闭涛一手做大的新力物业却不得不被祭出。

过去，新力一直以高负债、高杠杆、高融资成本等在房地产与资本市场闯荡，也曾被赋予有“黑马”的美誉。2020年，新力控股集团总合约销售额达1137.36亿元，首次跻身“千亿俱乐部”。

不过，危险常常也隐在那些繁茂的机遇中。截至2021年6月末，新力流动负债754亿，有息负债约295.5亿，其中有抵押负债243.6亿，未来一年内约有133.6亿元债务到期。

回看下半年新力公告的债务情况，目前共有3笔境外融资在内的项下负债有待偿还，本金总额共计7.1亿美元。而3笔存续期间的美元债票面利率分别为9.5%、8.5%、10.5%。

其中，因未偿付2021年10月18日到期应付的2.5亿美元债本金及利息，新力从技术性违约走向债务实质性违约。

据乐居财经不完全统计，截至目前新力地产已累计新增股权冻结逾10次，被冻结股权数额超过40亿元。此外，张园林所持新力控股的1.49亿股股份（占已发行股份总数的4.17%）也遭债权人抛售，用以偿还债权人款项。

物业净利率10%靠后

债务承压，于新力和张园林而言，出售资产，需要的是能够快速入账的现金。或许也是因为如此，新力物业自9月底就传出接触买家，而今快两个月过去了还没有等来下文。

坊间传闻，兜售中的新力物业其实已经先后接触过龙湖物业、碧桂园服务、金科服务等多家物企，而这笔交易拖到现在还没有落锤是因为价格与付款条件未谈拢。

从传出的几条消息看，新力物业的作价在17亿-18亿元。那么，新力物业的成色到底几何？

招股书披露，截至2020年末，新力物业在管物业233个，在管总建筑面积约3230万平方米；签约管理物业400个，合同总建筑面积约6760万平方米，合约在管比大概在2.1左右。

新力物业虽然也全国化多年，但区域色彩依旧十分浓厚。2018年到2020年，新力物业的营业收入分别为2.48亿元、5.37亿元和10.05亿元，相应的净利润分别为 1405.3万元、3526.4万元和1.02亿元。对应期内，其来自江西的物业管理服务收益占比分别为99.3%、93.5%和87.5%。

2018年-2020年，新力物业的整体毛利率分别为29%、29.4%、30.9%，相对稳定；不过，其净利率却偏低，分别为5.67%、6.56%和10.18%。

此外，虽然近几年新力物业对新力控股集团及新力控股集团的合营企业及联营公司的依赖度有所下降，但新力控股仍是其最大客户。如今新力控股身陷危机，后续对新力物业的在管项目输送势必也将受到影响。

此外，新力物业在独立第三方物业开发商所开发物业的每月物业管理费均为每平方米2.1元。而同期，服务新力控股集团的每月物业管理费分别为每平方米2.3元、2.6元、2.9元，相比分别高出9.5%、23.8%和38.1%。