远洋入主、红星瘦身下的“远星”地产

作者/潘玲宣

从年初至今，远洋与红星地产的交易时有新动态。期间，真真假假各种消息与猜测，屡次将两家企业推上话题中心。近日，事件再迎来新进展。

12月8日，上海红星美凯龙房地产集团有限公司（简称“红星地产”）董监高发生变更，“红星系”车建新、徐国峰、彭凛凛、储琴华分别退任董事长、董事、董事、监事，来自远洋集团的王洪辉、厉嘉锋、姜南、刘敏依次接任。

观点地产新媒体通过相关人士获悉，远洋收购红星注册的新公司名为远洋红星企业发展有限公司（简称“远星”），王洪辉任远星公司董事长，其为远洋集团执行董事执行总裁，同时兼任远洋资本总经理。厉嘉锋任远星公司执行总裁，其为远洋集团华东开发事业部常务副总经理。

一笔长交易

今年3月28日，红星地产宣布与远洋集团旗下远洋资本签署战略合作协议。根据协议，红星地产将引入远洋资本作为战略投资者。交易完成后，远洋资本将获得红星地产18%的股权，交易对价10.3亿元。

同时，远洋资本称，公司于3月28日宣布与红星美凯龙控股集团有限公司签署合作协议，双方将对重庆红星美凯龙企业发展有限公司（简称“红星企发”）及其下属的红星地产板块（不含红星置业板块）展开战略合作。

7月18日，远洋集团进一步公布，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以人民币40亿元获取红星地产70%股权。三方将有效持有红星企发35%、35%、30%的股权，共同推进旗下红星地产的后续开发与经营。

与此同时，远洋集团及旗下资产管理平台远洋资本各占50%的股份，成立合资公司天津远璞企业管理咨询有限公司（简称“天津远璞”），以投资目标公司红星企发。

根据收购框架协议，于完成收购事项后，红星企发连同其附属公司、合营企业及联营公司将于中国持有91个物业项目。住宅建筑面积为2017.1万平方米，商业建筑面积为625.2万平方米。红星企发2020年度税后利润为18.11亿元，2019年度税后利润为15.02亿元。

公告指出，截止2020年12月31日，红星地产已售但未结转的开发物业及自持物业的利润，将由红星控股与天津远璞按照85%:15%的比例进行分配；截止2020年12月31日，未售的开发物业及自持物业的利润，将由红星控股和天津远璞按70%：30%的比例进行分配。

此外，远洋集团称，天津远璞已完成收购红星企发18%的股权，并预期分别于7月30日、8月10日及2022年1月10日或前后分阶段完成收购目标公司余下的22%、11%及19%股权。

远洋资本亦表示，双方将对红星企发及其下属的红星地产板块展开战略合作。红星企发旗下的另一房地产开发平台红星置业不在此次合作的范围。

8月30日，红星控股将红星企发8.33%的股权转让给天津远璞，并完成了工商变更。9月1日，红星控股向天津远璞转让子公司上海勋髦企业管理有限公司100%的股权，并完成了工商变更。

据悉，上海勋髦持有红星企发2.67%的股权，也因此，天津远璞间接增持了红星企发2.67%的股权。截止是次交易，天津远璞共完成增持红星企发11%股权，此前约定的“获取70%股权”仍有近半未完成收购。

一份资产包

据相关资料显示，红星地产于2009年正式成立，目前由上海红星美凯龙企业经营管理有限公司持股97.09%，后者则由红星企发全资持股。

红星地产成立之初便确定了BSH（开发+销售+持有）的开发模式。2013年，红星地产成立商业地产品牌红星商业，从事城市综合体及购物中心的开发和运营。2018年，红星商业正式启用“爱琴海集团”作为新的商业管理品牌。

在过去十多年的发展中，依托红星美凯龙家居门店及家具商场经营、自建优势，红星地产在各地获取大量商业用地和综合类用地，促进了其发展。

据此前远洋方面消息，红星地产待售货值接近千亿，其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市；从区域布局上而言，华东、华中、华西占比超过80%；从业态分布来看，可售型住宅产品比重高达80%，且多为面向刚需和刚改的高效项目，可实现快速去化。

远洋认为，红星地产项目多通过招拍挂方式，底价获取，分布城市能级较高，毛利率达到25%至30%；于2020年，红星地产结转净利率达到15%。

“合作开启后，远洋在华东、华中、华西的土地储备将得到明显增厚，区域布局亦将更加完善和均衡，销售规模有望迈上新台阶。按照计划，红星地产在未来两年每年将贡献300-400亿元的销售规模，其中绝大多数销售额来源于华东、华中和华西区域。”

红星地产拥有的21个商业项目也参与到合作中。在运营管理上，红星地产原则上将继续委托爱琴海集团对21个商业项目进行运营管理。

一家新公司

在上述交易之外，6月2日，红星美凯龙家居集团股份有限公司也发布公告称，出售7家物流子公司全部股权及全部借款债权，受让方为远洋资本，交易价款合计约为23.12亿元。

收购所涉项目分布在天津、石家庄、武汉、合肥、重庆、贵阳和西安等国内经济活跃地区及重要物流节点城市，总建筑面积规模约85万平方米。

上述交易成为远洋与红星“地产之外”的一笔物流生意。远洋方面称该交易“是远洋资本与红星美凯龙依托战略合作机制，整合资源优势，在物流地产业务领域实现的进一步紧密合作”。

数月之后，12月8日，红星地产董监高发生变更，“红星系”退任，远洋集团王洪辉、厉嘉锋、姜南、刘敏依次接任董事长、董事、董事、监事。

观点地产新媒体亦获悉，远洋收购红星注册的新公司名为远洋红星企业发展有限公司（简称“远星”），王洪辉任远星公司董事长，厉嘉锋任远星公司执行总裁。

王洪辉在远洋集团身兼多职，担任远洋集团执行董事、执行总裁及董事局投资委员会委员、远洋资本董事长及总经理，是远洋内部的年轻“将领”代表之一。

厉嘉锋是远洋华东事业部常务副总经理，曾是远洋杭州公司总经理，作为远洋在华东的一大得力干将，厉嘉锋的经历与红星地产的业务匹配度高。相关消息显示，此前不久，厉嘉锋已在红星地产旗下多家子公司担任高管。

王洪辉曾表示，随着房地产行业迈向高质量发展阶段，房企之间通过战略合作方式实现互利共赢，已成为重要发展趋势。远洋集团将推进红星地产团队的稳定和融合，构建起1+1＞2的共赢局面。

互利之下的合作能够走多远，既需时间来证明，也要通过对彼此的需求程度来判断。

数据显示，2020年，红星美凯龙实现营业收入142.36亿元，同比下降13.56%，实现净利润17.31亿元，同比下降61.37%。

截至2020年底，红星地产总资产约1,000亿元，其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。

7月20日，标普全球评级表示，因母公司出售旗下地产开发业务子公司，家居装饰及家具商场运营商红星美凯龙家居集团股份有限公司的评级压力将得到缓解。预计上述子公司出售后，红星美凯龙的家具城业务将是集团EBITDA（税息折旧及摊销前利润）的最大来源。

相关财报显示，2021前三季度，红星美凯龙累计营业收入113.54亿元，同比增长19.18%；归属于上市公司股东的净利润22.87亿元，同比增长32.2%。红星美凯龙已开业自营商场于报告期内取得营业收入62.45亿元，比上年同期增加24.9%；毛利率为77.0%，相比去年同期减少0.7个百分点。